2020年灣區(qū)住宅市場趨勢：價格.銷售.庫存

眾所周知，舊金山灣區(qū)一直是美國世界上最昂貴的房地產(chǎn)市場之一，也是美國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口最密集的城市之一。舊金山灣區(qū)住房市場包括所有9個縣（阿拉米達(dá)、康特拉科斯塔、馬林、納帕、舊金山、圣馬特奧、圣克拉拉、索拉諾和索諾馬）和101個市。該地區(qū)有三個主要城市：舊金山、奧克蘭和最大的圣何塞。

盡管新冠肺炎疫情大流行造成了持續(xù)的健康和經(jīng)濟(jì)危機(jī)，但舊金山房地產(chǎn)市場的銷售從3月和4月的大幅下滑中大幅回升。6月份，銷售價格中值創(chuàng)下月度新高，達(dá)到180萬美元。

由于富裕買家受經(jīng)濟(jì)衰退的影響最小，他們被認(rèn)為在更大程度上重回市場，而非其他細(xì)分市場。高端豪華房地產(chǎn)幾乎在整個灣區(qū)的每個住宅市場都有非常強(qiáng)勁的需求。

2020年6月，接受報價的房源數(shù)量同比增幅最大的灣區(qū)房地產(chǎn)市場是4個外灣區(qū)縣：蒙特利市（增長61%）、圣克魯斯市（58%）、索諾馬市（47%）和納帕市（37%）。它們也是舊金山灣地區(qū)人口密度最低的地區(qū)之一。這顯示出美國人從鬧市區(qū)開始向郊區(qū)轉(zhuǎn)移趨勢開始顯現(xiàn)。

城市化程度越高的縣，同比增幅就越?。号f金山縣（6%）和阿拉米達(dá)縣（7%）。其他因素也可能在這方面發(fā)揮作用：住房到位規(guī)則的嚴(yán)格程度、房價差異、第二套住房購買模式等等。

房屋銷售較上年下降7.8%，但與上月（5月）相比增長69.2%。根據(jù)加州地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)據(jù)，舊金山灣區(qū)現(xiàn)有獨棟住宅的銷售價格中位數(shù)為100萬美元，同比上漲4.2%。

舊金山灣區(qū)房地產(chǎn)市場8月銷售增長最為強(qiáng)勁，銷售額較去年猛增10%以上，從5月份的低點開始，這是一次驚人的復(fù)蘇。這一趨勢在9月份繼續(xù)，與去年相比，銷售額增長了34.2%。舊金山灣區(qū)的房價也一直在攀升，原因是需求強(qiáng)勁，供應(yīng)低迷。

在7月份接近歷史最高水平之后，9月份獨棟住宅的價格同比上漲了20.5%，這是加利福尼亞州第二高的中值價格漲幅。

與上月（8月）相比，價格下降了-0.7%。在舊金山縣住宅市場，銷售價格中位數(shù)上漲了0.1%，達(dá)到1665000美元，比8月份的中間價高出2000美元。獨棟住宅的銷售額同比增長了90.2%。銷售也增加了8.4%的MTM。

在舊金山灣區(qū)的市場中，圣弗朗西索縣在9月份的需求量極高。銷售額同比猛增90.2%，在灣區(qū)所有縣中最高。獨棟住宅價格上漲8.1%至166.5萬美元，比8月份的中間價高出2000美元。

在舊金山，房屋市場和公寓市場的供需狀況出現(xiàn)了分歧，后者要弱得多，并迅速攀升至“買方市場”領(lǐng)域。

然而，9月份公寓市場的買家數(shù)量突然增加。公寓銷售額同比增長63.1%。舊金山的公寓價格下跌7.8%，至1221000美元。與上月相比，公寓價格中位數(shù)下降了-4.2%。

舊金山灣區(qū)2020年10月住宅市場報告

舊金山灣區(qū)的大部分房地產(chǎn)市場仍然牢牢地處于“賣方市場”的區(qū)域，即房屋買賣由賣方主導(dǎo)。由于灣區(qū)房源可用房地產(chǎn)的供應(yīng)量不足2個月。10月份，活躍房產(chǎn)交易的數(shù)量下降了23.8%。除了舊金山以外，舊金山灣區(qū)所有九個縣的房價都比去年上漲了。

