美國(guó)購(gòu)房很輕松——美房投資防坑指南
近幾年，美國(guó)房產(chǎn)投資憑借市場(chǎng)穩(wěn)定性和潛在的投資回報(bào)率成為越來(lái)越多中國(guó)投資人進(jìn)行海外資產(chǎn)配置的選擇。但是，很多投資人在美國(guó)房產(chǎn)處置（出售、贈(zèng)送及遺贈(zèng)）方面所面臨的問(wèn)題不甚清楚，例如：出售美國(guó)房產(chǎn)是否需要聘用專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人？美國(guó)房產(chǎn)如何傳承給下一代能夠達(dá)到省稅的最佳效果？下面為投資人推送美房投資防坑指南詳細(xì)為投資人解析在美房出售、贈(zèng)與及繼承方面需要避免哪些坑，供各位投資人參考。
美國(guó)房產(chǎn)六大坑之五
出售之坑
坑人緣由：對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)不了解導(dǎo)致好買(mǎi)不好賣(mài)，賣(mài)房后拋在腦后，欠費(fèi)積壓，覆水難收。
在出售房產(chǎn)方面，客戶(hù)要對(duì)其進(jìn)行合理的估價(jià)。很多客戶(hù)認(rèn)為房?jī)r(jià)一定會(huì)漲，因此在網(wǎng)上掛個(gè)高價(jià)慢慢賣(mài)，殊不知美國(guó)房屋市場(chǎng)非常公開(kāi)透明，高價(jià)無(wú)人問(wèn)津。并且，如果客戶(hù)不依靠專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，自己尋找客戶(hù)，很多時(shí)候是找不到買(mǎi)主的。
當(dāng)客戶(hù)找到專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人問(wèn)詢(xún)時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己要支付大約4%-6%的經(jīng)紀(jì)人傭金，一下就慌了神。其實(shí)，專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有很多買(mǎi)家資源和專(zhuān)業(yè)渠道，在客戶(hù)出售房產(chǎn)時(shí)，能夠更快地找到出價(jià)合適的買(mǎi)主。
經(jīng)紀(jì)人傭金 (Broker fee)：是客戶(hù)開(kāi)支中最大的一筆，主要視賣(mài)家與經(jīng)紀(jì)人協(xié)商而定，一般傭金是買(mǎi)賣(mài)家雙方經(jīng)紀(jì)人依比例拆帳。除了支付經(jīng)紀(jì)人傭金之外，客戶(hù)還需支付總數(shù)約為房?jī)r(jià)1%的其他費(fèi)用，包括：過(guò)戶(hù)公證費(fèi) (Escrow Fee)、郡縣政府和市政府過(guò)戶(hù)稅、文件公證費(fèi)等，另外屋主產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi) (Title Insurance)一般也是由客戶(hù)支付。
對(duì)于賣(mài)房獲得的資本利得，應(yīng)該繳納資本利得稅，交稅后及時(shí)申請(qǐng)退稅。根據(jù)加州法律，中國(guó)公民在美國(guó)售房后，如果沒(méi)有美國(guó)綠卡、居民身份，美國(guó)社會(huì)安全號(hào)與稅號(hào)，公證行（Escrow）將代扣房?jī)r(jià)18.33%，其中15%上交美國(guó)聯(lián)邦國(guó)稅局，3.33%上交美國(guó)加州州稅務(wù)局。這些代扣款，需要找到合適的稅務(wù)師申請(qǐng)退款。如客戶(hù)在賣(mài)房前提前做好規(guī)劃，三至五個(gè)月或可退回美國(guó)聯(lián)邦15%的預(yù)扣款，沒(méi)有提前規(guī)劃退稅的客戶(hù)客戶(hù)退稅時(shí)間長(zhǎng)則或需要一到兩年，甚至如果申報(bào)出現(xiàn)問(wèn)題，將很難退回。
此外，如果客戶(hù)在出售房產(chǎn)后沒(méi)有及時(shí)關(guān)閉房屋的wifi、電話、水、電、氣等，則還會(huì)繼續(xù)收到賬單。這些費(fèi)用如果客戶(hù)搬往其他地方了，沒(méi)及時(shí)發(fā)現(xiàn)，將會(huì)積少成多，嚴(yán)重影響賣(mài)家的信用記錄。
防坑準(zhǔn)則：
對(duì)于出售價(jià)格，可以通過(guò)Zillow等網(wǎng)站查詢(xún)周邊同樣房屋近期成交價(jià)、在售價(jià)、正在交易過(guò)程中的價(jià)格，三位一體進(jìn)行比較，即可預(yù)估房屋的價(jià)格。開(kāi)一個(gè)合理公道的價(jià)格，有利于房屋及時(shí)售出。
如果客戶(hù)對(duì)于市場(chǎng)不熟悉，可向?qū)I(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人尋求幫助。
對(duì)于退稅，雇傭?qū)I(yè)的稅務(wù)師會(huì)讓客戶(hù)賺很多。
賣(mài)房交割之時(shí)，需注意房產(chǎn)有無(wú)延續(xù)性費(fèi)用，如水、電、wifi等，若有，及時(shí)停止服務(wù)。此外，也需要把各種網(wǎng)站的郵寄地址改為新地址，以免出現(xiàn)費(fèi)用的漏繳和隱私泄露。
美國(guó)房產(chǎn)六大坑之六
贈(zèng)與與繼承之坑
坑人緣由：萬(wàn)稅萬(wàn)稅萬(wàn)萬(wàn)稅。買(mǎi)房時(shí)寫(xiě)自己的名字圖省事，沒(méi)想到贈(zèng)給家人還需要交稅。去世時(shí)獲得遺產(chǎn)的人可能背上了重?fù)?dān)。
美國(guó)非稅務(wù)居民在美國(guó)境內(nèi)的資產(chǎn)，尤其是有形資產(chǎn)（例如房產(chǎn)），贈(zèng)與稅免稅額每年只有1.4萬(wàn)美金，遺產(chǎn)稅免稅額只有6萬(wàn)美金。以遺產(chǎn)稅為例：稅率是累進(jìn)額度，稅率為10%-40%。若房子是150萬(wàn)美金，100萬(wàn)美金以下大約遺產(chǎn)稅率平均為25-30%，100萬(wàn)美金以上遺產(chǎn)稅率40%。所以，很多人開(kāi)開(kāi)心心在美國(guó)人買(mǎi)了房子，但是萬(wàn)一投資人去世，若不繳納遺產(chǎn)稅，房子無(wú)法過(guò)戶(hù)到孩子名下。
美國(guó)稅務(wù)居民的年贈(zèng)與免稅額為1.4萬(wàn)美金，夫婦兩個(gè)為2.8萬(wàn)美金，只是贈(zèng)與者報(bào)稅，被贈(zèng)與者是不需要報(bào)稅的。
美國(guó)稅務(wù)居民個(gè)人遺產(chǎn)免稅額是1120萬(wàn)美元，夫妻遺產(chǎn)免稅額是2240萬(wàn)美元。美國(guó)非稅務(wù)居民和美國(guó)稅務(wù)居民稅率相同，免稅額不同。若一段時(shí)間內(nèi)交不出遺產(chǎn)稅，政府將處置資產(chǎn)。
防坑法則：
買(mǎi)房時(shí)仔細(xì)考慮購(gòu)房者是誰(shuí)，未來(lái)用處為何，并咨詢(xún)相關(guān)的稅務(wù)師進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的稅務(wù)規(guī)劃，有備無(wú)患。
