美國貸款購房如何獲得最低的貸款利率？
聽說最近美國房貸利率很吸引人？打住，能拿到美國房貸廣告上的低利率的幸運(yùn)兒永遠(yuǎn)只是少數(shù)。只有一部分借款人能真正符合最低借款利率的條件，多數(shù)人只能拿到較高的貸款利率。
想要貸款，先要了解影響貸款利率的因素有哪些？在美國貸款買房時如何獲取更低的貸款利率？這些考慮在購房前都在所難免。本文，將為大家排憂解難，細(xì)講這些問題。
美國房屋貸款利率有哪些種類？
美國房屋貸款通常有30年、20年、15年、10年的固定利率，或者7/1 ARM、5/1 ARM等可調(diào)節(jié)利率。
1. 固定利率貸款
固定利率貸款因?yàn)槔什蛔冏屓擞X得非常安心，很多人會選擇30年固定利率貸款，雖然時間長，但是每月貸款額度分?jǐn)傁聛淼馁J款月供低，在同樣首付和收入的前提下，這種貸款方式可以獲得銀行更高的貸款審批額度，一般房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也會經(jīng)常推薦這種貸款模式。
2. ARM模式貸款
所謂ARM，就是Adjustable-Rate Mortgage。如7/1ARM，就是說如果還款時間為30年，則前7年利率不變，以后每年利率都在限制最大變動幅度的前提下，根據(jù)市場情況進(jìn)行調(diào)整。
ARM前幾年的利率通常比較低，在固定利率期結(jié)束后，ARM的利率會隨著市場變化而變化，這就存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)性，如果市場行情在走高，那么后期房貸利率就有可能會增加。
美國買房貸款時，影響貸款利率因素有哪些呢？
1. 信用分?jǐn)?shù)
信用分?jǐn)?shù)這一點(diǎn)就不老生常談了，在美國無論貸款還是Lease車輛，好的應(yīng)用分?jǐn)?shù)是拿到地利率的關(guān)鍵，所以大家在美國一定要時刻關(guān)注自己的信用分?jǐn)?shù)的情況！
市面上的免費(fèi)信用分?jǐn)?shù)查詢網(wǎng)站，或者各大信用卡和銀行提供的免費(fèi)FICO分?jǐn)?shù)，都不是房貸公司真正使用的版本，所以不要看到自己FICO分?jǐn)?shù)是750就放松警惕，因?yàn)閷?shí)際貸款中采用的分?jǐn)?shù)可能會低不少。
2. 重新貸款還是新房貸款
舉個例子，甲用戶的信用分?jǐn)?shù)為650分，貸款和房價的比率是80%，是出租房屋申請重新貸款，乙是新買房自住，信用分?jǐn)?shù)730分，那么甲的貸款利率一定會比乙高。因?yàn)橐业男庞梅謹(jǐn)?shù)更高，且房子自住，房主本人就一定會極力保住房屋，從而銀行的風(fēng)險(xiǎn)就會小一些。所以，美國貸款利率歸根到底就是取決于銀行對貸款者的風(fēng)險(xiǎn)評估。
3. 十年債券利率
經(jīng)濟(jì)環(huán)境也是影響利率的主要因素。大多數(shù)買房者的初始貸款年限是30年限的，但多數(shù)購房者會選擇在10年后重新貸款，因此財(cái)政部十年債券利率會成為影響利率變化的主要方面，這它往往會決定貸款利率是升是降。并且由于財(cái)政部十年債券利率是美國政府官方出品，所以它往往也是其他債券利率的一種參考標(biāo)準(zhǔn)。
因此，預(yù)測美國貸款利率比較好的方法就是看十年債券利率的走勢，人們可以在報(bào)紙上或者金融網(wǎng)站上看到這個債券利率。美國房貸利率往往是跟著債券利率走，通常30年的固定房貸利率是要在十年房貸利率上加上1.70%，當(dāng)然，這個幅度也會隨時改變，但這仍然不失為觀察貸款利率的主要方法之一。
4. 股票行情
房屋貸款利率也會跟著股票市場行情走。一般來說，壞的經(jīng)濟(jì)消息會讓房屋貸款利率下降，好的經(jīng)濟(jì)消息會推高房屋貸款利率。因此，可以簡單粗暴的認(rèn)為股票價格的上升趨勢與美國房屋貸款的利率成正比。
5. 華爾街日報(bào)主要利率
