Refinance重置貸款，很多朋友都聽說過，但是不知道什么是refinance。從長遠來看Refinance可以為你省錢，但在考慮做Refinance之前，必須先了解它的運作方式。

今天我們就來梳理一下refinance重置貸款的基本要點、以及什么情況下適合做refinance。

什么是Refinance重置貸款

Refinance就是重置貸款，通俗來講，在大家貸款買房之后，如果市場利率下降，大家可以選擇對現(xiàn)有的貸款重置，從原有的高利率，重置為現(xiàn)有的較低利率，從而實現(xiàn)降低每月還款金額的目的，進而減小現(xiàn)金流的壓力。

Refinance重置貸款，不要求是現(xiàn)有的貸款銀行，可以是任意一家銀行。且Refinance沒有次數(shù)限制，即想refinance多少次都可以，但是通常兩次refinance之間需間隔6個月。

為什么要做Refinance

1. 減少房貸還款金額 降低貸款利率是大部分小伙伴考慮重貸的主要原因。隨著房地產(chǎn)市場行情的變化，貸款利率也在不斷變化。通過Refinance，能獲得更加優(yōu)惠的利率從而減少利息的支出。 

但并不是利率降低就需要做重貸，做refinance是有成本的，要從長期來算具體收益。并且短期內(nèi)不打算賣房，此時做refinance才有意義。

2. 房產(chǎn)升值了 第一種情況——如果房產(chǎn)升值了，refinance是一個不錯的選擇。因為銀行對貸款金額較高的借款人提供更加優(yōu)惠的利率，這樣得到的利息成本也會降低。

第二種情況——你也可以選擇將房產(chǎn)增值的部分從現(xiàn)在的貸款銀行中拿出，就是賺取房屋凈值。

舉個例子，一棟購買價格為80萬的房產(chǎn)，屋主貸款60萬，當房產(chǎn)價格升值到100萬時，借款額達到75萬，那么減去原有貸款的60萬，就可以套出15萬現(xiàn)金，不但可以緩解經(jīng)濟上的壓力，還能裝修房子、投資其他房產(chǎn)或者用于其他大額支出。

3. 信用評分變高 銀行對于信用評分更高的人給的貸款利率會更低，通過refinance可以降低利率。

4. 合并債務 有不少屋主當初在買房子的時候，往往因為需要資金，會把房子二次貸款。通過重新貸款，以更低的利率先付清之前的房貸和二次貸款的金額，這樣兩個債務就合并成為一個，屋主每月只需支付一次房款即可，不用分開付了。

做Refinance需要注意什么

首先要明確目標，是為了降低月供、縮短貸款期限、減少支付利息總額還是其他？這有助于確定最合適你的Refinance方案。

另外refinance一般考慮的最直接因素就是利率，通常會選擇貸款利率更低的貸款產(chǎn)品。

仔細比較不同貸款機構提供的利率、費用和條件，選擇最合適的Refinance方案。但是要注意的是不要只看利率，還要考慮各種費用：如評估費、抵押登記費等。另外不要只關注降低月供的短期好處，還要考慮Refinance的長期成本，包括支付的總利息和貸款延長的時間。

各種費用加起來可能會有幾千美元，最終算下來通過refinance省下來的貸款總額可能還cover不了這筆錢，就得不償失了。

最后一點，最好避免頻繁Refinance，因為每次Refinance都會產(chǎn)生一些費用不說，還可能會影響你的信用評級。

Refinance產(chǎn)生的其他費用

Refinance的手續(xù)費用和新購房產(chǎn)一樣，包括Application Fee、Appraisal Fee、Title Insurance等，明細如下：

