買房是很多人移民美國后的首要大事,貸款又是大多數(shù)人的選擇。下面是關(guān)于美國房貸(mortgage)的一些常識(shí)、英文術(shù)語、貸款流程、貸款時(shí)間和注意事項(xiàng)等。想知道如何成功申請(qǐng)到房貸的小伙伴們趕緊收藏起來吧~
美國房貸科普
房貸(Mortgage)的概念大家應(yīng)該都清楚。借款人需要在規(guī)定的年限里分期償還貸款,直至全額付清為止;否則貸方有權(quán)將房子收回拍賣(Foreclosure)。
美國房貸類型
美國房貸基本分為兩大類型:
Fixed-Rate Mortgage:固定利率抵押貸款,比如30/20/15/10-Year Fixed等;30 年固定利率貸款是很多人的第一選擇,因?yàn)槔什蛔冏屓税残?,?0年分期月供低,同樣的首付和收入可以負(fù)擔(dān)更高的房價(jià)。
Adjustable-Rate Mortgage:簡稱ARM,利率會(huì)調(diào)節(jié)變化。常見有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM等。比如說 7/1 ARM,還款時(shí)間30年,鎖定前7年利率,此后每年根據(jù)市場情況進(jìn)行調(diào)整。ARM 通常會(huì)限定最大的變動(dòng)幅度。
通常ARM的初始利率比Fixed-Rate貸款的利率低,更容易借到高額貸款,但因?yàn)橹蟮睦释ǔ?huì)升得更高,月供會(huì)增加,容易還不起,首次買房的小伙伴們要慎重考慮清楚。
如何拿到最低的房貸利率?
一、信用分?jǐn)?shù)越高,利率越低
同樣的市場行情,每個(gè)人拿到的利率不一樣,其中最重要的區(qū)別之一就是信用分?jǐn)?shù)。房貸公司使用的信用分?jǐn)?shù)通常是 Experian/FICO 2、Equifax/FICO 5 和 TransUnion/FICO 4,取中間那個(gè)值。各大信用卡和銀行帳號(hào)提供的免費(fèi) FICO 分?jǐn)?shù),都不是房貸公司真正使用的版本,實(shí)際貸款中采用的分?jǐn)?shù)可能會(huì)低不少。
多高的信用分?jǐn)?shù)才能拿到好貸款呢?從歷史行情來看,要想拿到最好的利率,信用分?jǐn)?shù)至少要720以上。如果你的信用分?jǐn)?shù)有780以上,通常來說就能拿到最好的利率了。
二、首付比例不能太低
首付20%或以上通常能拿到最好的利率。請(qǐng)注意,很多房貸公司的利率有固定的線,比如20%、10%、5%等,如果你準(zhǔn)備的首期付款只有19%,最好想辦法再找點(diǎn)錢、湊夠20%,利率可能就會(huì)低不少。另外,很多房貸公司要求公寓的首付不低于20%。當(dāng)首付低于3.5%,就很難申請(qǐng)到房貸了。
三、貸款金額也會(huì)影響利率
FHFA(Federal Housing Finance Agency)每年發(fā)布 Conforming Loan 的上限,超過該額度利率會(huì)更高。FHFA 的貸款上限于2021年上調(diào)到$726,200。這是什么意思呢?
總額在$726,200以下的房貸,是標(biāo)準(zhǔn)的 Conforming Loan,可拿到更好的利率。
房價(jià)較高的 County,F(xiàn)HFA 的貸款上限也會(huì)高一些。
超過 Conforming Loan Limit 的房貸稱為 Jumbo Loan(巨額貸款),利率會(huì)較高。
若想查找你所在區(qū)域的 Conforming Loan 上限,可打開聯(lián)邦住房金融局官網(wǎng)的地圖,輸入 zip code 查找。
美國買房貸款流程
1. 查信用報(bào)告、準(zhǔn)備存款
在美國,建立好的信用歷史非常重要,小到申請(qǐng)寬帶電視,租住公寓,大到買車買房,都需要查詢信用記錄。在開始買房之前,應(yīng)該先做好前期準(zhǔn)備。了解自己的信用分?jǐn)?shù)(Credit Score)、確認(rèn)信用報(bào)告(Credit Report)上沒有錯(cuò)誤信息和負(fù)面記錄,也沒有大筆金額的負(fù)債記錄,準(zhǔn)備好首付以及過戶費(fèi)用的存款等。
2. 找銀行還是房貸經(jīng)紀(jì)?
