加州州長(zhǎng)紐森(Gavin Newsom)在2023年底批準(zhǔn)一系列新法律，完成一部分的加州房產(chǎn)改革，使今年房東與房客間的關(guān)系變得越發(fā)復(fù)雜。自今年1月起，各項(xiàng)新法律陸續(xù)生效，從租金上漲到驅(qū)逐房客等各方面都進(jìn)行更嚴(yán)格的限制。
以下是房東及房客都應(yīng)了解的七項(xiàng)最近生效或即將生效的州法律：
01 押金上限(Assembly Bill 12)：限制押金金額在一個(gè)月租金以內(nèi)。
根據(jù)12號(hào)眾議院法案，從7月1日起簽訂的租約，加州租戶不再需要支付超過(guò)一個(gè)月租金數(shù)額的押金（已存在的租約則不受此法令影響）。
在中半島地區(qū)，租金中位數(shù)是全國(guó)最高之一，各城市動(dòng)輒三、四千元。加州的租金中位數(shù)為2830元，全美則為2150元。法案起草者、眾議員哈尼(Matt Haney)表示，53%的加州租戶表示他們能夠負(fù)擔(dān)租金，但因?yàn)闊o(wú)法支付相當(dāng)于兩個(gè)月租金的押金，因此無(wú)法租到住房。
只擁有兩處房產(chǎn)、總共不超過(guò)四個(gè)單元的小房東，可豁免不適用這項(xiàng)法案，另外，房東仍可向造成超過(guò)押金金額財(cái)產(chǎn)損害的房客索賠。
02 驅(qū)逐保護(hù)(Senate Bill 567)︰強(qiáng)化2019年「租戶保護(hù)法案」(Tenant Protection Act)，將租金上漲上限設(shè)定為10%，并阻止房東無(wú)正當(dāng)理由驅(qū)逐房客。
被稱為「無(wú)家可歸預(yù)防法」的567號(hào)參議院法案于４月1日生效，旨在阻止房東為了進(jìn)行翻新或讓自己或家人搬進(jìn)單元而驅(qū)逐房客，之后另以更高的價(jià)格將房屋重新上市。若系為進(jìn)行翻新而終止租約，房東必須提供工程的詳細(xì)說(shuō)明、時(shí)程表及許可證的副本。如果單元以新的市場(chǎng)租金重新招租，原房客有優(yōu)先承租的權(quán)利。若房東或其家人欲搬入房產(chǎn)而終止租約，則必須在90天內(nèi)搬入，并居住至少12個(gè)月。
03 租戶申請(qǐng)(Assembly Bill 1764)：簡(jiǎn)化申請(qǐng)流程及限制篩選費(fèi)用。
根據(jù)1月1日生效的1764號(hào)眾議院法案，若經(jīng)房東和申請(qǐng)人事先同意，房東可透過(guò)電子郵件提供房客申請(qǐng)/篩選費(fèi)的收據(jù)。申請(qǐng)/篩選費(fèi)，即收集有關(guān)申請(qǐng)人的信息的實(shí)際費(fèi)用；該費(fèi)用不得超過(guò)59.67元。
04 電動(dòng)自行車、電動(dòng)滑板車的存放(Senate Bill 712)：1月1日生效的712號(hào)參議院法案，規(guī)范電動(dòng)自行車、電動(dòng)滑板車和其他電池驅(qū)動(dòng)的小型移動(dòng)裝置的存放方式。
該法案允許房客在室內(nèi)存放該等裝置，但跟電池類型、房客是否有責(zé)任保險(xiǎn)、以及房東是否能提供戶外儲(chǔ)存空間而有例外情況。另外，該法案禁止房客在自己的單元內(nèi)維修或保養(yǎng)該等裝置。
05 信用審查限制(Senate Bill 267)：禁止對(duì)接受政府租金補(bǔ)貼的房客進(jìn)行信用審查。
當(dāng)涉及政府租金補(bǔ)貼時(shí)，267號(hào)參議院法案禁止在申請(qǐng)過(guò)程中直接使用潛在房客的信用紀(jì)錄，除非已給予申請(qǐng)人提供工資單、銀行對(duì)賬單或政府福利等申請(qǐng)人可作為能夠支付租金的替代證明的選擇。
06 犯罪背景調(diào)查(Assembly Bill 1418)：禁止基于房客的犯罪紀(jì)錄而進(jìn)行的強(qiáng)制驅(qū)逐。
1月1日生效的1418號(hào)眾議院法案，禁止城市和縣政府要求或鼓勵(lì)房東對(duì)有犯罪定讞或涉嫌犯罪活動(dòng)的房客（及其全家人）進(jìn)行驅(qū)逐，或?qū)撛诜靠瓦M(jìn)行犯罪背景調(diào)查。該法案并不限制房東基于其他原因（例如：滋擾投訴或未支付租金）驅(qū)逐房客的權(quán)利，另外房東仍可自行事先篩選房客的犯罪紀(jì)錄。
07 現(xiàn)場(chǎng)停車(Onsite parking)合約(Assembly Bill 1317)：將現(xiàn)場(chǎng)停車費(fèi)與租金進(jìn)行切割。
從2025年1月1日開始，部分類型的房產(chǎn)屋主必須「分離」或?qū)F(xiàn)場(chǎng)停車位的成本與住宅租賃合約分開。該法案未規(guī)定房東可以收取的停車位價(jià)格，但要求其以單獨(dú)的租賃協(xié)議、或現(xiàn)有住宅租約的附件進(jìn)行約定。
房東可以拒絕房客使用停車位，但不能因房客不支付停車位租金而驅(qū)逐租戶。
評(píng)估一個(gè)社區(qū)的未來(lái)發(fā)展?jié)摿κ琴I房過(guò)程中至關(guān)重要的一步。一個(gè)社區(qū)的潛力不僅影響房產(chǎn)的未來(lái)增值空間，還直接關(guān)系到居住質(zhì)量和生活便利性。本文將從多個(gè)方面詳細(xì)闡述如何評(píng)估社區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，幫助?gòu)房者做出明智的決策。
