美國(guó)房子怎么買(mǎi)？一篇文章讀懂普通人在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)應(yīng)該要注意什么
出于子女留學(xué)、全家移民或是房產(chǎn)投資等諸多考慮，越來(lái)越多的中國(guó)人在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)人購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)金額304億美元，連續(xù)六年占美國(guó)外資購(gòu)房第一。自新冠疫情暴發(fā)、美聯(lián)儲(chǔ)將利率降至低水平后，美國(guó)人的購(gòu)房熱情持續(xù)上升。據(jù)全美Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，今年3月房?jī)r(jià)同比上漲13.2%，創(chuàng)下2005年12月以來(lái)的最大漲幅，當(dāng)前的房?jī)r(jià)比2006年的峰值還要高出32%。
許多沒(méi)有美國(guó)置業(yè)經(jīng)歷的人，經(jīng)常會(huì)問(wèn)：在美國(guó)購(gòu)房需要什么條件？外國(guó)人在美國(guó)買(mǎi)賣(mài)房屋與本地人有什么不一樣嗎？
實(shí)際上，外國(guó)買(mǎi)家和美國(guó)買(mǎi)家在購(gòu)房時(shí)差別不大。但是，外國(guó)買(mǎi)家應(yīng)該了解美國(guó)的購(gòu)房流程及美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的例，而美國(guó)房產(chǎn)交易中的做法可能與買(mǎi)家本國(guó)的做法有很大不同。
外國(guó)人無(wú)購(gòu)房資格限制
美國(guó)是一個(gè)移民國(guó)家，是歡迎外國(guó)人在美國(guó)投資或購(gòu)置房產(chǎn)的，在買(mǎi)房方面幾乎沒(méi)有任何的限制。任何外國(guó)人都可以在美國(guó)買(mǎi)房子，并且沒(méi)有數(shù)量限制。
外國(guó)買(mǎi)家禁止購(gòu)買(mǎi)合作公寓
通常禁止外國(guó)人擁有合作公寓（Co-op）。要購(gòu)買(mǎi)合作公寓，通常要求買(mǎi)家的收入來(lái)自美國(guó)及資產(chǎn)位于美國(guó)（至少大部分資產(chǎn)在美國(guó)）。
這是合作公寓公司一種極端保守的做法，因?yàn)橐坏┌l(fā)生糾紛，不論公司基于何種理由控告外國(guó)業(yè)主，一般都很難成功。而即使贏得了起訴，如果業(yè)主的資產(chǎn)位于萬(wàn)里之外的其他國(guó)家，判決也無(wú)法強(qiáng)制執(zhí)行。
出售房產(chǎn)需繳資本利得稅
外國(guó)人出售美國(guó)房產(chǎn)與本地人一樣，同樣需要繳納“資本利得稅”。
美國(guó)人自己出售房產(chǎn)時(shí)，獲利的部分是要納稅的，盡管有一定的免稅額度，稅率可能高達(dá)25%，外國(guó)人在美國(guó)購(gòu)置房地產(chǎn)之后出售獲利的部分也要納稅。
具體操作辦法：
外國(guó)人在出售房地產(chǎn)的時(shí)候，買(mǎi)方必須將賣(mài)主所得的總額預(yù)先扣留10%，并且填寫(xiě)8288和8288A兩份表格，在成交后的20天內(nèi)與預(yù)扣款項(xiàng)一并上交國(guó)稅局。
外國(guó)人也可以申請(qǐng)房貸
外國(guó)買(mǎi)家在美國(guó)買(mǎi)房也可以申請(qǐng)貸款，但條件比本地居民要高一些。
一般來(lái)講，貸款機(jī)構(gòu)要求海外買(mǎi)家繳納的首付為房?jī)r(jià)的40-50%，高于美國(guó)人的20%。
