作為一個買家，如果你已經(jīng)有了心儀的想要購買的房產(chǎn)，你肯定已經(jīng)開始考慮起來市場上各種各樣的貸款?式了。其實除了?較常?的固定利率、可調(diào)節(jié)利率抵押貸款，還有另一種貸款，稱為過橋（搭橋）貸款。簡言之，過橋貸款可以比較快速解決買家在購置新房前先出售掉他們現(xiàn)居住房時產(chǎn)?的一系列資?問題。

關(guān)于過橋貸款，你需要知道的是：

01、什么是過橋貸款？?

過橋貸款（Bridge Finance）又稱搭橋貸款，是指A在向銀行申請新的貸款、續(xù)貸的過程中，需要先償還之前的貸款，才能得到新的貸款。

但是A現(xiàn)在沒錢還，為了順利續(xù)貸，于是他找到了金融機構(gòu)B借錢還清了銀行的貸款。最后等新的貸款批下來后，再把金融機構(gòu)B的錢連本帶利還清。

這筆貸款對于B來說，就是所謂的過橋貸款。

過橋貸款在并購交易中起著“橋梁”的作用，是一種過渡性的貸款。它是一種短期融資，可以彌補借款人所需融資的時間缺口。過橋貸款可以?來消除現(xiàn)?短缺，同時彌補買賣房產(chǎn)時資?的差距。從一般意義上講，過橋貸款是一種短期貸款，其是一種過渡性的貸款。過橋貸款是使購買時機直接資本化的一種有效工具，回收速度快是過橋貸款的最大優(yōu)點。過橋貸款的期限較短，最長不超過一年，利率相對較高，以一些抵押品諸如房地產(chǎn)或存貨來作抵押。

因此，過橋貸款也稱為“過橋融資”（bridgefinancing）、“過渡期融資”（interimfinancing）、“缺口融資”（gapfinancing）或“回轉(zhuǎn)貸款”（swingloan）。

02、過橋貸款具體如何運作？?

主要有兩種：

? 持有兩筆貸款：在這種情況下，你現(xiàn)下貸款余款和?前這套房產(chǎn)不超過80%市值之間的差額，會被當(dāng)作你第?份按揭的?付款，這樣做的意義在于，可以始終保持你第一份按揭的完整性，直到你付清第一份貸款余款，最終出售你的舊房為?。

? 將兩份抵押貸款滾?一個：這個解決?案允許貸款?申請到一個更??額（不超過80%房產(chǎn)市值）的貸款。只需要你完全付清第一份貸款余款，然后直接付掉第?套貸款的?付即可按揭購買下一套房產(chǎn)。

?多數(shù)購房者轉(zhuǎn)向過橋貸款的主要原因是，這種操作?式可以允許他們在購置新房的時候滿?“contingency-free offer”。這意味著他們完全可以在不出售現(xiàn)任房產(chǎn)的前提下購買第?套房產(chǎn)，這可能是買房市場中一個?常關(guān)鍵的原因。在賣房市場中，一個房產(chǎn)可能會收到很多個買家的offer，賣家也肯定更傾向于選擇一個no contigency的offer，賣家并不需要考慮買家是否需要先出售?房來競爭進合同。

過橋貸款的貸款?也可以選擇?付20%的?付來避免額外購買私?抵押保險 (PMI)的要求。同時也可以避免還款?額增多的可能。??

03、過橋貸款的成本：平均支出和過橋利率?

