對(duì)于當(dāng)今昂貴住房市場(chǎng)中的借款人來(lái)說(shuō)，獲得抵押貸款批準(zhǔn)可能是一項(xiàng)挑戰(zhàn)。抵押貸款利率已從疫情期間的低點(diǎn)飆升，房屋價(jià)值接近歷史最高水平，而房?jī)r(jià)增幅正在超越工資增長(zhǎng)。

所有這些因素意味著，貸款機(jī)構(gòu)并不一定會(huì)批準(zhǔn)您的抵押貸款申請(qǐng)。

以下是貸款機(jī)構(gòu)決定是否提供信貸的方式，以及一些常見(jiàn)的抵押貸款申請(qǐng)被拒的原因。

抵押貸款的審批流程是怎樣的？

抵押貸款審批（Underwriting）是貸款機(jī)構(gòu)核實(shí)和分析您提供的財(cái)務(wù)信息的過(guò)程，目的是給出“批準(zhǔn)”“拒絕”或“需要更多信息”的答復(fù)。

在申請(qǐng)過(guò)程中，您需要提交銀行對(duì)賬單、W-2工資單、其他稅務(wù)文件、最近的工資單，以及貸款機(jī)構(gòu)要求的任何額外文件。

不要再抱有對(duì)舊時(shí)代貸款審批的刻板印象，在如今的貸款流程中，大多數(shù)情況下，貸款專員或抵押貸款經(jīng)紀(jì)人會(huì)收集您的信息，并將其提交到自動(dòng)審批軟件系統(tǒng)。例如，計(jì)劃出售給房利美（Fannie Mae）的貸款會(huì)使用Desktop Underwriter (DU)，而出售給房地美（Freddie Mac）的貸款則使用Loan Product Advisor (LPA)。

房利美和房地美是政府支持的企業(yè)，與貸款機(jī)構(gòu)合作，以維持抵押貸款市場(chǎng)的穩(wěn)定。它們共同支持或購(gòu)買(mǎi)了全美大約三分之二的住房貸款。

像DU和LPA這樣的系統(tǒng)很少允許人工干預(yù)。軟件會(huì)自動(dòng)決定您的貸款申請(qǐng)是“批準(zhǔn)”、“拒絕”，還是“需要補(bǔ)充材料”。

這種自動(dòng)化審批（Automated Underwriting）已成為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，是2007-2009年次貸危機(jī)及其后的金融危機(jī)改革的一部分。

“在金融危機(jī)之前，審批有更多靈活性。” Rocket Mortgage的首席商務(wù)官比爾·班菲爾德（Bill Banfield）表示，“但現(xiàn)在，這種主觀性幾乎被徹底消除了。”

有很多因素（從您的收入到要購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)類(lèi)型）都可能導(dǎo)致您的抵押貸款申請(qǐng)被軟件拒絕。而一旦軟件拒絕了貸款，人工貸款專員可能無(wú)能為力。

請(qǐng)注意：除了決定您的貸款是否獲得批準(zhǔn)，貸款機(jī)構(gòu)還會(huì)在審批過(guò)程中確定您的抵押貸款利率，并計(jì)算您需要支付的費(fèi)用。

貸款被拒的原因

“房利美或房地美可能會(huì)提出成千上萬(wàn)個(gè)問(wèn)題?！钡盅嘿J款科技公司Blue Sage Solutions的首席運(yùn)營(yíng)官大衛(wèi)·阿奇（David Aach）表示，“這正是審批過(guò)程令人頭疼的地方。” 

以下是一些常見(jiàn)的被拒原因。

1. 信用評(píng)分問(wèn)題

您的信用評(píng)分是決定抵押貸款利率的最重要因素，同時(shí)也決定了您是否能獲得貸款。

通常，信用評(píng)分740以上的借款人可獲得最優(yōu)惠的貸款利率，而670-739之間的信用評(píng)分被視為良好，屬于較受歡迎的借款人群體。

某些類(lèi)型的貸款對(duì)信用評(píng)分要求較低。例如，VA貸款（適用于符合條件的退伍軍人和現(xiàn)役軍人）通常要求信用評(píng)分至少為620，而FHA貸款（由聯(lián)邦住房管理局擔(dān)保）則可接受最低500分的借款人。