申請費：$75 - $300，不管你的重貸申請有沒有通過，都需要付這筆申請費服務費：本金的0%-1.5%，用來完成放款前的工作，比如審核借款人的身份，信用狀況，文檔審核等，通常信用越高的借款人收取的服務費越低，反之越高房屋估價費Appraisal fee：$300 - $700，如果房屋最近有估價鑒定過，這筆費用可以免除房屋檢查費Inspection fee：$175 - $350律師費：$500 - $1,000，你可能需要負擔一筆律師幫忙結案的費用產(chǎn)權調(diào)查和保險費：$700 - $900，這筆費用是用來查看房屋有無被扣押等其他紀錄測量費Survey fee：$150 - $400，核實房屋地界線的費用

以上這些費用都是Refinance時會遇到的衍生費用，所以貸款人要考慮的不僅僅是重貸出來的每月利息，這些一次性衍生費用也要考慮作為成本。

如何計算Refinance是否劃算

我們上面說了，Refinance有投入成本，要把這筆費用與重貸后能省下來的前做比較，這個關鍵就是看盈虧平衡點break-even point。

大家在貨比三家，比較不同貸方的利率和條款時，一定要學會計算盈虧平衡點，因為該點數(shù)會根據(jù)與抵押貸款相關的利率、期限和交易成本而有所不同。

1. 了解Refinance總成本 Refinance的總成本包括過戶結算費（closing costs）以及其它費用。

2. 計算每月節(jié)省的費用 在計算之前，需要先查看個人當前的每月還款額以及利息費，在mortgage statement里。

然后將當前的每月還款額以及利息費減去loan estimate上標明的新的每月還款額和利息費，這部分的差值就是每個月可以省下的錢。

3. 計算盈虧平衡點 將refinance總成本除以第二步中每個月省下的錢，即可得到盈虧平衡點。

舉個例子，假如你refinance之后每個月能省$50，refinance的總成本為$5,000，那么$5,000除以$50為100，即你需要100個月（大概8年）才能盈虧平衡。

如果你在達到盈虧平衡點之前都會一直住在這套房子里，那么refinance就是省錢的。反之，如果你在達到盈虧平衡點之前可能會搬家，那么就可能不劃算了。

哪些情況不適合做Refinance

1. 單純追求低利率 Refinance的手續(xù)費是不低的，特別是房屋貸款，成本可能會高達數(shù)千美金。

而當市場利率并沒有顯著下降，Refinance可能不會帶來足夠的收益。

2. 近期有搬家/換房計劃 如果你計劃在較短時間內(nèi)搬遷，Refinance可能不值得，因為可能無法在短時間內(nèi)收回Refinance的成本。

3. 不確定的財務狀況 如果你的財務狀況不穩(wěn)定，例如面臨失業(yè)風險或其他不確定性，Refinance可能會增加你的財務風險，因此可能不適合。

Refinance申請流程

整個貸款過程通常在20-30天左右，具體參考以下步驟：

1. 提交材料 聯(lián)系貸款經(jīng)紀人，遞交申請材料，包括的材料有：收入證明、W-2或1099復印件、房屋保險證明、產(chǎn)權保險復印件等等。

2. 申請 房屋refinance通常沒有買房那么復雜，在準備好上述材料之后，就可以聯(lián)系貸方并開始申請流程，包括完成貸方的申請表，提交材料并快速回復貸方提出的任何問題。

3. 鎖定新利率 一旦貸方批準了申請，申請人通?？梢赃x擇鎖定利率，從而為自己留出更多時間研究條款，且不必擔心利率變化。利率鎖定時長一般為15-60天，不過具體還是取決于貸方。

4. 承保Underwriting 在鎖定利率后，貸方將繼續(xù)進行承保流程。在承保期間，貸方會核實申請人的收入、資產(chǎn)以及財產(chǎn)狀況。與買房時類似，貸方也會進行房屋估值。

5. Closing結算 承保流程之后，就差不多可以結束此次Refinance的申請了，這個過戶流程比買房會更快。

總而言之最重要的是，在決定何時申請Refinance之前，應該仔細評估自己的財務狀況、長期目標以及Refinance可能帶來的好處和風險。最好與專業(yè)人員討論你的情況，以便做出明智的決定。