美國(guó)貸款購(gòu)房如何獲得最低的貸款利率？
聽(tīng)說(shuō)最近美國(guó)房貸利率很吸引人？打住，能拿到美國(guó)房貸廣告上的低利率的幸運(yùn)兒永遠(yuǎn)只是少數(shù)。只有一部分借款人能真正符合最低借款利率的條件，多數(shù)人只能拿到較高的貸款利率。
想要貸款，先要了解影響貸款利率的因素有哪些？在美國(guó)貸款買房時(shí)如何獲取更低的貸款利率？這些考慮在購(gòu)房前都在所難免。本文，將為大家排憂解難，細(xì)講這些問(wèn)題。
美國(guó)房屋貸款利率有哪些種類？
美國(guó)房屋貸款通常有30年、20年、15年、10年的固定利率，或者7/1 ARM、5/1 ARM等可調(diào)節(jié)利率。
1. 固定利率貸款
固定利率貸款因?yàn)槔什蛔冏屓擞X(jué)得非常安心，很多人會(huì)選擇30年固定利率貸款，雖然時(shí)間長(zhǎng)，但是每月貸款額度分?jǐn)傁聛?lái)的貸款月供低，在同樣首付和收入的前提下，這種貸款方式可以獲得銀行更高的貸款審批額度，一般房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也會(huì)經(jīng)常推薦這種貸款模式。
2. ARM模式貸款
所謂ARM，就是Adjustable-Rate Mortgage。如7/1ARM，就是說(shuō)如果還款時(shí)間為30年，則前7年利率不變，以后每年利率都在限制最大變動(dòng)幅度的前提下，根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整。
ARM前幾年的利率通常比較低，在固定利率期結(jié)束后，ARM的利率會(huì)隨著市場(chǎng)變化而變化，這就存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)性，如果市場(chǎng)行情在走高，那么后期房貸利率就有可能會(huì)增加。
美國(guó)買房貸款時(shí)，影響貸款利率因素有哪些呢？
1. 信用分?jǐn)?shù)
信用分?jǐn)?shù)這一點(diǎn)就不老生常談了，在美國(guó)無(wú)論貸款還是Lease車輛，好的應(yīng)用分?jǐn)?shù)是拿到地利率的關(guān)鍵，所以大家在美國(guó)一定要時(shí)刻關(guān)注自己的信用分?jǐn)?shù)的情況！
市面上的免費(fèi)信用分?jǐn)?shù)查詢網(wǎng)站，或者各大信用卡和銀行提供的免費(fèi)FICO分?jǐn)?shù)，都不是房貸公司真正使用的版本，所以不要看到自己FICO分?jǐn)?shù)是750就放松警惕，因?yàn)閷?shí)際貸款中采用的分?jǐn)?shù)可能會(huì)低不少。
2. 重新貸款還是新房貸款
舉個(gè)例子，甲用戶的信用分?jǐn)?shù)為650分，貸款和房?jī)r(jià)的比率是80%，是出租房屋申請(qǐng)重新貸款，乙是新買房自住，信用分?jǐn)?shù)730分，那么甲的貸款利率一定會(huì)比乙高。因?yàn)橐业男庞梅謹(jǐn)?shù)更高，且房子自住，房主本人就一定會(huì)極力保住房屋，從而銀行的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)小一些。所以，美國(guó)貸款利率歸根到底就是取決于銀行對(duì)貸款者的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
3. 十年債券利率
經(jīng)濟(jì)環(huán)境也是影響利率的主要因素。大多數(shù)買房者的初始貸款年限是30年限的，但多數(shù)購(gòu)房者會(huì)選擇在10年后重新貸款，因此財(cái)政部十年債券利率會(huì)成為影響利率變化的主要方面，這它往往會(huì)決定貸款利率是升是降。并且由于財(cái)政部十年債券利率是美國(guó)政府官方出品，所以它往往也是其他債券利率的一種參考標(biāo)準(zhǔn)。
因此，預(yù)測(cè)美國(guó)貸款利率比較好的方法就是看十年債券利率的走勢(shì)，人們可以在報(bào)紙上或者金融網(wǎng)站上看到這個(gè)債券利率。美國(guó)房貸利率往往是跟著債券利率走，通常30年的固定房貸利率是要在十年房貸利率上加上1.70%，當(dāng)然，這個(gè)幅度也會(huì)隨時(shí)改變，但這仍然不失為觀察貸款利率的主要方法之一。
4. 股票行情
房屋貸款利率也會(huì)跟著股票市場(chǎng)行情走。一般來(lái)說(shuō)，壞的經(jīng)濟(jì)消息會(huì)讓房屋貸款利率下降，好的經(jīng)濟(jì)消息會(huì)推高房屋貸款利率。因此，可以簡(jiǎn)單粗暴的認(rèn)為股票價(jià)格的上升趨勢(shì)與美國(guó)房屋貸款的利率成正比。
