?在今年疫情催生和美國樓市供給緊縮的情況下，有動機的購房者推動了10月份房價和銷售額的上漲。而隨著抵押貸款利率在10月再創(chuàng)歷史新低，美國多低房屋正迅速被搶購一空，競價戰(zhàn)推動灣區(qū)房屋價格遠(yuǎn)高于要價。10月，舊金山灣區(qū)現(xiàn)有獨棟住宅銷售價格中位數(shù)攀升至110萬美元，較9月上漲3.8%，較去年10月上漲17%。

這些趨勢與美國通常購房季節(jié)不同。根據(jù)C.A.R.的數(shù)據(jù)，舊金山灣區(qū)的房價漲幅是加州第二大房價漲幅，僅次于以25.9%的漲幅領(lǐng)漲的中央海岸地區(qū)。

在舊金山灣區(qū)房地產(chǎn)市場，舊金山縣是唯一一個房價下跌的縣，其房價中值比去年10月下降了1.5%。除索拉諾縣外，舊金山灣區(qū)所有縣的銷售額同比增長均為兩位數(shù)，其中圣克拉拉縣的銷售額增長率最高，達(dá)32.4%，其次是圣馬特奧縣，該縣增長了29.1%。

總的來說，舊金山灣區(qū)的銷售額10月份比9月份增長了1.5%，同比增長了18.9%。價格也在攀升，因為許多地區(qū)的供應(yīng)仍然緊張。激進(jìn)的買家正在哄抬價格，但隨著供應(yīng)量的增加，市場可能會出現(xiàn)調(diào)整。目前，舊金山灣區(qū)地區(qū)的大部分住宅市場都向需求強勁的賣家傾斜，而這些賣家的需求與待售房產(chǎn)的供應(yīng)量相比更大。

10月份，活躍上市的房源同比下降了23.8%。未售出庫存指數(shù)為1.8個月，這意味著以目前的銷售速度，從市場上擠出所有房源只需要不到兩個月的時間。根據(jù)C.A.R.（CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS 加州地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會 以下簡稱C.A.R）的數(shù)據(jù)，活躍上市的僅有兩個縣是舊金山，增長了34.3%，圣馬特奧縣上升了0.7%。是Review了一下我前幾年買的旅行產(chǎn)品，退掉的比成行的多。

公寓康斗重挫  獨立屋堅挺

總體而言，受疫情的影響，舊金山灣區(qū)以往的火爆房地產(chǎn)市場似乎已經(jīng)降溫。人們搬出城市，郊區(qū)的需求也增加了。盡管活躍房源增加，但舊金山縣獨立屋的未售出庫存指數(shù)已降至2.2，再次對賣家有利。舊金山10月獨棟住宅價格中值為162.5萬美元，較9月下跌2.4%，較去年10月下跌1.5%。

8月初，舊金山縣活躍上市房源達(dá)到至少四年來的最高點。舊金山灣區(qū)8月住宅掛牌價格中值低于140萬美元，為2019年2月以來最低。許多中介認(rèn)為舊金山的房地產(chǎn)市場已經(jīng)降溫，盡管郊區(qū)的需求仍然存在。流感大流行加速了大城市的人口向郊外遷移，而且似乎大部分流動都將是永久性的。

在加利福尼亞州，舊金山縣和洛杉磯縣是人口外流的主要市場，在流感大流行期間，無論是永久性的還是臨時性的。舊金山的房屋租金也大幅下降（比去年下降了近23%）。大多數(shù)專家都認(rèn)為，到2021年，租金和公寓價格將保持較低水平，而獨棟住宅的價格受影響較小。里士滿市（Richmond）、日落市（Sunset）和西大門市（West Portal）等空間更大的不太受歡迎的社區(qū)正變得越來越受歡迎。

舊金山縣的公寓和聯(lián)排別墅的高庫存水平使其對買家有利。目前未售出的二手房庫存指數(shù)為5.6，持續(xù)的供過于求最終降低了公寓的中間價格。由于人們根本不想再住在人口稠密的地區(qū)，尤其是那些不得不共用公共區(qū)域的公寓樓。他們需要足夠的空間來容納一兩個家庭辦公室和自己的戶外空間。

目前，舊金山公寓的中間價約為122萬美元，比9月份下降了1.8%，比去年10月份下降了12.8%。該縣的公寓銷售額比9月份下降了5.5%，但同比增長了14.7%。根據(jù)Zillow的《2020城市郊區(qū)市場報告》，在舊金山，掛牌價格同比下降了4.9%，庫存上升了96%，大量的新盤上市。

在大流行期間，大量新樓盤上市后，舊金山縣的房屋庫存水平較去年同期增長了96%，明顯高于周邊郊區(qū)。不過，在舊金山，由于賣家大量涌入市場，買家也沒有改變節(jié)奏來匹配，因此市場的疲軟是顯而易見的。在流感大流行之前，舊金山的庫存量與其他大城市相比異常低。不管怎樣，96%的庫存同比變化標(biāo)志著一個重要時刻。

據(jù)報道，在全國其他大城市，還沒有出現(xiàn)同樣的戲劇性變化。該市新增待售商品同比僅增長1.7%。越來越多的上市公司正在給市場降溫。結(jié)果將是，賣方將不得不爭奪買家。讓我們仔細(xì)看看舊金山灣區(qū)的房地產(chǎn)市場趨勢和對2020年和2021年的預(yù)測。

明年預(yù)計上漲6%

舊金山的房地產(chǎn)市場將延續(xù)過去幾年的趨勢，成為加州最熱門的市場之一。對2020年舊金山房地產(chǎn)市場的預(yù)測是什么？根據(jù)知名房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫公司Zillow稱，自2018年8月以來，舊金山的房價中位數(shù)幾乎持平，一直處于高位盤整的狀態(tài)。