01.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是社區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)。完善的基礎(chǔ)設(shè)施不僅提高了居民的生活質(zhì)量，還為社區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了保障。
公共設(shè)施：包括供水、供電、排水和垃圾處理系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施是否完善。這些設(shè)施的完善程度直接影響居民的日常生活和社區(qū)的居住質(zhì)量。
醫(yī)療設(shè)施：社區(qū)內(nèi)或周邊的醫(yī)療資源是否豐富，包括醫(yī)院、診所和藥店的數(shù)量和質(zhì)量。完善的醫(yī)療設(shè)施為居民提供了健康保障，也提升了社區(qū)的吸引力。
公園和綠地：充足的綠地和公園不僅改善了社區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，還為居民提供了休閑和運(yùn)動(dòng)的場(chǎng)所。綠色空間的增加有助于提升社區(qū)的居住品質(zhì)和整體形象。
02.人口增長(zhǎng)趨勢(shì)
人口增長(zhǎng)是社區(qū)發(fā)展的重要指標(biāo)。人口增長(zhǎng)不僅代表著對(duì)住房需求的增加，還反映了社區(qū)的吸引力和經(jīng)濟(jì)活力。
人口結(jié)構(gòu)：了解社區(qū)內(nèi)人口的年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)和收入水平。年輕人和中產(chǎn)階級(jí)家庭的增加通常預(yù)示著社區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，因?yàn)樗麄儗?duì)住房、教育和消費(fèi)有較高的需求。
遷入遷出率：通過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)了解社區(qū)的遷入和遷出情況。如果遷入人口多于遷出人口，說(shuō)明該社區(qū)具有較高的吸引力和發(fā)展?jié)摿Α?/span>
03.社區(qū)安全性
安全是選擇居住地的重要考量。安全的社區(qū)不僅讓居民生活安心，還提升了社區(qū)的吸引力和房產(chǎn)價(jià)值。
犯罪率：通過(guò)當(dāng)?shù)鼐炀只蛘W(wǎng)站查詢社區(qū)的犯罪率。犯罪率低的社區(qū)通常更受購(gòu)房者歡迎，房產(chǎn)保值和增值潛力大。
社區(qū)治安措施：了解社區(qū)是否有完善的治安措施，如社區(qū)巡邏、監(jiān)控系統(tǒng)和居民安全意識(shí)等。良好的治安措施能夠有效預(yù)防犯罪，提升社區(qū)安全性。
04.周邊配套設(shè)施
周邊配套設(shè)施的完善程度直接影響社區(qū)的居住便利性和吸引力。豐富的配套設(shè)施能夠提升居民的生活質(zhì)量，增加社區(qū)的吸引力。
購(gòu)物中心：社區(qū)周邊是否有大型購(gòu)物中心、超市和便利店，滿足居民的購(gòu)物需求。
餐飲娛樂(lè)：考察社區(qū)內(nèi)是否有豐富的餐飲和娛樂(lè)設(shè)施，如餐館、咖啡館、電影院等，為居民提供多樣化的生活選擇。
教育培訓(xùn)：了解社區(qū)內(nèi)是否有優(yōu)質(zhì)的教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，如幼兒園、培訓(xùn)班和興趣班，滿足家庭對(duì)教育的需求。
05.學(xué)區(qū)質(zhì)量
學(xué)區(qū)質(zhì)量是許多家庭購(gòu)房的重要考量因素。優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)不僅能提供良好的教育資源，還能提升房產(chǎn)的保值增值潛力。
學(xué)校排名：了解社區(qū)內(nèi)學(xué)校的排名和教學(xué)質(zhì)量。排名靠前的學(xué)校通常吸引更多家庭定居，推動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格上漲。
教育設(shè)施：考察學(xué)校的硬件設(shè)施和師資力量，如圖書館、實(shí)驗(yàn)室和體育場(chǎng)館等。良好的教育設(shè)施為學(xué)生提供了更好的學(xué)習(xí)環(huán)境。
升學(xué)率和成績(jī)：了解社區(qū)學(xué)校的升學(xué)率和學(xué)生成績(jī)。高升學(xué)率和優(yōu)異的成績(jī)是學(xué)校教學(xué)質(zhì)量的重要指標(biāo)，也是家長(zhǎng)選擇學(xué)區(qū)的重要參考。
通過(guò)以上多個(gè)方面的綜合評(píng)估，購(gòu)房者可以全面了解一個(gè)社區(qū)的未來(lái)發(fā)展?jié)摿?，做出更加明智?b>購(gòu)房決策。選擇一個(gè)具有良好發(fā)展?jié)摿Φ纳鐓^(qū)，不僅能提升居住質(zhì)量，還能實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值。
