2023 年底，加州州長紐森批準(zhǔn)一系列新法律，推動(dòng)加州房產(chǎn)改革，使今年房東與房客關(guān)系更復(fù)雜。今年 1 月起，新法律生效，在租金上漲、驅(qū)逐房客等方面限制更嚴(yán)。
房東及房客應(yīng)了解以下 7 項(xiàng)近期生效或即將生效的州法律：
01 押金上限（Assembly Bill 12）：
7 月 1 日起簽的租約，押金限一個(gè)月租金以內(nèi)，已有的租約不受此限。中半島地區(qū)租金高，加州租金中位數(shù) 2830 元，全美 2150 元。眾議員哈尼稱，53%加州租戶能付租金，但付不起兩個(gè)月租金的押金而租不到房。擁有兩處不超四個(gè)單元房產(chǎn)的小房東可不受此法案約束，房東可向造成超押金金額財(cái)產(chǎn)損害的房客索賠。
02 驅(qū)逐保護(hù)（Senate Bill 567）：
強(qiáng)化 2019 年“租戶保護(hù)法案”，租金上漲上限 10%，阻止房東無理由驅(qū)逐房客。4 月 1 日生效的“無家可歸預(yù)防法”，防止房東為翻新或自家人入住驅(qū)逐房客后高價(jià)出租。若因翻新終止租約，房東要提供工程詳情、時(shí)間表及許可證副本。新租原房客有優(yōu)先承租權(quán)，房東或家人入住要 90 天內(nèi)搬入且住至少 12 個(gè)月。
03 租戶申請（Assembly Bill 1764）：
1 月 1 日生效，簡化申請流程，限制篩選費(fèi)用。房東和申請人同意，可電郵提供申請/篩選費(fèi)收據(jù)，此費(fèi)用不超 59.67 元。
04 電動(dòng)自行車、電動(dòng)滑板車存放（Senate Bill 712）：
1 月 1 日生效，規(guī)范存放方式。允許室內(nèi)存放，但有電池、保險(xiǎn)、戶外儲(chǔ)存等例外，禁止在屋內(nèi)維修保養(yǎng)。
05 信用審查限制（Senate Bill 267）：
涉及政府租金補(bǔ)貼時(shí)，禁止用潛在房客信用記錄，除非給申請人提供替代證明選擇。
06 犯罪背景調(diào)查（Assembly Bill 1418）：
1 月 1 日生效，禁止基于犯罪記錄強(qiáng)制驅(qū)逐，但房東因滋擾或未付租金等仍可驅(qū)逐，也可預(yù)先篩選犯罪記錄。
07 現(xiàn)場停車合約（Assembly Bill 1317）：
2025 年 1 月 1 日起，部分房產(chǎn)屋主須將停車費(fèi)與租金分離，未規(guī)定收費(fèi)價(jià)格，以單獨(dú)協(xié)議或租約附件約定。房東可拒絕房客使用車位，但不能因未付停車費(fèi)驅(qū)逐。
隨著美國聯(lián)邦監(jiān)管機(jī)構(gòu)和檢察官加大力度打擊商業(yè)抵押貸款欺詐，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）準(zhǔn)備收緊對(duì)商業(yè)地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的規(guī)定。
8月5日，《華爾街日報(bào)》引述知情人士的消息稱，新規(guī)將要求貸款機(jī)構(gòu)必須獨(dú)立核實(shí)公寓大樓和多單元房（multi-family，也稱多家庭房）房產(chǎn)借款人的財(cái)務(wù)信息
此外，新規(guī)可能還會(huì)要求貸款機(jī)構(gòu)確認(rèn)房地產(chǎn)借款人是否有足夠的現(xiàn)金，并核實(shí)其資金來源。
知情人士表示，新規(guī)還可能要求貸款機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)進(jìn)行盡職調(diào)查。
知情人士表示，新的多單元房貸款規(guī)則最早可能在今年夏天推出，目前還處于早期討論階段，整個(gè)計(jì)劃仍有可能發(fā)生變化。如果這些規(guī)則得以實(shí)施，意味著，房利美和房地美監(jiān)控貸款的方式將發(fā)生近年來最大的變化之一。
在現(xiàn)行規(guī)定下，貸款機(jī)構(gòu)在借款人和房地產(chǎn)財(cái)務(wù)方面可以采取不干涉態(tài)度。他們可以稱，相信他們收到的數(shù)據(jù)，而不是自己進(jìn)行昂貴的審計(jì)或冒因繁文縟節(jié)過多而失去客戶的風(fēng)險(xiǎn)。
擬定新規(guī)被推出的背景是，聯(lián)邦調(diào)查人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，在美聯(lián)儲(chǔ)開始加息之前的幾年里，公寓樓和其它商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格飆升至新高，導(dǎo)致大量基于篡改財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和估值的貸款涌現(xiàn)。
自2022年以來，越來越多的此類欺詐性抵押貸款計(jì)劃被曝光，當(dāng)時(shí)利率大幅上升導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌。
據(jù)法庭記錄和知情人士透露，現(xiàn)在，聯(lián)邦檢察官正在與聯(lián)邦住房金融局監(jiān)察長辦公室的調(diào)查人員合作，加大力度起訴欺詐行為。
打擊行動(dòng)已經(jīng)波及多單元房市場?！度A日》此前報(bào)導(dǎo)稱，房地美已開始要求借款人提交租金收據(jù)，而房利美已開始審查貸款以尋找篡改的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。
更嚴(yán)格的貸款規(guī)則可能會(huì)減緩交易活動(dòng)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士和調(diào)查人員稱，要想有效，規(guī)則必須涵蓋市場上可能發(fā)生欺詐的多種不同途徑。最近曝光的房地產(chǎn)騙局涉及從偽造的收入報(bào)表到以高價(jià)虛假出售房產(chǎn)等各種行為。
房利美和房地美是政府資助的機(jī)構(gòu)，它們購買大量住房貸款以保持資金在整個(gè)住房抵押貸款經(jīng)濟(jì)中的流通。根據(jù)最新年度申報(bào)估計(jì)，截至2023年9月，這兩家機(jī)構(gòu)共擁有或擔(dān)保了2.2萬億美元多單元房抵押貸款債務(wù)的約40%。
《華日》說，房利美和房地美拒絕置評(píng)，監(jiān)管這兩家實(shí)體的聯(lián)邦住房金融局也拒絕置評(píng)。
