1. 美國(guó)人才能在美國(guó)買(mǎi)房嗎？ 

美國(guó)是一個(gè)移民國(guó)家，一定程度上還是比較歡迎海外人士在本國(guó)進(jìn)行房產(chǎn)投資或者購(gòu)置房產(chǎn)的，所以針對(duì)海外人士在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，幾乎沒(méi)有任何相關(guān)限制。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)購(gòu)買(mǎi)者沒(méi)有居民或公民的身份要求，也沒(méi)有簽證方面的特別規(guī)定，不是美國(guó)人沒(méi)有綠卡，同樣可以在美國(guó)置業(yè)，并且獲得貸款。

不過(guò)，有一點(diǎn)值得注意的是：

因?yàn)槊绹?guó)房產(chǎn)管理及其移民機(jī)制是獨(dú)立運(yùn)作的，因此，在美國(guó)以個(gè)人身份購(gòu)買(mǎi)房子后，并不能將個(gè)人購(gòu)房置業(yè)的金額算作移民的投資款項(xiàng)，意思即是購(gòu)買(mǎi)房子并不能獲取美國(guó)身份。

基本上只能通過(guò)投資移民投資實(shí)業(yè)，而又能夠?yàn)槊绹?guó)創(chuàng)造工作機(jī)會(huì)，才能獲得美國(guó)身份。 

2. 可以購(gòu)買(mǎi)哪一種物業(yè)？ 

海外人士在美國(guó)具體購(gòu)買(mǎi)什么樣的房產(chǎn)類(lèi)型，還是看自身選擇。

幾乎大部份的住宅物業(yè)、部分商業(yè)物業(yè)、鄉(xiāng)村地區(qū)及某些特殊產(chǎn)業(yè)等等，外國(guó)投資者都可以被容許購(gòu)買(mǎi)。

但在紐約，有一種房屋類(lèi)型，對(duì)國(guó)外投資人限制較多，就是合作公寓(Co-op)，由于審查嚴(yán)苛，一般外國(guó)人不會(huì)購(gòu)買(mǎi)。

盡管美國(guó)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放的地方，但相關(guān)的法例及稅務(wù)都頗多，一不留意可能不小心違犯法例，因此在美國(guó)置業(yè)前，最好先在美國(guó)找一個(gè)熟悉美國(guó)物業(yè)交易的移民中介機(jī)構(gòu)。

比如美移移民，不僅可以協(xié)助你順利交易，項(xiàng)目還會(huì)有開(kāi)發(fā)商包租3-5年，能很好地解決暫時(shí)沒(méi)有自住需求的買(mǎi)家在購(gòu)房后出租的問(wèn)題。

3. 外國(guó)人在美國(guó)買(mǎi)房可以貸款嗎？ 

可以！眾所周知，外國(guó)人在美國(guó)投資或者購(gòu)置房產(chǎn)幾乎沒(méi)有太多限制。

但大多數(shù)海外購(gòu)房者都誤以為非美國(guó)公民不能申請(qǐng)房貸。

一般來(lái)說(shuō)，非美國(guó)公民或居民、持有B1/B2簽證入境或者是沒(méi)有任何入境簽證的、在美國(guó)境外的人都可以申請(qǐng)外國(guó)人貸款。

從購(gòu)買(mǎi)手續(xù)來(lái)講，所有的流程和提供的材料都是一樣的，外國(guó)人也可以申請(qǐng)美國(guó)的貸款。有些銀行和貸款機(jī)構(gòu)提供給外國(guó)人的貸款計(jì)劃，可能利率和貸款金額，以及提供的材料有些不同。

4. 美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還值得投資嗎？

前段時(shí)間，一年一度的NAR（美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)）發(fā)布了年度報(bào)告，讓我們回顧一下從2021年到2022年，美國(guó)的房市有些什么變化？

經(jīng)歷2021年的瘋狂之后，2022年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變得緩慢了下來(lái)。