申請(qǐng)貸款買房,可以在貸方(比如銀行)直接申請(qǐng),又或者找房貸經(jīng)紀(jì)(Mortgage Broker)幫忙,手續(xù)是一樣的。房貸經(jīng)紀(jì)相當(dāng)于中介,他們通常可以查詢到不同銀行提供的不同類型房貸、不同利率和手續(xù)費(fèi)用,方便你比較,也會(huì)有更多選擇。而銀行只會(huì)提供本行的房貸項(xiàng)目選擇。
3. 貸款預(yù)批準(zhǔn)(Pre-approval/)
在準(zhǔn)備認(rèn)真看房子之前,先做房貸Pre-Approval可以讓你了解到自己真正最多能貸到多少金額,以免看中了房子后卻發(fā)覺原來買不起,浪費(fèi)時(shí)間和感情。
申請(qǐng)Pre-Approval Letter需要提供以下的文件:
ID,身份證明;
Pay stub,最近30天的工資單,證明收入;
W-2s,過去兩年的W-2s,證明收入穩(wěn)定;
Bank statements,60天內(nèi)的銀行存款賬單,證明你能支付多少首付等。
由于申請(qǐng)房貸Pre-Approval需要提交的證明文件,跟真正申請(qǐng)房貸時(shí)基本上是一樣的,先拿到preapproval,等到之后真正辦理買房貸款手續(xù)時(shí)就會(huì)順利很多。
Pre-Approval Letter有效期通常是60天~90天,我們是免費(fèi)提供。
4. 看房子、出Offer
拿到Preapproval letter以后,就可以按照申請(qǐng)到的買房貸款金額來選擇自己能力范圍內(nèi)的心水房子,建議找一個(gè)可靠的買家經(jīng)紀(jì)(Buyer’s Agent)幫忙。也可以使用我們公司的買房貸款一站式服務(wù)。然后可以向賣家make an offer(提出購買意向),經(jīng)過一輪輪的counteroffer(討價(jià)還價(jià))
5. 填寫房貸申請(qǐng)表 Mortgage Application
當(dāng)你跟賣家商量好一切,簽訂了買房協(xié)議(Purchase agreement accepted)后,就需要正式申請(qǐng)房貸(Secure the mortgage)。美國大多銀行或者房貸經(jīng)紀(jì)都會(huì)采用全美通用的住房貸款統(tǒng)一申請(qǐng)書《Uniform Residential Mortgage Application》,俗稱Form 1003(1003表)。除此以外,你還需要提供證明以上信息的、最新的工資單、銀行賬單等文件。
6. 銀行給出買房貸款費(fèi)用估算 Loan Estimate
Loan Estimate是一份三頁紙的表格文件(以前的版本叫Good Faith Estimate (GFE)),當(dāng)銀行收到你的房貸申請(qǐng)后,必須要在3個(gè)工作日內(nèi)給你出一份書面的買房貸款費(fèi)用估算文件。因?yàn)榉梢?guī)定貸方必須要讓借款人了解貸款詳細(xì)的信息。
仔細(xì)檢查有沒有拼寫錯(cuò)誤,以及房貸的各項(xiàng)條款。留意月供款項(xiàng)有沒有超出自己預(yù)算,留意Closing fee以及自己需要準(zhǔn)備的過戶費(fèi)用。
7. 房屋檢驗(yàn) Home Inspection
這一步是由買方來做的。提交買房貸款申請(qǐng)以后,買方應(yīng)該盡快聯(lián)系信譽(yù)好的公司來做房屋檢驗(yàn),確保房子沒有隱藏問題,范圍大概是$500~$800之間。
8. 房屋估值 Appraisal
銀行會(huì)安排專人進(jìn)行房屋估值,然后再確認(rèn)是否批出房貸。估價(jià)結(jié)果若高于購房合同上商定的價(jià)格自然沒有問題,一旦估價(jià)結(jié)果低于合同價(jià)格,銀行只會(huì)在房屋估值和合同房價(jià)兩者之間選更低價(jià)來批出買房貸款。
房屋估值太低怎么辦?這個(gè)時(shí)候你就只能:讓賣家降價(jià);自己多掏點(diǎn)首付;跟銀行重新商討調(diào)整房貸條款。
