怎樣節(jié)省美國住房貸款利息稅？
銀行收取點數(shù)
美國聯(lián)邦政府鼓勵你通過扣除抵押貸款利息來購房，在美貸款購房的時候貸款銀行通常會收取一定的費用，叫“點數(shù)” (points)。每一個點數(shù)相當于貸款金額的1%。點數(shù)可作用于貸方賺取利益，借款人獲得更低利息與稅費抵免。
扣除條件：
只有你在本年度實際支付利息才有資格獲得扣除下一個納稅年度中的利息。如果你在下一個納稅年度中拖欠了抵押貸款，那么你必須等到再后一年才能申請扣除。
你的抵押貸款人可能對你的房屋擁有擔保權益，作為償還貸款的抵押品。這種擔保利益一般允許銀行繼續(xù)保持對你家的所有權。只要你簽署的抵押文件包括這種類型的擔保權益，那么你可能有資格扣除您的利息支付。
因為信用卡公司沒有任何擔保權益。如果你使用信用卡補貼你的房屋購買金額，則這些利息不可扣除。
扣除限制：
國稅局限制獲得扣除資格的住房數(shù)量。一般為你的主要住房加上你的另一套住房。稅法對于主要住宅也有限制，不能隨意的選擇一套房產(chǎn)為你的主要住房。這一定是你一年中通常居住的地方。但是，你可以選擇另一套住房的扣除資格。
為了防止納稅人扣除豪華住房貸款利息，法律將扣除的款項限制為最高100萬美元的抵押貸款額。這100萬美元的限額適用于兩套房產(chǎn)抵押貸款的總額。
例如，如果你欠你的主住房60萬美元，度假住房欠80萬美元，在一共的140萬美元中，你可以免除其中100萬美元的貸款利息，但是超出的40萬美元的利息將不能得到扣除。在某些情況下，如果涉及房屋凈值貸款，超額利息可能有資格獲得扣除。
全額抵稅只限于借款人為了貸款購買或建造主要住宅，且點數(shù)的費用只可在支付的當年全額抵稅。而在其它情況下，點數(shù)的費用會在貸款期間內(nèi)攤銷抵稅。
房屋貸款利息
美國有兩種減稅額：標準扣除額(Standard Deductions)與分類扣稅額(Itemized Deductions)。房貸與利息就可以作為分項扣除額抵稅。
什么是分項扣除額？
分項扣除額是納稅人可以申領聯(lián)邦所得稅納稅申報表并減少其應納稅所得額的合法費用。納稅人一般會經(jīng)過仔細計算，在標準扣除和分項扣除里做出權衡。
分項扣除限制
如果納稅人的總收入高于一個適用金額（applicable amount）那么在總的分項扣除額中減少超出適用金額的3%或有80％的細項扣除額。
舉例：如果一個人作為“戶主”提交的調(diào)整后的總收入是50萬美元，其中一個有2萬美元的分項扣除額，那么首先計算超出“適用金額”的3％：0.3*(500,000-275,000)=$6,750；然后計算出總扣減額的80％，0.8*20,00=$16,000最后再減去上述金額中較小的一項，剩下的變?yōu)閷嶋H分項扣稅額。在這種情況下，較低的是6,750美元。因此，納稅人的2萬美金額度中應減少6,750美元，僅剩分項扣除額13,250美元。
關于“適用金額”的規(guī)定：
在2013年，稅法第68（b）條下的“適用金額”如下：
已婚夫婦共同申報或未亡配偶者（未亡配偶指夫妻中一方死亡而另方仍存活的那位）為30萬美金；
已婚夫婦分別為15萬美金；
戶主為275 000美金；
不屬于戶主和未亡配偶的未婚人士，則為25萬美金。
首套住宅房貸款利息減免
美國政府對于人們的首套住房十分寬容，可以在收入中免除貸款利息，并且首套住房提供的利率很低。
首套住宅房的定義：
首套住宅房叫做PrincipalResidence或Primary Residence，它屬于人們的基本住宅，需要區(qū)別與其他住宅，如度假住宅、出租房屋等。
限制：
美國首套住宅房在住滿兩年后出售，可免除資本增值稅。個人免除25萬美元，夫妻免除50萬美元。但僅有首套住房可以享受這一個福利。
國家稅務局對于首套住宅房的檢查很嚴格，會定期檢查房屋的居住情況，因此很難摻假。