過橋貸款是一個相當(dāng)?便的選項，但意味著你也需要付出一部分利息。通常過橋貸款的利率會?傳統(tǒng)貸款的利率要?。舉個例?，如果一筆25萬$的貸款利率為3%你所需要?付1054$常規(guī)貸款支出，如果過橋貸款利率還要?出2%，那這個數(shù)額將上升到1342$。

過橋貸款利率?的原因是因為放款?知道你申請貸款的時間很少，他們知道通過?時間貸款服務(wù)所能獲得的利益很少，他們賺不到很多的服務(wù)費，于是不得不在貸款前期向你收取更多的利息來對等他們的付出，繼?放款。

另外，和傳統(tǒng)貸款一樣，最后你還需要額外?付一些零散的結(jié)清支出。包括管理費、房產(chǎn)評估費、?件支出、title支出、公證費等等。

最后，你還需要?付一個基本初始支出，?概在貸款總?額的1%左右。

雖然這些零散費用的總額并不太多，但請記住，您的過橋貸款期限只有一年。這意味著你可能需要在一年后支付這些費用。當(dāng)新的抵押貸款開始時，這些相同的費用仍然需要從你的口袋里掏出。雖然過橋貸款不會影響你購買新房的速度，但你也應(yīng)該準(zhǔn)備好在利息結(jié)算時承擔(dān)付款，并準(zhǔn)備好承擔(dān)兩筆抵押貸款的壓力。??

04、其他過橋貸款常?問題解答?

過橋貸款是一個?較復(fù)雜的?融貸款產(chǎn)品，你可能會碰到各種各樣的問題，在很?程度上更取決于每一個貸款者的個?情況。

1、誰有資格獲得過橋貸款？

如果你的第一套房?出售之前你就已經(jīng)準(zhǔn)備購買第二套房產(chǎn)，?且這些年來你一直是個合格的還款?，你也許覺得你肯定可以有資格申請過橋貸款了，然?事實上，過橋貸款的借款過程相?傳統(tǒng)的貸款還有些不一樣。好的一?是，過橋貸款申請、批準(zhǔn)，審批的速度更快，你可以更快的拿到所需要的資?，加快第二套房產(chǎn)購買的速度。

但不是所有?都可以有資格申請過橋貸款的，信?分?jǐn)?shù)(FICO)，信?記錄，收?負(fù)債?等等?常重要。放款?往往會很仔細(xì)的檢查你的債務(wù)收??，你每個?必須花費的?額，現(xiàn)有的一些貸款債務(wù)，你?前的抵押貸款，你的收?等等。如果沒有相對較低的負(fù)債收??，考慮到兩次貸款還要花費的額外的成本，很難有資格申請到過橋貸款。

有良好信?記錄和信?平分越?的貸款者，申請到的利率更低，獲得貸款的機會就越?。

2、過橋貸款的優(yōu)點是什么？

過橋貸款的主要優(yōu)點是，他可以讓你可以?條件的去購置第二套房產(chǎn)。如果當(dāng)下房產(chǎn)市場并不是特別的景?，你需要有足夠的精力在短時間內(nèi)盡快賣掉你的房子?；蛘哂捎诠ぷ骰蚣彝ピ颍阈枰杆侔岬揭粋€更適合你和家人的地方過橋貸款可以帶給你?常便利的貸款選擇。

過橋貸款允許你在購買第二套房子的同時賣掉第一套房子，避免了在這段時間內(nèi)找昂貴的臨時房子居住和搬家的需要。

3、過橋貸款的缺點是什么？

如同上?已經(jīng)分析過的情況，過橋貸款過?的利率可能會是一筆很?的?出，作為短期貸款，在?多數(shù)情況下只有一年的償還時間會給貸款者帶來不?的經(jīng)濟壓?，尤其是你需要加速償還貸款，或者你的第一套房產(chǎn)出售的時間?你預(yù)計的要更久，這些意外情況可能會妨礙你的計劃。不管你的經(jīng)濟情況如何，只要同時有兩筆貸款要管理關(guān)?，本身就會有很?的壓?的。

過橋貸款的風(fēng)險在于房地產(chǎn)市場對于底層物業(yè)價值起伏的風(fēng)險，同時還有在借款人違約時，清算底層地產(chǎn)的市場需求風(fēng)險。因此底層地產(chǎn)物業(yè)的估值，所在位置及開發(fā)用途，貸款比例等都影響過橋貸款的風(fēng)險性。

此外，并非所有人都有資格申請過橋貸款，只有?常出?的信?等級分和出?的信?背景才有資格成為過橋貸款申請候選?。??