很多小伙伴在美國貸款買房的時(shí)候，是不是會因?yàn)闆]做好充足的準(zhǔn)備工作而手忙腳亂，今天這篇我就和大家分享下，申請時(shí)應(yīng)該做足哪些準(zhǔn)備工作，又應(yīng)該準(zhǔn)備好哪些材料，確實(shí)辦理loan的時(shí)候一切順利呢，干貨滿滿，記得收藏哦!”

01、申請房屋貸款時(shí)，貸款公司一般要考慮哪些因素？

法律上講，并沒有法律要求貸款公司必須考慮什麼，但一般講，貸款公司會考慮下列因素：

工作經(jīng)歷、薪資歷史及現(xiàn)職工作證明，通常需提交近年來聯(lián)邦報(bào)稅(Federal Tax Return)和W-2表格。如果你的收入來自其它方面，如房産投資、小孩撫養(yǎng)費(fèi)(Child Support)或其它投資，你同樣需要提交證明文件。

信用歷史(Credit History)。貸款公司通常會獲取你的信用狀況如信用分?jǐn)?shù)(Credit Score)及信用卡欠債金額。

負(fù)債數(shù)額(Outstanding Debts)。如汽車貸款(Automobile Loans)、贍養(yǎng)費(fèi)(Alimony)和撫養(yǎng)費(fèi)(Child Support)等。

資産(Assets)。如汽車、出租房屋(Rental Property)、股票(Stocks)、債券(Bonds)、現(xiàn)金(Cash)、銀行存款(Savings)、IRS、退休金賬戶(Retirement accounts)、互助基金(Mutual Funds)等。

自付金來源(Source of down payment)。注意，你如果有親戚的贈(zèng)送(gift)，貸款公司將要你提供贈(zèng)送證明信(gift letter)。

02、貸款公司依法應(yīng)讓貸方知道哪些貸款資料？

聯(lián)邦法律要求貸方(Lender)應(yīng)披露所有貸款費(fèi)用(Loan Cost)，如估價(jià)費(fèi)(Appraisal Fees)、貸方律師費(fèi)(Lender’s Attorney Fees)、托管費(fèi)(Escrow Fees)、貸方服務(wù)費(fèi)(Services Fees)、貸款利率(Mortgage Interest Rate)等。根據(jù)聯(lián)邦誠信貸款法案(Federal Truth in Lending Act)，所有的貸款公司或機(jī)構(gòu)必須統(tǒng)一采用一致的計(jì)算方法來披露貸款費(fèi)用以利于消費(fèi)者比較，所以貸款利率必須按APR(Annual Percentage Rate)形式通告貸款人(Borrower)。

03、什么是固定利率貸款？

固定利率貸款（FIXED-RATE LOAN）顧名思義就是貸款利率在貸款期間(通常是15年，20年或30年)固定不變。但每月償還貸款的本金和利息部分卻是變化的。通常在貸款初期，償還利息較多，因此，年終報(bào)稅可抵扣部分也較多。

04、什么是浮動(dòng)利率貸款 ？

浮動(dòng)利率貸款（ADJUSTABLE）因貸方變化利率，或還貸金額或還貸時(shí)間不同而有幾種：

浮動(dòng)利率貸款(ARM)：這類貸款通常提供前幾年較低的固定利率，然后利率會隨著指數(shù)(通常是一年期財(cái)政債券Lender而變，但同時(shí)貸方(T-bill Rate)限定最高變化額度(CAP)。有的貸款也限定最低變化額度(Floor)。

可轉(zhuǎn)換ARM(Convertible ARM)：這類貸款通常允許貸款人(Borrower)將浮動(dòng)利率貸款轉(zhuǎn)換成一定時(shí)限內(nèi)的固定利率貸款。

05、什么是氣球貸款？

氣球貸款（BALLOON LOAN）要求貸款人在一定時(shí)間內(nèi)(通常是3年、5年或7年)全部付清貸款余額。這類貸款的利率可固定或變化。

06、什么是超額貸款？

超額貸款（JUMBO LOAN）是指貸款數(shù)額超過Fannie Mac和Freddie Mac允許的額度，超額貸款的利率通常要高于其它貸款。

07、什么是可轉(zhuǎn)讓貸款？

可轉(zhuǎn)讓貸款（ASSUMABLE MORTGAGE）允許借款人將貸款轉(zhuǎn)讓給下一個(gè)買主。絕大多數(shù)貸款通常是"賣房即付清"(Due-on-Sale)貸款，只有少數(shù)貸方提供可轉(zhuǎn)讓貸款。值得注意的是，可轉(zhuǎn)讓貸款的利率通常不是原貸款利率，并且貸方會收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。

08、什么是提前付清罰款？

提前付清罰款（PREPAYMENT PENALTY ）在多數(shù)州是非常受到限制甚至是不合法的，但貸方規(guī)定貸款的前幾年提前付清罰款完全可能。通常罰款額在貸款的1-2%。

09、過戶時(shí)，貸款公司說貸款已經(jīng)賣給別的銀行，這是怎么回事？

大多數(shù)貸款在過戶后轉(zhuǎn)賣給互助基金(Mutual Fund)或保險(xiǎn)公司，而貸款公司只是充當(dāng)貸款中間服務(wù)者，負(fù)責(zé)處理每月還款，房地産稅等。按照1990年國家可支付住房法案(National Affordable Housing Act of 1990)，貸方(Lender)須：

在貸款轉(zhuǎn)賣生效日之前至少15天內(nèi)通知貸款人。

通知書上須注明新的貸款機(jī)構(gòu)的名字及地址，生效日期，第一次付款變更日期以及免費(fèi)電話。

貸款條件不可變動(dòng)。

提供借款人60天應(yīng)變時(shí)間，這期間，不可加收遲付罰款。