在美國有房?
這件事情必須了解!
如果您在美國有房,對“房產(chǎn)稅”一定不陌生。在美國,房產(chǎn)稅(Property Tax)是各地方政府向房產(chǎn)持有者征收的一種財產(chǎn)稅,是房產(chǎn)永久持有的基本保證。房產(chǎn)稅征收的主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū),自1792年起征,經(jīng)過長期的運作和調(diào)整,目前已經(jīng)形成了較為完善的稅收政策體系,美國的每個州每年都征收房產(chǎn)稅。
一般來說,房產(chǎn)稅是由兩部分組成的:
房產(chǎn)估值和房產(chǎn)稅率
房產(chǎn)估值
地方政府會建立專門的評估委員會對轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價值進(jìn)行估算。房屋估值的結(jié)果主要是取決于周邊房屋價格、地塊大小、房屋大小、房型、房齡及房屋設(shè)施等因素。需要注意的是,房屋估值并不等于房屋的市場價格,而是在市場價格的基礎(chǔ)上有一定比例的折扣。在稅率不變的情況下,房屋的估值越高,則需要繳納的稅收就越多。
房產(chǎn)稅率
房產(chǎn)稅的總稅率為州及以下各級地方稅率之和,一般由州稅率,市、縣稅率,學(xué)區(qū)稅率三部分組成。在美國各個州及州內(nèi)各縣市的房產(chǎn)稅率是不一樣的,聯(lián)邦政府會制定稅率的上限和漲幅限制。目前美國房產(chǎn)稅率大致在1%-5%之間,每年會根據(jù)地方政府的預(yù)算需求而調(diào)整。北部各州以及西海岸房價較高區(qū)域的房產(chǎn)稅率較低,基本上在1%-2.5%;而南部各州的房價相對較低,但是學(xué)區(qū)及社區(qū)同樣出色和完善的區(qū)域中,房產(chǎn)稅率相對略高。
德克薩斯州各城市的房產(chǎn)稅率約在2.5%-4.5%??此戚^高,其實不然,因為同樣的房子在加州售價是50萬美金,在德州售價約25萬美金甚至更低。
房產(chǎn)稅的計算公式如下:
房產(chǎn)稅=房產(chǎn)估值×房產(chǎn)稅率
假設(shè)一個房產(chǎn)的估值為50萬美元,所在地的房產(chǎn)稅率為1%,那每年需要繳納的房產(chǎn)稅就是5000美元,這筆款項可以一次性付清,也可以附加在每月的按揭貸款中。
但需注意,因每家貸款機構(gòu)的計算方式和預(yù)估房價不同,貸款購房者授權(quán)后的銀行預(yù)扣房產(chǎn)稅可能會與實際需要繳納的金額有所不同,具體金額均應(yīng)該以政府稅單通知為準(zhǔn)。
何時繳納房產(chǎn)稅?
在美國,每個擁有房產(chǎn)的人都必須繳納房產(chǎn)稅,從父母那里繼承農(nóng)田或是購買房產(chǎn)用來租賃的人也要繳納房產(chǎn)稅。各地征收房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)各不相同,每年征收的頻率也不一樣。在德州,大多數(shù)情況下,征稅單位通常在11月份開始郵寄稅單,收到稅單后房主必須在次年1月31日前支付房產(chǎn)稅。2月1日仍未支付的,會被認(rèn)為是拖欠稅款,并產(chǎn)生相應(yīng)的罰款和利息。
上繳的房產(chǎn)稅款用在哪?
美國房產(chǎn)稅支出主要用于當(dāng)?shù)氐墓卜?wù),包括消防、治安、道路交通、教育、環(huán)境改善等一系列內(nèi)容。政府相關(guān)部門每年都要公布稅收款項的去處,而且非常細(xì)致,其中地方公立學(xué)校的學(xué)區(qū)教育費用占據(jù)了房產(chǎn)稅支出的絕大部分比重。
美國的公立學(xué)校從小學(xué)到高中都是免費的,資金支持正是來源于本學(xué)區(qū)的居民所繳納的房產(chǎn)稅。因此“學(xué)區(qū)”和“學(xué)區(qū)房”的概念也就體現(xiàn)出來了,好的學(xué)區(qū)大家交的稅多,學(xué)校資金充足,師資水平、學(xué)校建設(shè)就會比較好,從而為孩子們提供更好的教學(xué)環(huán)境。
由此看來,一般房產(chǎn)稅越高的地方,社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、福利和房產(chǎn)增值前景越好,房主也可以享受到社區(qū)服務(wù)改善以及基礎(chǔ)設(shè)施更加完善帶來的好處。
不繳納房產(chǎn)稅有什么后果?
政府會對未按期納稅者采取罰金措施,拖欠時間越長罰金越高。當(dāng)所欠稅款和罰金達(dá)到一定程度后,地方政府可以對拖欠房產(chǎn)稅房產(chǎn)采取留置、拍賣的措施。以加州為例,業(yè)主如果超過交納期限,房主會被征收應(yīng)付款10%的罰金;逾期3年未繳納房產(chǎn)稅會導(dǎo)致房產(chǎn)被地方政府沒收拍賣。