而且貸款利率也會(huì)比美國(guó)本地居民高一些， 如今美國(guó)購(gòu)房貸款利率在4-5%，但是海外買(mǎi)家通常能夠拿到的利率會(huì)在5-6%甚至更高。
另外海外買(mǎi)家想要獲得貸款，一般需要提供銀行認(rèn)可的資金證明（比如一些銀行要求客戶(hù)提供36個(gè)月的月供儲(chǔ)備金），用以證明有足夠能力歸還每月的貸款金額。
不能通過(guò)買(mǎi)房拿到綠卡或者簽證
在美國(guó)買(mǎi)房與申請(qǐng)綠卡、簽證是兩回事，沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)。
如有需要買(mǎi)房者需要自己辦理簽證或者綠卡。在赴美旅游或暫住之前，外國(guó)人必須已經(jīng)持有簽證或者綠卡。申請(qǐng)簽證的過(guò)程需要4至6周（取決于申請(qǐng)人所在國(guó)家的美國(guó)領(lǐng)事館）。
要考慮規(guī)避美國(guó)遺產(chǎn)稅
美國(guó)，外國(guó)人在美國(guó)的遺產(chǎn)只有6萬(wàn)美元免稅額，其余部分需繳納40%的遺產(chǎn)稅。
不難看出，即便有著一定的免稅額，對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)依舊要面臨高額遺產(chǎn)稅與贈(zèng)與稅。在這樣的情況下，提前做出遺產(chǎn)規(guī)劃就十分重要。而信托與保險(xiǎn)，便是兩種便捷而有效的避稅工具。
不登陸美國(guó)也可以買(mǎi)房
理論上不必親自到美國(guó)就可以買(mǎi)房，新業(yè)主可以向自己的代表開(kāi)具“授權(quán)書(shū)”，授予其代表自己完成交易的權(quán)利。那些不想回到美國(guó)完成交易的買(mǎi)家通常會(huì)采取這種方便的做法。
當(dāng)然，在看房、選房的過(guò)程中，你如果能親自選擇是最好的。
租金凈收入也需要納稅
美國(guó)政府要求外國(guó)公民“選擇”對(duì)任何來(lái)自租賃財(cái)產(chǎn)的凈收入（租金收入減去支出）選擇向美國(guó)繳納所得稅。如果沒(méi)有及時(shí)做出選擇（例如沒(méi)有提交美國(guó)所得稅完稅證明），將按租金收入總額的30%進(jìn)行征稅。
在這種情況下，投資者將不能減除任何費(fèi)用，例如貶值、利息、財(cái)產(chǎn)稅、共同費(fèi)用等。即使外國(guó)投資者在他們開(kāi)始投資時(shí)產(chǎn)生了稅務(wù)虧損，沒(méi)有欠下政府的任何稅，他們也仍然必須及時(shí)提交他們的完稅證明以做出選擇。
貸款購(gòu)房，可減少所得稅支出
對(duì)于可從房租收入中扣除的費(fèi)用，美國(guó)政府的規(guī)定很寬松。因此對(duì)于外國(guó)買(mǎi)家而言，如果通過(guò)融資購(gòu)房并首付四成至五成，則在購(gòu)房后的前10至15年內(nèi)，可能無(wú)需繳納任何所得稅。
由于貸款利息、一般費(fèi)用、房產(chǎn)稅、資產(chǎn)折舊、保險(xiǎn)費(fèi)用、交易費(fèi)用攤銷(xiāo)都可從房租收入中扣除，所以在購(gòu)房后的前幾年中，房產(chǎn)的應(yīng)稅收入是負(fù)值。
在隨后幾年中，當(dāng)公寓產(chǎn)生應(yīng)稅收入時(shí)，此部分收入可由之前年份的負(fù)應(yīng)稅收入抵消（又名稅務(wù)虧損結(jié)轉(zhuǎn)）。因此，業(yè)主在購(gòu)房后的多年內(nèi)都不用繳納所得稅。越來(lái)越多的中國(guó)中產(chǎn)階層買(mǎi)家正在尋找價(jià)格較低的房產(chǎn)，并更多地使用貸款購(gòu)房。同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)的區(qū)域也從往常熱門(mén)的加州和紐約等地逐步擴(kuò)展到得克薩斯州、佐治亞州和佛羅里達(dá)州。
