Refinance重置貸款,很多朋友都聽說過,但是不知道什么是refinance。從長遠(yuǎn)來看Refinance可以為你省錢,但在考慮做Refinance之前,必須先了解它的運(yùn)作方式。
今天我們就來梳理一下refinance重置貸款的基本要點、以及什么情況下適合做refinance。
什么是Refinance重置貸款
Refinance就是重置貸款,通俗來講,在大家貸款買房之后,如果市場利率下降,大家可以選擇對現(xiàn)有的貸款重置,從原有的高利率,重置為現(xiàn)有的較低利率,從而實現(xiàn)降低每月還款金額的目的,進(jìn)而減小現(xiàn)金流的壓力。
Refinance重置貸款,不要求是現(xiàn)有的貸款銀行,可以是任意一家銀行。且Refinance沒有次數(shù)限制,即想refinance多少次都可以,但是通常兩次refinance之間需間隔6個月。
為什么要做Refinance
1. 減少房貸還款金額 降低貸款利率是大部分小伙伴考慮重貸的主要原因。隨著房地產(chǎn)市場行情的變化,貸款利率也在不斷變化。通過Refinance,能獲得更加優(yōu)惠的利率從而減少利息的支出。
但并不是利率降低就需要做重貸,做refinance是有成本的,要從長期來算具體收益。并且短期內(nèi)不打算賣房,此時做refinance才有意義。
2. 房產(chǎn)升值了 第一種情況——如果房產(chǎn)升值了,refinance是一個不錯的選擇。因為銀行對貸款金額較高的借款人提供更加優(yōu)惠的利率,這樣得到的利息成本也會降低。
第二種情況——你也可以選擇將房產(chǎn)增值的部分從現(xiàn)在的貸款銀行中拿出,就是賺取房屋凈值。
舉個例子,一棟購買價格為80萬的房產(chǎn),屋主貸款60萬,當(dāng)房產(chǎn)價格升值到100萬時,借款額達(dá)到75萬,那么減去原有貸款的60萬,就可以套出15萬現(xiàn)金,不但可以緩解經(jīng)濟(jì)上的壓力,還能裝修房子、投資其他房產(chǎn)或者用于其他大額支出。
3. 信用評分變高 銀行對于信用評分更高的人給的貸款利率會更低,通過refinance可以降低利率。
4. 合并債務(wù) 有不少屋主當(dāng)初在買房子的時候,往往因為需要資金,會把房子二次貸款。通過重新貸款,以更低的利率先付清之前的房貸和二次貸款的金額,這樣兩個債務(wù)就合并成為一個,屋主每月只需支付一次房款即可,不用分開付了。
做Refinance需要注意什么
首先要明確目標(biāo),是為了降低月供、縮短貸款期限、減少支付利息總額還是其他?這有助于確定最合適你的Refinance方案。
另外refinance一般考慮的最直接因素就是利率,通常會選擇貸款利率更低的貸款產(chǎn)品。
仔細(xì)比較不同貸款機(jī)構(gòu)提供的利率、費(fèi)用和條件,選擇最合適的Refinance方案。但是要注意的是不要只看利率,還要考慮各種費(fèi)用:如評估費(fèi)、抵押登記費(fèi)等。另外不要只關(guān)注降低月供的短期好處,還要考慮Refinance的長期成本,包括支付的總利息和貸款延長的時間。
各種費(fèi)用加起來可能會有幾千美元,最終算下來通過refinance省下來的貸款總額可能還cover不了這筆錢,就得不償失了。
最后一點,最好避免頻繁Refinance,因為每次Refinance都會產(chǎn)生一些費(fèi)用不說,還可能會影響你的信用評級。
Refinance產(chǎn)生的其他費(fèi)用
Refinance的手續(xù)費(fèi)用和新購房產(chǎn)一樣,包括Application Fee、Appraisal Fee、Title Insurance等,明細(xì)如下:
申請費(fèi):$75 - $300,不管你的重貸申請有沒有通過,都需要付這筆申請費(fèi)服務(wù)費(fèi):本金的0%-1.5%,用來完成放款前的工作,比如審核借款人的身份,信用狀況,文檔審核等,通常信用越高的借款人收取的服務(wù)費(fèi)越低,反之越高房屋估價費(fèi)Appraisal fee:$300 - $700,如果房屋最近有估價鑒定過,這筆費(fèi)用可以免除房屋檢查費(fèi)Inspection fee:$175 - $350律師費(fèi):$500 - $1,000,你可能需要負(fù)擔(dān)一筆律師幫忙結(jié)案的費(fèi)用產(chǎn)權(quán)調(diào)查和保險費(fèi):$700 - $900,這筆費(fèi)用是用來查看房屋有無被扣押等其他紀(jì)錄測量費(fèi)Survey fee:$150 - $400,核實房屋地界線的費(fèi)用
