美國的房貸通常分為30年、20年、15年和10年固定利率,以及 5 year ARM,7 year ARM可調(diào)節(jié)利率。如果按貸款的目的來看,還可以分為Purchase(購房貸款)、Refinance(重新貸款)和Cashout(抵押貸款)三大項(xiàng)。
很多人選擇30年固定利率貸款,因?yàn)橛X得安心,另外月供低;房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(Realtor)也經(jīng)常推薦它。很多人不知道,其實(shí) 5 year ARM 和 7 year ARM 也是很好的選擇?!?/p>
什么是ARM?
Adjustable-Rate Mortgage(ARM)
比如說5ARM,還款時間為30年,前5年利率不變,此后每年根據(jù)市場情況進(jìn)行調(diào)整,但是限定了最大的變動幅度。
前五年的利息會要比選擇30年固定利率要低,對于想短期持有,3-5年后想將房屋再次出售的朋友是個很好的選擇。當(dāng)然,既然是可浮動利率,就代表著有一定風(fēng)險,未來的利率也可能升高。
重新貸款(Refinance)
很多朋友貸了30年固定利率后,就再也沒有考慮過貸款和利率事情了,然而利率市場像股票大盤一樣隨時變化,比如最近利率升高,需要貸款買房的朋友可以考慮選擇這個辦法,如果用Mortgage Calculator 計算一下,或許每月能省幾十甚至幾百塊。
用房子抵押貸款(Cashout)常見選擇
比商業(yè)貸款利率更低、更簡單。
比如說,假設(shè)一支基金的平均Return為9%,用房子抵押貸款出錢,利率為4%,再用錢投入買基金,則年收益為5%。
比如說,現(xiàn)在的美國學(xué)生聯(lián)邦貸款利率在4.29% – 6.84%之間,如果父母用房子抵押貸款,可能會省幾個點(diǎn)的利率。另外,小型Business Loan通常規(guī)定還款時間短(1-5年)、壓力大、貸款又很繁瑣,如果用房子抵押貸款作為自己生意的投資,貸款時間為30年,這樣壓力就會小一些。
貸款買房的注意事項(xiàng)
1. 不是所有人都能拿到一樣的利率。除了市場行情外,您的個人信譽(yù)和房子貸款的金額都會影響您的利率。
2. 貸款之前,至少兩個月不要存過千的現(xiàn)金。即使是合法的錢,如果沒有可以跟蹤來源(Traceable)的Paper Work,也是不可以的;不但不能使用,而且會影響貸款的批準(zhǔn)。
3. 銀行只相信你的Tax Return。如果你Tax Return上顯示的收入不夠的話,你實(shí)際收入再多也是空口無憑。另外他們會看你的收入和支出的比例。
4. 貸款的過程中不要買任何大額貸款的東西。有朋友在貸款中,覺得房子有著落了,趕緊買一個車吧。本來房貸已經(jīng)Pre-Approved,因?yàn)楹鋈挥兄卮笾С?,銀行在正式審批的過程中就給拒絕了,因?yàn)樗麄円袚?dān)的風(fēng)險增大了。
5. 有些貸款公司有專門針對外國人的項(xiàng)目,還有些貸款不查收入、但是利率較高,適合報稅少、貸款只是用于3-5年過渡的客戶。即使Credit較低、首付不夠、Tax 較少、以及拿的是非移民簽證。