據(jù)4月1日川銳傳媒報(bào)道，據(jù)3月26日的美國(guó)《國(guó)際銀行家》雜志報(bào)道，去年以來的新冠疫情影響了世界絕大多數(shù)金融市場(chǎng)，但是奇怪的是，美國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)卻在疫情以來逆市上揚(yáng)，上漲幅度達(dá)10%以上。對(duì)此，長(zhǎng)期從事美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)信息與交易服務(wù)的華語(yǔ)媒體《家住美國(guó)》地產(chǎn)網(wǎng)站總裁葉龍告訴記者，盡管大多數(shù)美國(guó)市場(chǎng)在2020年都在2020年初期經(jīng)歷了短暫下跌時(shí)期，但由于全年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)是為數(shù)不多的持續(xù)增長(zhǎng)的市場(chǎng)之一。這主要源于聯(lián)邦政府出手的金融、行政等一系列組合拳，使得美國(guó)房?jī)r(jià)全國(guó)性的逆市上揚(yáng)。

當(dāng)然，美國(guó)的房?jī)r(jià)升值并不是什么新鮮事。自2012年1月以來，全國(guó)房?jī)r(jià)幾乎連續(xù)上漲，至今平均漲幅在70%左右。但由于冠狀病毒嚴(yán)重影響家庭收入，人們只能合理地假設(shè)，由此造成的收入保障不足將對(duì)住房需求產(chǎn)生抑制作用。事實(shí)上，根據(jù)美國(guó)國(guó)會(huì)研究局11月公布的數(shù)據(jù)顯示，近一半的美國(guó)家庭自2020年3月流感大流行的經(jīng)濟(jì)影響首次顯現(xiàn)以來都出現(xiàn)了一些就業(yè)收入損失”。

然而，強(qiáng)勁的住房需求加上明顯受限的供應(yīng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的看漲勢(shì)頭在2020年得以延續(xù)，這種看漲勢(shì)頭預(yù)計(jì)至少在未來一年內(nèi)仍將持續(xù)。2020年第一季度末爆發(fā)的疫情最初導(dǎo)致房屋銷售暴跌，因?yàn)椴淮_定性籠罩著全美國(guó)，導(dǎo)致買賣房屋的市場(chǎng)興趣大幅下降。政府的指示，如住房到位和社會(huì)距離的要求，意味著買家不愿意尋求新的住房場(chǎng)所，而賣家不太熱衷于上市他們的財(cái)產(chǎn)和與潛在買家互動(dòng)。

因此，在2020年4月和5月，房屋銷售量驟降至10多年前全球金融危機(jī)后的最低水平。但隨后市場(chǎng)活動(dòng)出現(xiàn)反彈，整個(gè)夏季和下半年的銷售都出現(xiàn)了飆升。10月份，二手房銷售達(dá)到15年來的最高水平。

據(jù)美國(guó)房屋抵押銀行家協(xié)會(huì)（MBA）11月建筑商調(diào)查（BAS）數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示了去年美國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍。美國(guó)新購(gòu)住房的抵押貸款申請(qǐng)比上年同期增長(zhǎng)了34.7%。該協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)預(yù)測(cè)的副總裁Joel Kan指出：“2020年11月的新房銷售活動(dòng)（包括抵押貸款申請(qǐng)和房屋銷售）的增速大大超過2019年，顯示住房需求和新住宅建設(shè)持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。”

伴隨著這一波房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)的是房?jī)r(jià)的強(qiáng)勁升值，美國(guó)全年房?jī)r(jià)一直在上漲。標(biāo)普CoreLogic Case-Shiller 20城市住宅價(jià)格指數(shù)（S&P CoreLogic Case-Shiller 20 City Home Price Index）公布了一項(xiàng)最新數(shù)據(jù)，該指數(shù)涵蓋了波士頓、芝加哥、丹佛、拉斯維加斯、洛杉磯、邁阿密、紐約、圣地亞哥、舊金山、華盛頓特區(qū)、亞特蘭大、夏洛特、克利夫蘭、達(dá)拉斯、底特律、明尼阿波利斯、鳳凰城、波特蘭、西雅圖和坦帕的獨(dú)棟住宅存量?jī)r(jià)值變化11月同比增長(zhǎng)9.1%，高于上月的8.0%。即使在樓市活躍度相對(duì)低迷的4、5月份，房?jī)r(jià)仍繼續(xù)上行。