9. 準(zhǔn)備房屋保險(xiǎn) Homeowner’s Insurance
貸方會(huì)要求借款人購買房屋保險(xiǎn),即使沒有強(qiáng)制要求,購買房屋保險(xiǎn)也是保障屋主利益的重要手段。
10. 查看買房貸款過戶詳細(xì)說明文件 Closing Disclosure
貸方必須要在計(jì)劃辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)日(Closing Date)之前至少3個(gè)工作日,將相關(guān)買房貸款過戶手續(xù)費(fèi)用的最終詳細(xì)信息(Closing Disclosure)發(fā)給借款人。文件會(huì)列明買家需要支付哪些費(fèi)用,以及賣家會(huì)支付哪些費(fèi)用。確認(rèn)內(nèi)容細(xì)節(jié),跟之前拿到的Loan Estimate比較,如果發(fā)現(xiàn)出入較大,要聯(lián)系銀行查詢核實(shí)。
11. 辦理房產(chǎn)過戶 Closing
終于到了最后一步,Closing(過戶結(jié)算)!從簽訂買房合同(Offer Accepted)到正式過戶結(jié)算(Closing),大概需要45天。
銀行在你的貸款申請(qǐng)F(tuán)inal Approval后,會(huì)將貸款文件郵寄給Escrow公司,叫做HUD-1的表格,之后Escrow就會(huì)分別通知買方去簽署貸款文件,賣方去簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件等。
銀行收到Escrow公司寄回的簽署過的貸款文件后,就會(huì)進(jìn)行放款,Escrow收到銀行放款后,一般當(dāng)天就會(huì)去County登記房子的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,一旦產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記在案了,就表示房屋過戶完成了,之后Escrow會(huì)通知你去取新家的鑰匙,然后你就可以享受你的新房子了。
大概會(huì)在房屋過戶后一個(gè)月左右,你會(huì)收到一份由County Clerk-Recorder寄給你的平信:Grant Deed,俗稱轉(zhuǎn)讓契約,類似房產(chǎn)證。如果沒收到也沒有關(guān)系,隨時(shí)都可以去County再要一份。
最后幾點(diǎn)提醒
每個(gè)人的利率不一樣。市場行情、個(gè)人信譽(yù)、房貸總額等都會(huì)影響利率。
貸款通常要求至少兩個(gè)月的 bank statement,上面的入賬要全部能說明來源。哪怕是合法的錢,如果不能查到來源(traceable paperwork),都不算是你可用的錢,甚至可能影響貸款的批準(zhǔn)。因此,如果你要從國內(nèi)轉(zhuǎn)錢過來,應(yīng)該提前至少兩個(gè)月、最好是三個(gè)月以上,這樣會(huì)省事很多。如果是親友饋贈(zèng),并且沒法提前給、只能在買房前兩個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)過來,需要按 gift 申報(bào)并準(zhǔn)備 paperwork。
收入需要證明文件,最重要的就是 Tax Return。哪怕你的實(shí)際收入再高,如果你 Tax Return 上顯示的收入不夠的話,空口無憑銀行也不會(huì)信你。此外,貸款的額度主要取決于你的收入和支出的比例。
貸款過程中不要買任何大額貸款的東西。有朋友房貸還在走流程,覺得房子有著落了,趕緊買一個(gè)車。本來房貸已經(jīng) Pre-Approved,忽然有重大支出,銀行在正式審批的過程中就給拒絕了,因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)增大了。