美國購房很輕松——美房投資防坑指南
近幾年，美國房產投資憑借市場穩(wěn)定性和潛在的投資回報率成為越來越多中國投資人進行海外資產配置的選擇。但是，很多投資人在美國房產處置（出售、贈送及遺贈）方面所面臨的問題不甚清楚，例如：出售美國房產是否需要聘用專業(yè)房產經紀人？美國房產如何傳承給下一代能夠達到省稅的最佳效果？下面為投資人推送美房投資防坑指南詳細為投資人解析在美房出售、贈與及繼承方面需要避免哪些坑，供各位投資人參考。
美國房產六大坑之五
出售之坑
坑人緣由：對于當地市場不了解導致好買不好賣，賣房后拋在腦后，欠費積壓，覆水難收。
在出售房產方面，客戶要對其進行合理的估價。很多客戶認為房價一定會漲，因此在網上掛個高價慢慢賣，殊不知美國房屋市場非常公開透明，高價無人問津。并且，如果客戶不依靠專業(yè)的房產經紀人，自己尋找客戶，很多時候是找不到買主的。
當客戶找到專業(yè)的房產經紀人問詢時，發(fā)現(xiàn)自己要支付大約4%-6%的經紀人傭金，一下就慌了神。其實，專業(yè)的房產經紀人有很多買家資源和專業(yè)渠道，在客戶出售房產時，能夠更快地找到出價合適的買主。
經紀人傭金 (Broker fee)：是客戶開支中最大的一筆，主要視賣家與經紀人協(xié)商而定，一般傭金是買賣家雙方經紀人依比例拆帳。除了支付經紀人傭金之外，客戶還需支付總數約為房價1%的其他費用，包括：過戶公證費 (Escrow Fee)、郡縣政府和市政府過戶稅、文件公證費等，另外屋主產權保險費 (Title Insurance)一般也是由客戶支付。
對于賣房獲得的資本利得，應該繳納資本利得稅，交稅后及時申請退稅。根據加州法律，中國公民在美國售房后，如果沒有美國綠卡、居民身份，美國社會安全號與稅號，公證行（Escrow）將代扣房價18.33%，其中15%上交美國聯(lián)邦國稅局，3.33%上交美國加州州稅務局。這些代扣款，需要找到合適的稅務師申請退款。如客戶在賣房前提前做好規(guī)劃，三至五個月或可退回美國聯(lián)邦15%的預扣款，沒有提前規(guī)劃退稅的客戶客戶退稅時間長則或需要一到兩年，甚至如果申報出現(xiàn)問題，將很難退回。
此外，如果客戶在出售房產后沒有及時關閉房屋的wifi、電話、水、電、氣等，則還會繼續(xù)收到賬單。這些費用如果客戶搬往其他地方了，沒及時發(fā)現(xiàn)，將會積少成多，嚴重影響賣家的信用記錄。
防坑準則：
對于出售價格，可以通過Zillow等網站查詢周邊同樣房屋近期成交價、在售價、正在交易過程中的價格，三位一體進行比較，即可預估房屋的價格。開一個合理公道的價格，有利于房屋及時售出。
如果客戶對于市場不熟悉，可向專業(yè)的房產經紀人尋求幫助。
對于退稅，雇傭專業(yè)的稅務師會讓客戶賺很多。
賣房交割之時，需注意房產有無延續(xù)性費用，如水、電、wifi等，若有，及時停止服務。此外，也需要把各種網站的郵寄地址改為新地址，以免出現(xiàn)費用的漏繳和隱私泄露。
美國房產六大坑之六
贈與與繼承之坑
坑人緣由：萬稅萬稅萬萬稅。買房時寫自己的名字圖省事，沒想到贈給家人還需要交稅。去世時獲得遺產的人可能背上了重擔。
美國非稅務居民在美國境內的資產，尤其是有形資產（例如房產），贈與稅免稅額每年只有1.4萬美金，遺產稅免稅額只有6萬美金。以遺產稅為例：稅率是累進額度，稅率為10%-40%。若房子是150萬美金，100萬美金以下大約遺產稅率平均為25-30%，100萬美金以上遺產稅率40%。所以，很多人開開心心在美國人買了房子，但是萬一投資人去世，若不繳納遺產稅，房子無法過戶到孩子名下。
美國稅務居民的年贈與免稅額為1.4萬美金，夫婦兩個為2.8萬美金，只是贈與者報稅，被贈與者是不需要報稅的。
美國稅務居民個人遺產免稅額是1120萬美元，夫妻遺產免稅額是2240萬美元。美國非稅務居民和美國稅務居民稅率相同，免稅額不同。若一段時間內交不出遺產稅，政府將處置資產。
防坑法則：
買房時仔細考慮購房者是誰，未來用處為何，并咨詢相關的稅務師進行專業(yè)的稅務規(guī)劃，有備無患。