舊金山灣區(qū)的獨棟住宅和公寓的房屋價值中位數(shù)目前保持在1405199美元。舊金山奧克蘭海沃德地鐵（灣區(qū)）的典型住宅價值為1113664美元。

以下是舊金山縣及周邊大都會去到2021年9月的最新市場預(yù)測。

在過去的12個月里，舊金山大都會區(qū)的房價上漲了9.0%。Zillow預(yù)測未來12個月房價將上漲5.9%。

舊金山灣區(qū)（舊金山-奧克蘭-海沃德都會區(qū)）房屋價值在過去一年上漲了3.7%，Zillow預(yù)測未來12個月房價將上漲7.2%。

據(jù)LittleBigHomes.com網(wǎng)站據(jù)估計，在此期間舊金山房價上漲的概率為77%。如果這個價格預(yù)測是正確的，加利福尼亞州南舊金山紅杉城的房屋價值將在2021年第三季度高于2018年第三季度。

加利福尼亞州南舊金山紅杉城的三個時期的房價變化如下所示：LittleBigHomes.com網(wǎng)站（截至2018年第三季度）。舊金山房價指數(shù)已經(jīng)連續(xù)26個季度上漲。舊金山房價指數(shù)在2018年第三季度達(dá)到了489.9的歷史新高。房價指數(shù)顯示舊金山市場在過去10年里上漲了81%。

在過去的三十年里，舊金山灣區(qū)房價它增長了435%。在截至1979年第四季度的12個月里，舊金山房地產(chǎn)市場房屋價值的最高年變化率為28%。在截至2008年第三季度的12個月里，舊金山市場房屋價值最糟糕的年度變化是下跌了12%。

現(xiàn)在的問題是未來會發(fā)生什么，這些房地產(chǎn)市場趨勢和統(tǒng)計數(shù)據(jù)可能是積極的，也可能是消極的，這取決于你是買方還是賣方？盡管許多人失業(yè)，喪失了住房抵押貸款的資格，但一些賣家卻將自己的房子撤出市場。隨著經(jīng)濟(jì)的重新開放，需求又在上升。

冠狀病毒大流行對灣區(qū)樓市有短期影響，買家撤回報價，賣家將其房屋撤出市場。近幾周來，普遍的不確定性作用較小。由于貸款問題，融資延遲已經(jīng)放緩。

全加州的銷售額比3月初下降了28%。根據(jù)加州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)據(jù)，1984年房屋開工量下降幅度最大。然而，大流行還沒有對價格產(chǎn)生太大影響。買家需求已經(jīng)顯著反彈，這反映在6月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)上。

低失業(yè)率形成房價有力依托

同時，盡管在疫情期間失業(yè)率居高不下，經(jīng)濟(jì)低迷，但舊金山灣區(qū)的房價依然堅挺。由于灣區(qū)雇用了大量具有大學(xué)學(xué)位的技術(shù)工人，其失業(yè)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國其他地區(qū)，其住房市場保持強勁。

還有，高端買家活動已將中間價推至歷史新高。擁有最大財力的更富有的買家已經(jīng)在更大程度上重回市場。

從全國范圍來看，房展活動較近幾個月低迷的水平明顯增加，反映出潛在購房者壓抑的需求。秋季已變得和通常時節(jié)的夏季購買季節(jié)一樣活躍。

盡管疫情引發(fā)了持續(xù)的健康和經(jīng)濟(jì)危機，但舊金山灣區(qū)房地產(chǎn)市場從3月和4月的大幅下跌中大幅回升。在4個月的反彈基礎(chǔ)上，舊金山的房屋銷售價格中位數(shù)是前所未有的高。

公寓銷售價格中位數(shù)也一直高于去年的高點。9月同比增長20.5%。從供需指標(biāo)和銷售價格中位數(shù)來看，公寓市場一直弱于獨棟住宅市場。

在一個平衡的房地產(chǎn)市場中，供應(yīng)量減少到零大約需要5到6個月的時間。從幾個月的供應(yīng)量來看，如果供應(yīng)量增加到5個月以上的庫存量，舊金山或整個灣區(qū)樓市都可能成為買家的房地產(chǎn)市場。那是不可能的。

由于供需持續(xù)不平衡，整個舊金山灣區(qū)地區(qū)對賣方傾斜很大。在10月1日，買方持有的新物業(yè)的需求量恢復(fù)了8個月。這將推高房價。值得注意的是，舊金山縣8月份的房源供應(yīng)達(dá)到了8年來的最高點。隨著市場疲軟，正確的定價對賣家越來越重要。當(dāng)這種情況發(fā)生時，賣方將不得不爭奪買家。

但是對舊金山和整個灣區(qū)的購房者來說，好消息是抵押貸款利率處于最低水平。因此，這是一個好時機，他們進(jìn)入市場，獲取他們最喜歡的交易。

舊金山房價上漲和經(jīng)濟(jì)衰退抑制了2020年第二季度的住房支付能力。在舊金山灣區(qū)，除了索拉諾（Solano）保持不變外，其他各縣的經(jīng)濟(jì)承受能力較2019年第二季度有所改善。

舊金山和圣馬特奧縣的房價最低，只有19%的家庭能夠購買中等價位的住房。根據(jù)C.A.R.的數(shù)據(jù)，46%的索拉諾縣家庭能夠負(fù)擔(dān)得起48.5萬美元的中等價位住房，使其成為最經(jīng)濟(jì)實惠的灣區(qū)縣。

（未完待續(xù)......）