以上這些費(fèi)用都是Refinance時會遇到的衍生費(fèi)用,所以貸款人要考慮的不僅僅是重貸出來的每月利息,這些一次性衍生費(fèi)用也要考慮作為成本。
如何計算Refinance是否劃算
我們上面說了,Refinance有投入成本,要把這筆費(fèi)用與重貸后能省下來的前做比較,這個關(guān)鍵就是看盈虧平衡點break-even point。
大家在貨比三家,比較不同貸方的利率和條款時,一定要學(xué)會計算盈虧平衡點,因為該點數(shù)會根據(jù)與抵押貸款相關(guān)的利率、期限和交易成本而有所不同。
1. 了解Refinance總成本 Refinance的總成本包括過戶結(jié)算費(fèi)(closing costs)以及其它費(fèi)用。
2. 計算每月節(jié)省的費(fèi)用 在計算之前,需要先查看個人當(dāng)前的每月還款額以及利息費(fèi),在mortgage statement里。
然后將當(dāng)前的每月還款額以及利息費(fèi)減去loan estimate上標(biāo)明的新的每月還款額和利息費(fèi),這部分的差值就是每個月可以省下的錢。
3. 計算盈虧平衡點 將refinance總成本除以第二步中每個月省下的錢,即可得到盈虧平衡點。
舉個例子,假如你refinance之后每個月能省$50,refinance的總成本為$5,000,那么$5,000除以$50為100,即你需要100個月(大概8年)才能盈虧平衡。
如果你在達(dá)到盈虧平衡點之前都會一直住在這套房子里,那么refinance就是省錢的。反之,如果你在達(dá)到盈虧平衡點之前可能會搬家,那么就可能不劃算了。
哪些情況不適合做Refinance
1. 單純追求低利率 Refinance的手續(xù)費(fèi)是不低的,特別是房屋貸款,成本可能會高達(dá)數(shù)千美金。
而當(dāng)市場利率并沒有顯著下降,Refinance可能不會帶來足夠的收益。
2. 近期有搬家/換房計劃 如果你計劃在較短時間內(nèi)搬遷,Refinance可能不值得,因為可能無法在短時間內(nèi)收回Refinance的成本。
3. 不確定的財務(wù)狀況 如果你的財務(wù)狀況不穩(wěn)定,例如面臨失業(yè)風(fēng)險或其他不確定性,Refinance可能會增加你的財務(wù)風(fēng)險,因此可能不適合。
Refinance申請流程
整個貸款過程通常在20-30天左右,具體參考以下步驟:
1. 提交材料 聯(lián)系貸款經(jīng)紀(jì)人,遞交申請材料,包括的材料有:收入證明、W-2或1099復(fù)印件、房屋保險證明、產(chǎn)權(quán)保險復(fù)印件等等。
2. 申請 房屋refinance通常沒有買房那么復(fù)雜,在準(zhǔn)備好上述材料之后,就可以聯(lián)系貸方并開始申請流程,包括完成貸方的申請表,提交材料并快速回復(fù)貸方提出的任何問題。
3. 鎖定新利率 一旦貸方批準(zhǔn)了申請,申請人通??梢赃x擇鎖定利率,從而為自己留出更多時間研究條款,且不必?fù)?dān)心利率變化。利率鎖定時長一般為15-60天,不過具體還是取決于貸方。
4. 承保Underwriting 在鎖定利率后,貸方將繼續(xù)進(jìn)行承保流程。在承保期間,貸方會核實申請人的收入、資產(chǎn)以及財產(chǎn)狀況。與買房時類似,貸方也會進(jìn)行房屋估值。
5. Closing結(jié)算 承保流程之后,就差不多可以結(jié)束此次Refinance的申請了,這個過戶流程比買房會更快。
總而言之最重要的是,在決定何時申請Refinance之前,應(yīng)該仔細(xì)評估自己的財務(wù)狀況、長期目標(biāo)以及Refinance可能帶來的好處和風(fēng)險。最好與專業(yè)人員討論你的情況,以便做出明智的決定。