美國房子怎么買？一篇文章讀懂普通人在美國購買房產(chǎn)應(yīng)該要注意什么
出于子女留學、全家移民或是房產(chǎn)投資等諸多考慮，越來越多的中國人在美國購買房產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2018年中國人購買美國房產(chǎn)金額304億美元，連續(xù)六年占美國外資購房第一。自新冠疫情暴發(fā)、美聯(lián)儲將利率降至低水平后，美國人的購房熱情持續(xù)上升。據(jù)全美Case-Shiller房價指數(shù)顯示，今年3月房價同比上漲13.2%，創(chuàng)下2005年12月以來的最大漲幅，當前的房價比2006年的峰值還要高出32%。
許多沒有美國置業(yè)經(jīng)歷的人，經(jīng)常會問：在美國購房需要什么條件？外國人在美國買賣房屋與本地人有什么不一樣嗎？
實際上，外國買家和美國買家在購房時差別不大。但是，外國買家應(yīng)該了解美國的購房流程及美國房地產(chǎn)市場的例，而美國房產(chǎn)交易中的做法可能與買家本國的做法有很大不同。
外國人無購房資格限制
美國是一個移民國家，是歡迎外國人在美國投資或購置房產(chǎn)的，在買房方面幾乎沒有任何的限制。任何外國人都可以在美國買房子，并且沒有數(shù)量限制。
外國買家禁止購買合作公寓
通常禁止外國人擁有合作公寓（Co-op）。要購買合作公寓，通常要求買家的收入來自美國及資產(chǎn)位于美國（至少大部分資產(chǎn)在美國）。
這是合作公寓公司一種極端保守的做法，因為一旦發(fā)生糾紛，不論公司基于何種理由控告外國業(yè)主，一般都很難成功。而即使贏得了起訴，如果業(yè)主的資產(chǎn)位于萬里之外的其他國家，判決也無法強制執(zhí)行。
出售房產(chǎn)需繳資本利得稅
外國人出售美國房產(chǎn)與本地人一樣，同樣需要繳納“資本利得稅”。
美國人自己出售房產(chǎn)時，獲利的部分是要納稅的，盡管有一定的免稅額度，稅率可能高達25%，外國人在美國購置房地產(chǎn)之后出售獲利的部分也要納稅。
具體操作辦法：
外國人在出售房地產(chǎn)的時候，買方必須將賣主所得的總額預(yù)先扣留10%，并且填寫8288和8288A兩份表格，在成交后的20天內(nèi)與預(yù)扣款項一并上交國稅局。
外國人也可以申請房貸
外國買家在美國買房也可以申請貸款，但條件比本地居民要高一些。
一般來講，貸款機構(gòu)要求海外買家繳納的首付為房價的40-50%，高于美國人的20%。
而且貸款利率也會比美國本地居民高一些， 如今美國購房貸款利率在4-5%，但是海外買家通常能夠拿到的利率會在5-6%甚至更高。
另外海外買家想要獲得貸款，一般需要提供銀行認可的資金證明（比如一些銀行要求客戶提供36個月的月供儲備金），用以證明有足夠能力歸還每月的貸款金額。
不能通過買房拿到綠卡或者簽證
在美國買房與申請綠卡、簽證是兩回事，沒有直接關(guān)聯(lián)。
如有需要買房者需要自己辦理簽證或者綠卡。在赴美旅游或暫住之前，外國人必須已經(jīng)持有簽證或者綠卡。申請簽證的過程需要4至6周（取決于申請人所在國家的美國領(lǐng)事館）。
要考慮規(guī)避美國遺產(chǎn)稅
美國，外國人在美國的遺產(chǎn)只有6萬美元免稅額，其余部分需繳納40%的遺產(chǎn)稅。
不難看出，即便有著一定的免稅額，對于很多人來說依舊要面臨高額遺產(chǎn)稅與贈與稅。在這樣的情況下，提前做出遺產(chǎn)規(guī)劃就十分重要。而信托與保險，便是兩種便捷而有效的避稅工具。
不登陸美國也可以買房
理論上不必親自到美國就可以買房，新業(yè)主可以向自己的代表開具“授權(quán)書”，授予其代表自己完成交易的權(quán)利。那些不想回到美國完成交易的買家通常會采取這種方便的做法。
當然，在看房、選房的過程中，你如果能親自選擇是最好的。
租金凈收入也需要納稅
美國政府要求外國公民“選擇”對任何來自租賃財產(chǎn)的凈收入（租金收入減去支出）選擇向美國繳納所得稅。如果沒有及時做出選擇（例如沒有提交美國所得稅完稅證明），將按租金收入總額的30%進行征稅。
在這種情況下，投資者將不能減除任何費用，例如貶值、利息、財產(chǎn)稅、共同費用等。即使外國投資者在他們開始投資時產(chǎn)生了稅務(wù)虧損，沒有欠下政府的任何稅，他們也仍然必須及時提交他們的完稅證明以做出選擇。
貸款購房，可減少所得稅支出
對于可從房租收入中扣除的費用，美國政府的規(guī)定很寬松。因此對于外國買家而言，如果通過融資購房并首付四成至五成，則在購房后的前10至15年內(nèi)，可能無需繳納任何所得稅。
由于貸款利息、一般費用、房產(chǎn)稅、資產(chǎn)折舊、保險費用、交易費用攤銷都可從房租收入中扣除，所以在購房后的前幾年中，房產(chǎn)的應(yīng)稅收入是負值。
在隨后幾年中，當公寓產(chǎn)生應(yīng)稅收入時，此部分收入可由之前年份的負應(yīng)稅收入抵消（又名稅務(wù)虧損結(jié)轉(zhuǎn)）。因此，業(yè)主在購房后的多年內(nèi)都不用繳納所得稅。越來越多的中國中產(chǎn)階層買家正在尋找價格較低的房產(chǎn)，并更多地使用貸款購房。同時，購買的區(qū)域也從往常熱門的加州和紐約等地逐步擴展到得克薩斯州、佐治亞州和佛羅里達州。