那么，為什么會(huì)這樣呢？看來，更高的住房需求和有限的供應(yīng)共同促成了房屋的升值。從需求的角度來看，由于美聯(lián)儲(chǔ)（Fed）采取了大幅擴(kuò)張的貨幣政策，今年夏天以來，買家的興趣飆升。3月初，美聯(lián)儲(chǔ)降息50個(gè)基點(diǎn)，10天后再次降息至0-0.25%的下限。自2020年3月以來，美國(guó)央行還購(gòu)買了大量抵押貸款債券，并在3月和4月各購(gòu)買了3000億美元由美國(guó)住房貸款支持的債務(wù)證券，此后每月再購(gòu)買1000億美元，這使得年內(nèi)抵押貸款利率屢創(chuàng)新低。因此，在2020年，潛在購(gòu)房者被鼓勵(lì)利用歷史上的低利率購(gòu)買住房，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）指出，住房需求主要是由對(duì)如此誘人利率的“擔(dān)心錯(cuò)過”所推動(dòng)。

與此同時(shí)，在供應(yīng)方面，房主們更不愿意在流感大流行期間賣掉房子。少數(shù)幾個(gè)州仍然有留在國(guó)內(nèi)的命令，而口罩的任務(wù)和對(duì)商業(yè)的某種程度的限制，目前在大多數(shù)國(guó)家生效。因此，在當(dāng)局努力控制病毒傳播的同時(shí)，大流行只強(qiáng)調(diào)了居民留在家中的必要性。冠狀病毒的高度傳染性，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了人們傾向于留在他們目前的住所，并遵循新的社會(huì)距離規(guī)范。

事實(shí)上，美國(guó)這種房屋供應(yīng)不足在很大程度上支撐了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上揚(yáng)。事實(shí)上，即使在4月和5月房屋銷售下降的情況下，現(xiàn)有的低庫(kù)存房屋意味著面對(duì)需求下降，價(jià)格仍然具有彈性。在接下來的幾個(gè)月里，當(dāng)需求激增時(shí)，房屋供應(yīng)依然低迷，人們對(duì)疫情病毒傳播的擔(dān)憂和經(jīng)濟(jì)焦慮使得房主們只能呆在現(xiàn)有的房子里。因此，庫(kù)存持續(xù)下降：2020年8月，市場(chǎng)上的住宅數(shù)量不到2019年8月的70%。

此外，美國(guó)當(dāng)局顯然更為積極主動(dòng)地確保這一流行病不會(huì)給房主帶來任何不必要的壓力，以防止再次出現(xiàn)與全球金融危機(jī)同樣的全面房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰。具體而言，它以止贖和驅(qū)逐暫停的形式給眾多房主提供了救濟(jì)，這項(xiàng)禁令于3月頒布，防止直接抵押貸款服務(wù)商采取任何新的止贖行動(dòng)，并暫停聯(lián)邦住房金融局（ Federal Housing Finance Agency  FHFA）保險(xiǎn)的單一家庭財(cái)產(chǎn)的任何進(jìn)行中的行動(dòng)。聯(lián)邦住房金融局的主管Mark Calabria說：“將房利美和房地美的止贖和驅(qū)逐暫停期延長(zhǎng)至2021年1月，可以確保借款人在大流行期間的安全。”“這次延期讓2800多萬(wàn)擁有企業(yè)抵押貸款的房主安心。”

2021年房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲嗎？鑒于美國(guó)疫情還未完全消除，看來限制性措施將迫使美聯(lián)儲(chǔ)在未來一段時(shí)間內(nèi)保持其寬松的貨幣政策。事實(shí)上，該行在1月下旬曾表示，計(jì)劃將基準(zhǔn)利率維持在接近零的水平，該利率可能至少維持到明年，這樣的情景似乎在2021年極不可能發(fā)生。

美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯.云（Lawrence Yun）在12月表示。：“情況遠(yuǎn)未恢復(fù)到大流行前的正常水平。然而，隨著最新的經(jīng)濟(jì)刺激方案和疫苗分發(fā)工作的進(jìn)行，以及非常強(qiáng)勁的購(gòu)房需求仍然普遍存在，2021年的強(qiáng)勁增長(zhǎng)即將到來。同時(shí)，勞倫斯.云海預(yù)計(jì)，2021年的房?jī)r(jià)將上漲3%，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2020年低迷時(shí)期所經(jīng)歷的強(qiáng)勁看漲情緒不會(huì)很快消失。

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