在申請(qǐng)貸款前，請(qǐng)先檢查您的信用評(píng)分和信用報(bào)告，并糾正任何錯(cuò)誤。如果信用評(píng)分較低，可以嘗試提升，例如：

- 請(qǐng)求提高信用卡額度（這會(huì)自動(dòng)降低您的信用利用率）；

- 按時(shí)還款，避免逾期；

- 避免在貸款審批期間申請(qǐng)新的信用賬戶。

如果您完全沒(méi)有信用評(píng)分，一些貸款機(jī)構(gòu)可以使用替代信用評(píng)估（如分析銀行存款記錄）。實(shí)際上，自2025年1月起，房利美更新了DU系統(tǒng)，以幫助無(wú)信用記錄或信用記錄有限的人群獲得貸款。

2. 收入不足

貸款機(jī)構(gòu)會(huì)評(píng)估您的債務(wù)收入比（DTI，Debt-to-Income ratio）——即您的月收入中用于償還債務(wù)的比例。如果DTI過(guò)高，貸款可能會(huì)被拒。大多數(shù)貸款機(jī)構(gòu)要求DTI低于43%，如果有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)保障（如高額存款），某些機(jī)構(gòu)可以接受最高50%的DTI。

最佳DTI水平是36%左右，可以幫助您獲得更好的貸款條件。

如果您有大量未償還的學(xué)生貸款、汽車(chē)貸款或信用卡債務(wù)，建議在申請(qǐng)抵押貸款前先降低這些債務(wù)。

收入不穩(wěn)定的借款人（例如自雇人士）可能會(huì)遇到更多問(wèn)題。 

貸款審批系統(tǒng)更傾向于W-2工資收入，如果您的收入來(lái)源不固定，即使總收入很高，也可能被拒。

此外，自雇人士在報(bào)稅時(shí)通常會(huì)盡可能多地申報(bào)開(kāi)支以減少應(yīng)稅收入，但這可能會(huì)影響貸款審批。

貸款審批系統(tǒng)看的是您的納稅申報(bào)單，而不是您的實(shí)際收入。例如，即使您的月收入為$10,000，在納稅申報(bào)單上可能只有$5,000，系統(tǒng)會(huì)據(jù)此評(píng)估您的貸款能力，并可能拒絕貸款申請(qǐng)。

3. 貸款與房產(chǎn)價(jià)值比（LTV）過(guò)高

貸款價(jià)值比（LTV，Loan-to-Value） 反映了您申請(qǐng)的貸款金額相對(duì)于房產(chǎn)估值的比例。首付越高，貸款額越低，LTV 也就越低。 

例如：

- 購(gòu)買(mǎi)40萬(wàn)美元房屋，首付8萬(wàn)，貸款32萬(wàn)，LTV=80%（較安全）；

- 購(gòu)買(mǎi)40萬(wàn)美元房屋，首付2萬(wàn)，貸款38萬(wàn)，LTV=95%（較高，可能導(dǎo)致拒貸）。

大多數(shù)傳統(tǒng)貸款要求LTV在80%以下。如果您的LTV過(guò)高，貸款可能會(huì)被拒，或者需要額外的審查。

如果您的LTV過(guò)高，可以考慮尋求首付援助計(jì)劃——美國(guó)各州通常會(huì)提供首次購(gòu)房者補(bǔ)助，以幫助買(mǎi)家支付更高的首付，從而降低LTV。

4. 貸款機(jī)構(gòu)不愿意融資特定類(lèi)型的房產(chǎn)

某些類(lèi)型的房屋比其他房產(chǎn)更難獲得貸款。例如：

- 公寓（Condo）

由于2021年佛羅里達(dá)州邁阿密海濱大樓倒塌事件，房利美和房地美收緊了公寓貸款審批規(guī)則。如果公寓大樓的維護(hù)儲(chǔ)備金不足、需要維修或涉及訴訟，貸款可能會(huì)被拒。

- 移動(dòng)房屋（Manufactured Homes）

 也可能難以獲得貸款。

- 房產(chǎn)存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題

如果房屋的估價(jià)師或檢查員發(fā)現(xiàn)缺陷，貸款可能會(huì)被拒。

5. 申請(qǐng)信息不完整

如果您的申請(qǐng)材料缺失或填寫(xiě)不完整，系統(tǒng)可能會(huì)自動(dòng)拒絕您的貸款申請(qǐng)。因此，務(wù)必準(zhǔn)確、完整地填寫(xiě)所有表格，并提交所需文件。

