關(guān)于美國購房的財務(wù)策略,除了現(xiàn)金這一直接支付方式,貸款無疑是另一個至關(guān)重要的資金來源。
今天,我們將深入探討在美國購房時可以選擇的幾種貸款形式,并分享如何明智地選擇貸款類型,以實現(xiàn)節(jié)省成本、輕松投資,并加速財富積累的目標(biāo)。
常規(guī)貸款
常規(guī)貸款,是政府贊助企業(yè)房利美和房地美做擔(dān)保的房貸。市場上大部分的房貸都是這種常規(guī)貸款。
一般要求:
信用分?jǐn)?shù)一般不低于620 。
首付不低于3% 。
如果首付少于20%,需要繳房貸保險 (mortgage insurance)。但是當(dāng)你還房貸還到貸款與房屋價值比例低于80% 以后,房貸保險就可以取消了。
貸款人債務(wù)和收入比DTI (debt to income ratio)不超過50%。
具體來說就是貸款人每個月要還的債務(wù),包括房貸,車貸,信用卡還款 等加起來除以每個月的收入, 要求小于50%。如果達(dá)不到這個要求的話,可以提前還清小部分債務(wù),或者多付房屋貸款首付。
聯(lián)邦住宅管理局貸款
常規(guī)貸款會滿足大部分人的房貸需求。但是還有部分收入低或者信用分?jǐn)?shù)不夠的人也需要房屋貸款怎么辦呢?
所以政府還推出了FHA loan聯(lián)邦住宅管理局貸款。是由聯(lián)邦住宅管理局 (Federal Housing Administration) 做擔(dān)保的房貸。
一般要求:
必須是自住房,
只需要3.5%作為首付,信用分?jǐn)?shù)在580以上,如果信用分?jǐn)?shù)沒有達(dá)到580,但是在500以上,只要能夠支付10%的首付款,仍舊有機(jī)會獲得FHA貸款。
貸款人債務(wù)和收入比(DTI)小于57%
特別的一點是FHA要求收取房貸保險MIP (mortgage insurance premium)。保險一般要交11年甚至是終身。保險包括一次付清的費用,一般是房貸的1.75%,可以選擇加到房貸里;還包括每年的年費, 百分之零點幾到一點幾不等。
總的來說,F(xiàn)HA loan 的花費要大于常規(guī)貸款(conventional loan)。利率會跟常規(guī)貸款相比相差不大。所以如果自身貸款條件允許的話還是首選常規(guī)貸款。
軍人貸款
如果你是退伍軍人或現(xiàn)役軍人,那VA貸款就是為你量身定制的,是由美國退伍軍人事務(wù)部(Veterans Affairs)做擔(dān)保的房屋貸款。
軍人貸款0首付,也沒有貸款保險。
但是它有一個融資費。這個融資費根據(jù)你的首付的多少決定,首付付的越多融資費就越少。
總的來說,F(xiàn)HA loan 的花費要大于常規(guī)貸款(conventional loan)。利率會跟常規(guī)貸款相比相差不大。所以如果自身貸款條件允許的話還是首選常規(guī)貸款。
農(nóng)業(yè)部房屋貸款
如果你打算在農(nóng)村或郊區(qū)買房,可以考慮美國農(nóng)業(yè)部的貸款。農(nóng)業(yè)部房屋貸款是針對偏遠(yuǎn)地區(qū)低收入人群的房屋貸貸。
房子必須在農(nóng)業(yè)部指定的區(qū)域,而且對貸款人的收入也有要求。收入不能高過農(nóng)業(yè)部的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)業(yè)部房屋貸款也可以做到0首付。
以上介紹的是常見的房貸種類。它們的共同點是都是由政府機(jī)構(gòu)或者政府支持的公司做擔(dān)保的房屋貸款,所以利率相對低。
如果你的條件都不符合上面的貸款的要求呢,怎么辦?
那我們可以選擇Nonqualified Mortgages(Non-QM loan),非常規(guī)房屋貸款,這種是貸款機(jī)構(gòu)自己放貸款,對貸款人的要求會放松一些。
非常規(guī)房屋貸款
常見的非常規(guī)貸款就是不查收入貸款,一般要求20%以上首付,利率與費用一般比查收入的要高些。
適合人群:
報稅沒有那么多的
(比如中小企業(yè)主,自雇人士)
現(xiàn)金收入多的
(比如餐館服務(wù)員等)
剛來美國的,還沒建立信用分,高凈值資產(chǎn)人士
(如專業(yè)房產(chǎn)投資人,有很多的資產(chǎn)但是沒有固定的W2收入等等)
過橋貸款
這是一種過渡性的短期貸款,是個人或企業(yè)用于臨時的融資需求,直到獲得永久融資或下一階段的融資,是使購買時機(jī)直接資本化的一種有效工具,回收速度快。
Hard Money/Private Lender
這兩種特殊的貸款形式,由個人或者是機(jī)構(gòu)提供的,不看個人收入,主要看房產(chǎn)價值,一般要用房產(chǎn)作為抵押。
這二者的區(qū)別就是
Hard money利率比較高,目前一般是10%以上,Private lender是跟自己比較熟悉的人的私人貸款,利率根據(jù)個人交情來定,一般會比Hard money要低些,有的甚至都不用房產(chǎn)抵押。
這兩種非常規(guī)貸款適合做舊房翻新的投資者。
一般來說房屋況比較差,過戶時間短,很難得到一般的貸款批準(zhǔn)備,投資者會選擇先用HARD MONEY或PRIVATE LENDER先買下房產(chǎn),等修好后,屋況符合常規(guī)房屋貸款的標(biāo)準(zhǔn)了,再做重新貸款,拿到低的利率。