5. 華爾街日?qǐng)?bào)主要利率
華爾街日?qǐng)?bào)的主要利率是美國(guó)利率的指標(biāo)，被七成以上的美國(guó)銀行當(dāng)作基準(zhǔn)利率，一般被認(rèn)為是主要利率的官方來(lái)源。許多美國(guó)貸款人把這個(gè)利率作為他們的指數(shù)和主要利率，消費(fèi)者利率通常建筑在這個(gè)主要利率基礎(chǔ)之上，當(dāng)主要利率改變時(shí)，許多消費(fèi)者也會(huì)看到信用卡利率、汽車貸款和其他消費(fèi)貸款利率的改變。
還有其他指標(biāo)，如聯(lián)邦住房貸款銀行利率也被一些商業(yè)銀行當(dāng)做利率的指標(biāo)。
貸款規(guī)劃 - 讓您離夢(mèng)想更進(jìn)一步
在美國(guó)貸款買房時(shí)，如何獲取更低的房貸利率呢？
1. 提高信用分?jǐn)?shù)：信用分?jǐn)?shù)在750分以上是最好的
√ 條件允許的情況下，盡早地申請(qǐng)信用卡，這樣可以獲得更好的成長(zhǎng)歷史記錄。如果屬于剛來(lái)到美國(guó)，沒(méi)有信用記錄和歷史的情況下，可以先申請(qǐng)押金信用卡，或者對(duì)信用及要求很低的卡。
√ 盡快申請(qǐng)到更多的信用卡。雖然每次申請(qǐng)信用卡時(shí)，信用卡公司會(huì)查詢信用記錄，從而增加信用查詢次數(shù)，導(dǎo)致信用分?jǐn)?shù)降低。但隨著時(shí)間的變化，購(gòu)房者賬戶總數(shù)越多，信用分時(shí)得分就會(huì)越高（一定上限內(nèi)）。而一般，申請(qǐng)信用卡的記錄查詢只追溯兩年，對(duì)信用得分的影響會(huì)減少，所以盡快申請(qǐng)到更多的信用卡會(huì)對(duì)后續(xù)的貸款購(gòu)房有不小助力。
√ 最早申請(qǐng)的信用卡不要注銷。信用記錄逐步建立后，可以申請(qǐng)到額度高，條件好的卡。但取消最初申請(qǐng)的信用卡，會(huì)對(duì)信用記錄產(chǎn)生影響，使可查詢的信用歷史記錄時(shí)限變短。
√ 信用卡透支額度不要太高，盡量控制在1%-20%之間。如果不小心透支，可以提前還款，不要等到還款日期才自動(dòng)還款，因?yàn)樾庞梅謹(jǐn)?shù)更新的周期和你的信用卡可能不一致。
√ 購(gòu)買大宗商品時(shí)，分期付款、準(zhǔn)時(shí)還款會(huì)使信用漲得很快。
2. 貸款年數(shù)
√ 常見(jiàn)的有30年、15年及5年的貸款年限。通常年數(shù)越短，利率越好，因?yàn)橘J款年數(shù)越長(zhǎng)，貸款銀行風(fēng)險(xiǎn)越高。
3. 利率是固定利率還是浮動(dòng)利率
√ 通常浮動(dòng)利率好過(guò)固定利率，固定利率貸款的風(fēng)險(xiǎn)在銀行。
4. 是否屬于大額貸款
√ 通常情況下，$424100以下的房貸是標(biāo)準(zhǔn)的貸款項(xiàng)目，通?？梢阅玫阶詈玫睦剩?625000以上的房貸稱為巨額貸款。
√ 大額貸款利息更高。很多房貸公司，尤其規(guī)模較小的公司，并不愿意自己掏錢給所有的客人，而是轉(zhuǎn)手打包賣給其他財(cái)團(tuán)，F(xiàn)annie
Mae 和Freddie Mac就是最大的兩個(gè)買家，如果這兩家公司不購(gòu)買，則可選擇的貸款項(xiàng)目就會(huì)少很多，利率也會(huì)更高。FHFA每年發(fā)布Conforming Loan的上限，超過(guò)這一額度的房貸，F(xiàn)annie
Mae 和Freddie Mac不能購(gòu)買。
5. 自住、投資還是商用房
自住利率比商用房利率低。對(duì)于銀行來(lái)講，自住的房屋貸款會(huì)比其他用途的房屋貸款風(fēng)險(xiǎn)更低，所以利率也會(huì)好很多。
6. 新房貸款還是重新貸款買房
新買房利率比重新貸款利率低。
7. 獨(dú)立房屋還是公寓式住宅
獨(dú)立房屋房貸利率通常比Apartment或Condo這類公寓式住宅的利率低，而且在審批程序上獨(dú)立屋也相對(duì)便捷一些。
8. 頭期款比例不能太低
首付比例不能太低。20%或以上的比例通常能拿到最好的利率，有些房貸公司要求公寓首付不低于20%。Single
House和Two House通?？梢允赘遁^低，通常為10%-20%，但意味著利率會(huì)高。對(duì)于Fannie Mac房貸來(lái)講，首付最低為5%，巨額貸款首付不低于10%。3.5%的利率是FHA房貸要求的最低首付，再低就會(huì)很難申請(qǐng)到房貸。
9. 買點(diǎn)數(shù)
舉個(gè)例子，假設(shè)要貸款40萬(wàn)的投資房，根據(jù)規(guī)定，想要拿到自住房的利息，在貸款時(shí)就要先付兩個(gè)點(diǎn)數(shù)，也就是400000*2%=8000元。