華爾街日報(bào)的主要利率是美國利率的指標(biāo)，被七成以上的美國銀行當(dāng)作基準(zhǔn)利率，一般被認(rèn)為是主要利率的官方來源。許多美國貸款人把這個利率作為他們的指數(shù)和主要利率，消費(fèi)者利率通常建筑在這個主要利率基礎(chǔ)之上，當(dāng)主要利率改變時，許多消費(fèi)者也會看到信用卡利率、汽車貸款和其他消費(fèi)貸款利率的改變。
還有其他指標(biāo)，如聯(lián)邦住房貸款銀行利率也被一些商業(yè)銀行當(dāng)做利率的指標(biāo)。
貸款規(guī)劃 - 讓您離夢想更進(jìn)一步
在美國貸款買房時，如何獲取更低的房貸利率呢？
1. 提高信用分?jǐn)?shù)：信用分?jǐn)?shù)在750分以上是最好的
√ 條件允許的情況下，盡早地申請信用卡，這樣可以獲得更好的成長歷史記錄。如果屬于剛來到美國，沒有信用記錄和歷史的情況下，可以先申請押金信用卡，或者對信用及要求很低的卡。
√ 盡快申請到更多的信用卡。雖然每次申請信用卡時，信用卡公司會查詢信用記錄，從而增加信用查詢次數(shù)，導(dǎo)致信用分?jǐn)?shù)降低。但隨著時間的變化，購房者賬戶總數(shù)越多，信用分時得分就會越高（一定上限內(nèi)）。而一般，申請信用卡的記錄查詢只追溯兩年，對信用得分的影響會減少，所以盡快申請到更多的信用卡會對后續(xù)的貸款購房有不小助力。
√ 最早申請的信用卡不要注銷。信用記錄逐步建立后，可以申請到額度高，條件好的卡。但取消最初申請的信用卡，會對信用記錄產(chǎn)生影響，使可查詢的信用歷史記錄時限變短。
√ 信用卡透支額度不要太高，盡量控制在1%-20%之間。如果不小心透支，可以提前還款，不要等到還款日期才自動還款，因?yàn)樾庞梅謹(jǐn)?shù)更新的周期和你的信用卡可能不一致。
√ 購買大宗商品時，分期付款、準(zhǔn)時還款會使信用漲得很快。
2. 貸款年數(shù)
√ 常見的有30年、15年及5年的貸款年限。通常年數(shù)越短，利率越好，因?yàn)橘J款年數(shù)越長，貸款銀行風(fēng)險(xiǎn)越高。
3. 利率是固定利率還是浮動利率
√ 通常浮動利率好過固定利率，固定利率貸款的風(fēng)險(xiǎn)在銀行。
4. 是否屬于大額貸款
√ 通常情況下，$424100以下的房貸是標(biāo)準(zhǔn)的貸款項(xiàng)目，通?？梢阅玫阶詈玫睦?，$625000以上的房貸稱為巨額貸款。
√ 大額貸款利息更高。很多房貸公司，尤其規(guī)模較小的公司，并不愿意自己掏錢給所有的客人，而是轉(zhuǎn)手打包賣給其他財(cái)團(tuán)，F(xiàn)annie
Mae 和Freddie Mac就是最大的兩個買家，如果這兩家公司不購買，則可選擇的貸款項(xiàng)目就會少很多，利率也會更高。FHFA每年發(fā)布Conforming Loan的上限，超過這一額度的房貸，F(xiàn)annie
Mae 和Freddie Mac不能購買。
5. 自住、投資還是商用房
自住利率比商用房利率低。對于銀行來講，自住的房屋貸款會比其他用途的房屋貸款風(fēng)險(xiǎn)更低，所以利率也會好很多。
6. 新房貸款還是重新貸款買房
新買房利率比重新貸款利率低。
7. 獨(dú)立房屋還是公寓式住宅
獨(dú)立房屋房貸利率通常比Apartment或Condo這類公寓式住宅的利率低，而且在審批程序上獨(dú)立屋也相對便捷一些。
8. 頭期款比例不能太低
首付比例不能太低。20%或以上的比例通常能拿到最好的利率，有些房貸公司要求公寓首付不低于20%。Single
House和Two House通?？梢允赘遁^低，通常為10%-20%，但意味著利率會高。對于Fannie Mac房貸來講，首付最低為5%，巨額貸款首付不低于10%。3.5%的利率是FHA房貸要求的最低首付，再低就會很難申請到房貸。
9. 買點(diǎn)數(shù)
舉個例子，假設(shè)要貸款40萬的投資房，根據(jù)規(guī)定，想要拿到自住房的利息，在貸款時就要先付兩個點(diǎn)數(shù)，也就是400000*2%=8000元。