通脹和貸款利率都飆升到了40年以來(lái)的最高值，從而影響了人們的購(gòu)買(mǎi)力。這里面有幾個(gè)數(shù)據(jù)值得大家關(guān)注一下：

1.現(xiàn)有房屋的銷(xiāo)售數(shù)量。

2022年10月份同比2021年，房屋的銷(xiāo)售總額從610萬(wàn)美金降到了443萬(wàn)美金。相當(dāng)于回到了2011年的水平。

2.房?jī)r(jià)中位數(shù)。

房?jī)r(jià)中位數(shù)從2021年的$35萬(wàn)上升到了$37.9萬(wàn)。盡管37.9萬(wàn)的數(shù)字相比2021年還是上漲了，但是去年的最高值是2022年的6月份，$38.8萬(wàn)。說(shuō)明加息的效果還是很明顯的。

3.房屋庫(kù)存。

已經(jīng)從2021年的88萬(wàn)套上升到了120萬(wàn)套。光從這個(gè)數(shù)字上來(lái)看，大家可能會(huì)覺(jué)得房源一下子增加了1/3，看來(lái)大家都不買(mǎi)房了。

的確，高利率對(duì)購(gòu)買(mǎi)行為的影響是很大的。但是，歷史平均的房屋庫(kù)存是150萬(wàn)套。所以，全美目前的房屋庫(kù)存還是比較緊張的。

4.年收入。

由于房貸利率的翻倍，對(duì)于年收入的要求直接從2021年的$57900上升到了$98100。也就是說(shuō)，如果沒(méi)有賺到一年10萬(wàn)美金以上的收入，可能就無(wú)力負(fù)擔(dān)高于房?jī)r(jià)中位數(shù)的房子了。

與此同時(shí)，美國(guó)房子的租金也在持續(xù)上漲。

所以對(duì)于第一次買(mǎi)房的家庭來(lái)說(shuō)，可能就難上加難了，因?yàn)榉孔獾脑黾樱娴绞赘兜臅r(shí)間可能需要更長(zhǎng)。

5.住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)。

這個(gè)數(shù)字直接從2021年的148.2降到了2022年的91.2。

所以，NAR總結(jié)2022年是the year of softening?！熬徍偷囊荒辍薄?/p>

2022年已經(jīng)成為過(guò)去，那么NAR對(duì)2023年的美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)又有什么樣的展望呢？NAR預(yù)測(cè)，2023年將成為“轉(zhuǎn)折的一年”。

新的一年，房屋銷(xiāo)售量可能會(huì)增加。

房貸利率在2022的11月的第二周達(dá)到了最高點(diǎn)：7%，緊接著引起了通貨膨脹率的下降。

盡管利率和一年前相比翻了倍，但是隨著通貨膨脹率的持續(xù)下降，房貸利率會(huì)降至6%以下。一些買(mǎi)家也會(huì)因此而回歸買(mǎi)房市場(chǎng)。

然而，2023年房屋庫(kù)存將依然緊張。

由于建筑材料仍然緊缺，2023年的庫(kù)存仍將在歷史平均數(shù)150萬(wàn)套以下。

其中獨(dú)棟別墅的建造受到的影響最大。

2022年獨(dú)棟別墅的建造數(shù)量經(jīng)歷了2011年以來(lái)的第一次下滑，2023年這個(gè)情況還將繼續(xù)。

再來(lái)看看二手房市場(chǎng)。

由于房貸利率的上升，房東也不愿意把房子掛牌出來(lái)買(mǎi)了，因?yàn)槿绻u(mài)掉現(xiàn)有住房再置換意味著月供的提高。2021年3%的利率時(shí)代（美國(guó)當(dāng)?shù)刭I(mǎi)家）已經(jīng)一去不復(fù)返了。

因此，由于供需的失衡，NAR預(yù)測(cè)2023年的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。所以，可以確定的是，房東還將繼續(xù)從房產(chǎn)中盈利。

有意向投資美國(guó)房產(chǎn)的內(nèi)地人士，可以早日啟動(dòng)看房，盡早入手哦。