同時，舊金山灣區(qū)所有九個縣的銷售額都同比增長。整個灣區(qū)區(qū)的房屋銷售額環(huán)比增長1.5%，同比增長18.9%。圣馬特奧、圣克拉拉、馬林、索諾馬和康特拉科斯塔的銷售額同比增長最大。銷售額最高的是圣克拉拉縣，比去年增長32.4%，比上月增長9.5%。

灣區(qū)房價單棟房屋較9月上漲4萬美元至11萬美元，上漲3.8%。價格比去年10月上漲了17%，相當(dāng)于16萬美元的大幅增長。與去年同期相比，中部地區(qū)的價格上漲了25.9%。中央海岸9月份的年度價格增長（42.0%）也是舊金山灣區(qū)最高的地區(qū)。

2021年舊金山房地產(chǎn)值得投資嗎？

盡管受到疫情影響，但灣區(qū)地產(chǎn)恢復(fù)得很快。由此也產(chǎn)生一個問題，那就是投資這應(yīng)該考慮舊金山的房地產(chǎn)投資嗎？許多房地產(chǎn)投資者問自己，在舊金山購買房產(chǎn)是否是一項不錯的投資，因為一套兩居室的中間價為135萬美元。舊金山房地產(chǎn)的高成本是大多數(shù)家庭無法管理的。人口外流是另一個問題，一份新的報告證實了這個數(shù)字是驚人的。在線房地產(chǎn)公司Zillow本周發(fā)布了一份新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對這個問題進(jìn)行了鮮明的說明。

他們的“2020城市郊區(qū)市場報告”顯示，庫存同比上升了96%，因為城市的空置房像全國其他地方一樣涌入市場。盡管僅此一篇文章并不能為舊金山做出最終的投資決策提供全面的信息來源，但我們?yōu)槟切嶂杂谕顿Y舊金山房地產(chǎn)市場的人收集了一些基于證據(jù)的積極信息。如果你能負(fù)擔(dān)得起，那么可以盡早投資，隨著時間的推移，它的價值將繼續(xù)增加。

在低利率的情況下，高端豪宅買家大量涌入，在某些情況下，房屋售價超過100萬美元。

在討論投資者和購房者面臨的問題之前，讓我們先談?wù)勁f金山和周邊的海灣地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況。舊金山大都會區(qū)是指圣何塞-舊金山-奧克蘭地區(qū)的中心；這個更大的都會區(qū)域有近900萬人居住。這個地區(qū)形成了美國的高房租及眾多無家可歸者的眾多社會問題，當(dāng)然，還有科技產(chǎn)業(yè)。

這讓很多人想知道為什么或者怎么會有人住在那里。其他人會想，在這樣一個估值過高的房地產(chǎn)市場上，你為什么要現(xiàn)在就買一套房產(chǎn)。然而，我們可以給你十個關(guān)于2020舊金山房地產(chǎn)市場的積極跡象。繼續(xù)閱讀了解更多。為什么舊金山的房價這么貴？

首先，由于土地有限，整個加利福尼亞州的住房一直短缺。包括舊金山灣區(qū)在內(nèi)的大多數(shù)城市都無法滿足地區(qū)的住房需求。所有城市的新建筑許可證往往由于社區(qū)阻力而滯后，阻礙了新住房的建設(shè)。還有最重要的，就是就業(yè)機(jī)會在增加，經(jīng)濟(jì)在50年來最強(qiáng)勁。但由于住房供應(yīng)緊張，舊金山的房價增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于收入增長。

2019年，在舊金山灣區(qū)擁有房子所需的最低年收入為197970美元。自2012年經(jīng)濟(jì)承受能力達(dá)到頂峰以來，這一數(shù)字增長了119.1%。舊金山的房屋擁有率不會很快反彈。到2025年，估計超過60%的人口將租房。過去幾年來，對于首次置業(yè)者來說，住房負(fù)擔(dān)能力一直是個問題。

