在美國(guó)買(mǎi)房現(xiàn)金和貸款的優(yōu)劣對(duì)比
財(cái)務(wù)杠桿是一把雙刃劍，在市場(chǎng)向上的時(shí)候，它對(duì)你有利，當(dāng)市場(chǎng)向下的時(shí)候會(huì)給你帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，你必須是在判斷市場(chǎng)是向上的情況下，才考慮買(mǎi)房的。如果判斷市場(chǎng)還要大幅度下行，是考慮要不要買(mǎi)的問(wèn)題，而不是用現(xiàn)金買(mǎi)還是貸款買(mǎi)的問(wèn)題。
用現(xiàn)金買(mǎi)房的好處：
（ 1 ）可以快速成交過(guò)戶(hù)，有利于談判時(shí)壓低房?jī)r(jià)；
（ 2 ）如果所購(gòu)房產(chǎn)用于出租可以容易獲得正現(xiàn)金流（并不代表有盈利）。
用現(xiàn)金買(mǎi)房的壞處是：
（ 1 ）沒(méi)有利用杠桿作用，是一種低效率的操作；
（ 2 ）機(jī)會(huì)成本太 高，把大量現(xiàn)金捆綁進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)，失去投入另外高回報(bào)的項(xiàng)目的機(jī)會(huì)；
（ 3 ）所有風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，沒(méi)有拍屁股走人的可能；
（ 4 ）沒(méi)有享受利息免稅的好處；
（ 5 ）捆綁進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)金要與通脹賽跑，通脹是你的敵人。如果通脹率為 3% ，你進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)金損失是每年 3% ，需要房?jī)r(jià)每年增長(zhǎng) 3% 來(lái)讓你的進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)金與通脹持平。
貸款買(mǎi)房的好處：
（ 1 ）利用了杠桿作用，是一種高效率的操作；
（ 2 ）機(jī)會(huì)成本低，可把剩余現(xiàn)金投入另外高回報(bào)的項(xiàng)目；
（ 3 ）銀行和個(gè)人共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只損失頭款；
（ 4 ）享受利息免稅的好處；
（ 5 ）通脹是你的朋友。
你的實(shí)際貸款利率 = 賬面貸款利率 * （ 1 - 免稅率） - 通脹率。假如貸款利率 6% ，通脹率為 3% ，利息免稅回報(bào)為 30% ，你的實(shí)際貸款利率只有 1.2% 。這是一條千金難買(mǎi)的秘密公式，切記。注意，要減去通脹率而不是加上通脹率。如果貸款利率=通脹率的話(huà)，你就等于白借錢(qián)了，這個(gè)道理很多人不明白。
貸款買(mǎi)房的壞處：
（ 1 ）不利于談判時(shí)壓低房?jī)r(jià)；
（ 2 ）如果所購(gòu)房產(chǎn)用于出租有時(shí)不容易獲得正現(xiàn)金流（并不代表沒(méi)有盈利，這個(gè)不在這里討論）；
（3）高杠桿帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)在量化一下：假設(shè)平均年通脹率為 3% ，平均貸款利率為 6% ，平均年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為 6% ，利息免稅回報(bào)率為 30% 。現(xiàn)比較如果用 20 萬(wàn)現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)一房產(chǎn)，和付 2 萬(wàn)頭款，貸款 18 萬(wàn)買(mǎi)同一房產(chǎn)在投資回報(bào)在做通脹校正后的差別。計(jì)算表明： 15 年后，現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)的實(shí)際總回報(bào)率只有 54% ，而用貸款購(gòu)買(mǎi)的總回報(bào)率為 747% 。 請(qǐng)?zhí)貏e注意，表中的年份表明貸款的年限，5年表示還款期為5年，15年表示還款期為15年，表中的負(fù)債成本是考慮到30%利息免稅，和3%通脹調(diào)整后的數(shù)字，真實(shí)利率為1.2%。不是mortgage賬面負(fù)債支出。按3%通脹計(jì)算，你現(xiàn)在的1000元只等于15年前的640元。既表中現(xiàn)金購(gòu)房成本的20萬(wàn)，相當(dāng)于在15年后付了31萬(wàn)，而貸款成本中的18萬(wàn)，雖然按6%(免稅后4.2%)不做通脹校正來(lái)算在15年后為33萬(wàn)3（180,000*1.042^15）但考慮通脹后所付款只相當(dāng)于15年前的21萬(wàn)5(180,000*1.012^15，即表中數(shù)據(jù))，貸款者得了通脹的好處，因?yàn)檎鎸?shí)貸款利率只有1.2%, 既以較小的代價(jià)獲得了1：10的杠桿。
有些壇友對(duì)我把通脹率進(jìn)行校正的做法感到迷惑，另外，對(duì)非常規(guī)的數(shù)據(jù)表達(dá)方式不適應(yīng)，所以，我下面假設(shè)沒(méi)有通脹作用，由于房屋保險(xiǎn)，房產(chǎn)稅兩邊相同所以不計(jì)，貸款方面換成20%（4萬(wàn)）頭款省去貸款保險(xiǎn)麻煩，而且是用常規(guī)的Mortgage表達(dá)方式來(lái)簡(jiǎn)化一下：現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)成本20萬(wàn)，15年盈利為（47.9萬(wàn)-20萬(wàn)）/20萬(wàn)=140%；貸款16萬(wàn)15年固定6%（免稅后4.2%），本金加利息每月付1199.60，15年共付21.6萬(wàn)，盈利為（47.9萬(wàn)-21.6萬(wàn)-4萬(wàn)）/4萬(wàn)=557.5%。 如果購(gòu)買(mǎi)的是出租房，那么盈利就要加上房租收入。如果每年房租收入1萬(wàn)，那么現(xiàn)金購(gòu)房15年贏利為（47.9萬(wàn)-20萬(wàn)+15萬(wàn))/20萬(wàn)=210%；而貸款買(mǎi)房贏利為 (47.9萬(wàn)-21.6萬(wàn)-4萬(wàn)+15萬(wàn))/4萬(wàn)=932%。請(qǐng)注意：這個(gè)利率是15年的總回報(bào)，每年大概在16%。
如果用同樣的20萬(wàn)為頭款，購(gòu)買(mǎi)5座同樣的出租房，那么收益就要再乘以5倍了。而現(xiàn)金買(mǎi)則只能買(mǎi)一座。雖然實(shí)際操作不這么簡(jiǎn)單，但理論上就是這個(gè)道理。由于有租金收入，信用度提高，你借貸越多，導(dǎo)致房子越多，反而越容易貸到款。
貸款買(mǎi)房之所以?xún)?yōu)于全現(xiàn)金購(gòu)房（在房屋市場(chǎng)向上的條件下），主要是兩個(gè)原因，一是貸款購(gòu)房的高杠桿（這是主要的），二是，在貸款利率固定的情況下（加了這個(gè)前提就容易理解了），隨后發(fā)生的通脹是貸款購(gòu)房者的朋友，卻是現(xiàn)金購(gòu)房者的敵人（這一點(diǎn)弄不明白就算了）。
當(dāng)然，特別需要指出的是，高杠桿是雙刃劍，以上的盈利模式只在房產(chǎn)價(jià)格上升的趨勢(shì)中才有效。另外，房產(chǎn)增值率不能低于貸款利率等等。