貸款被拒后該怎么辦？

如果貸款申請(qǐng)被拒，不要灰心！許多問(wèn)題都有解決辦法。

例如：

- 提高信用評(píng)分；

- 降低債務(wù)收入比；

- 增加首付，降低LTV；

- 選擇適合您的貸款產(chǎn)品。

如果您的收入情況復(fù)雜，如自雇人士，可以考慮尋找專門(mén)處理非傳統(tǒng)貸款的貸款機(jī)構(gòu)。

手工審批（Manual Underwriting）

絕大多數(shù)符合房利美和房地美購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)的貸款——即合規(guī)貸款（conforming loans）——都是通過(guò)自動(dòng)審批（automatic underwriting）決定的。

自動(dòng)審批速度快、成本低，并能消除人為偏見(jiàn)。但仍有部分貸款需要由人工審核。

通常，當(dāng)貸款申請(qǐng)?jiān)谧詣?dòng)審批系統(tǒng)下可能被拒絕，或者借款人情況特殊但仍符合貸款要求時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)采用手工審批。

某些類(lèi)型的抵押貸款，如大額貸款（jumbo loans）和非合規(guī)貸款（non-QM loans），更有可能采用手工審批。

但如果您認(rèn)為自動(dòng)審批系統(tǒng)無(wú)法全面理解您的具體情況，也可以主動(dòng)申請(qǐng)手工審批。

需要注意的是，這可能會(huì)要求提供更多財(cái)務(wù)文件（例如更長(zhǎng)時(shí)間范圍的財(cái)務(wù)報(bào)表），并且審批流程可能會(huì)更長(zhǎng)。

此外，即使采用人工審核，貸款仍需符合特定要求。

重點(diǎn)總結(jié)

房貸申請(qǐng)過(guò)程中可能會(huì)遇到各種意想不到的情況，其中一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是您的貸款獲批或被拒，往往取決于自動(dòng)審批系統(tǒng)。貸款審批被拒的主要原因通常包括信用評(píng)分問(wèn)題、收入不足、貸款價(jià)值比（LTV）過(guò)高、房產(chǎn)類(lèi)型不符，或是近期財(cái)務(wù)狀況發(fā)生變化。但自動(dòng)審批系統(tǒng)并非最終決定權(quán)。

如果您的貸款申請(qǐng)被拒，首先要弄清楚原因，并尋找應(yīng)對(duì)方案。

例如，您可以考慮合規(guī)貸款以外的替代方案，或者申請(qǐng)手工審批（由人工審核員進(jìn)行評(píng)估）。這些方式都有可能幫助您實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目標(biāo)。

常見(jiàn)問(wèn)題解答（FAQs）

1. 貸款審批需要多長(zhǎng)時(shí)間？

這取決于貸款機(jī)構(gòu)、所使用的審批工具，以及您提供資料的完整度。一般來(lái)說(shuō)，完成一筆新購(gòu)房貸款的審批大約需要44天。

2. 我需要為貸款審批過(guò)于擔(dān)心嗎？

不必過(guò)于擔(dān)心。在申請(qǐng)貸款前做好準(zhǔn)備，比如償還部分債務(wù)、提高信用評(píng)分，就能增強(qiáng)通過(guò)審批的信心。

如果仍然不放心，可以先進(jìn)行預(yù)資格審查（prequalification），這是一種審核較寬松的評(píng)估方式，可幫助您了解自己的貸款資質(zhì)。

3. 在審批過(guò)程中，有哪些事情不應(yīng)該做？

為了避免貸款因?qū)徟鷨?wèn)題被拒，您需要注意兩點(diǎn)：

避免財(cái)務(wù)狀況變化

繼續(xù)按時(shí)支付賬單，不要開(kāi)設(shè)新的貸款或信用賬戶。

保持積極溝通

貸款機(jī)構(gòu)可能會(huì)要求你提供額外信息，如果未能及時(shí)響應(yīng)，可能會(huì)導(dǎo)致貸款被拒。