他們在舊金山房地產(chǎn)市場的選擇有限。盡管抵押貸款利率有所下降，但高額的首付和歷史最高的房價并沒有刺激更多的銷售。由于這些因素，很多人根本買不起房子。盡管有疫情的沖擊，但是恢復(fù)得也快。即便在最近一個季度，舊金山的房地產(chǎn)升值率一直在0.21%左右，相當(dāng)于年增長率為0.84%。

一些專家認(rèn)為房價在未來12個月內(nèi)可能下降1%到2%。對于新購房者和投資者來說，這是一個好兆頭，因為他們中的許多人買不起舊金山中等價位的房子。

我們將討論一些更重要的原因，為什么您可能會考慮購買舊金山投資物業(yè)長期購買和持有。

舊金山強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)推動了房地產(chǎn)的發(fā)展

為什么每個人都不離開舊金山的房地產(chǎn)市場？有些人確實會搬家，但因為他們?nèi)匀幌朐谀抢锕ぷ?，所以他們每天往返上班要花一個半到兩個小時。他們就是住不起那里。此外，正是高科技的就業(yè)市場吸引了如此多的人來到舊金山，而讓其他許多人難以支付賬單。舊金山正在成為一個主要的國際城市。這是一個白領(lǐng)城市，有整整90.74%的勞動力從事白領(lǐng)工作，遠(yuǎn)高于全國平均水平。

谷歌在2019年6月發(fā)表的一份報告中，宣布在整個灣區(qū)投資10億美元的住房。一項10年計劃，在灣區(qū)增加數(shù)千套住房。該公司將在其認(rèn)為灣區(qū)房地產(chǎn)市場最重要的社會問題上進(jìn)行這項重大投資。

谷歌的這一提議將在未來10年為灣區(qū)房地產(chǎn)市場增加數(shù)千套新房。大約7.5億美元將用于調(diào)整谷歌自有商業(yè)地產(chǎn)的用途，用于住宅用途。這將為灣區(qū)所有收入水平的居民提供1.5萬套新住房。

另一筆2.5億元的投資基金將用于提供獎勵，使發(fā)展商能夠在灣區(qū)住宅市場建造至少5000套經(jīng)濟(jì)適用房。

作為支持經(jīng)濟(jì)適用房計劃的一項舉措，這些投資將幫助谷歌計劃通過谷歌.org非營利組織關(guān)注無家可歸和流離失所問題。該公司還計劃資助社區(qū)空間，為非營利組織提供免費進(jìn)入共同工作區(qū)的機(jī)會，改善社區(qū)的交通選擇，并支持職業(yè)發(fā)展、教育和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的項目。

由于它是科技產(chǎn)業(yè)的中心，有很多人擁有巨大的財富。財富不僅限于大型科技公司或成功風(fēng)投公司的超級富豪創(chuàng)始人，也包括工資和收入均居世界前列的普通員工。總的來說，舊金山是一個專業(yè)人士、經(jīng)理、銷售人員和辦公人員的城市。另一個令人感興趣的是，舊金山有比美國95%的地方更多的人在這里從事計算機(jī)和數(shù)學(xué)工作。

預(yù)計的2020年就業(yè)市場放緩不會導(dǎo)致裁員，只是就業(yè)增長率降至每年1.5%至2%。請注意，舊金山灣區(qū)的失業(yè)率已經(jīng)低于全國平均水平1.2%。舊金山紅杉城南舊金山馬里蘭州2019年12月失業(yè)率為1.8%，低于2019年11月修正后的1.9%，也低于一年前2.1%的預(yù)估。

而同期加州未經(jīng)調(diào)整的失業(yè)率為3.7%，全國為3.4%。即將到來的經(jīng)濟(jì)衰退可能對舊金山灣區(qū)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生有限的影響。它只會緩和房價的升值，而不會降低房價。這些堅實的經(jīng)濟(jì)基本面對于維持高租賃物業(yè)需求和確保良好的投資回報是不可或缺的。

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