美國房產(chǎn)經(jīng)紀人整理的最實用選房策略，干貨必收！
1.社區(qū)中位置與地勢的選擇
通常房屋在社區(qū)中的位置選擇在巷子底，即是社區(qū)最下面的位置，這個位置交通流量比較少，房子比較安靜；另外一個就是私密性比較好。
接下來是地勢，地勢一定要平坦。 有地下室沒有關(guān)系，后面可能是伸下去，但是前院一定要平坦。 通常我們不建議選擇比路面還低的住宅，不僅僅是風水角度，主要是從舒適角度，而且通風比較差。
如果后院不是很好的話，房子就會很潮。 另一方面，也不能比路面高出很多，高出一尺、兩尺，這個是比較好的地勢；但是不能太高，高出三十度角的話，冬天下雪時，就會非常滑，這就非常危險。 而且即使不下雪，平時上下坡也是舒適度非常差，上下坡的時候，會使路面碰到車底盤，經(jīng)常這樣會損害車輛。
2.朝向的選擇
我們中國人通常選擇南朝向的房子，沒有人愿意選擇西朝向的。 這里面有一個問題，大家知道通常車庫是放在前面的，無論是迎面進的還是側(cè)面進的車庫。 即使是側(cè)進車庫，其窗子還是在前面。 通常需要采光的是主人房和客廳，其實是這兩個地方需要朝南，所以從舒適的角度來看，房子的前臉應(yīng)該是朝北的，這樣主人房通常在后面，因為主人房需要安靜。 這樣就保障了客廳和主人房朝南，冬暖夏涼，這是最理想的朝向。
朝西的房子就非常的增加能耗。 朝向，當然是朝西開了很多窗，那么窗的作用就是，熱能能進來卻出不去了，這樣夏天就會非常的耗冷氣，冬天又曬的時間較短，也是不夠強壯，西向也是比南向冷。
3.外墻裝飾材料的選擇
根據(jù)目前的房屋，外墻有幾種形式：一種是磚，一種是人造水泥板（看起來像木質(zhì)的），一種是水泥，可以漆成各種顏色，我們推崇磚的，因為其維護費用最少，雖然一開始投入大，但是維護起來幾乎不花什么錢。 如果房子不是磚的，將來換成磚的，就非常昂貴，如果你賣房，磚的房子就非常好賣。
水泥板是水泥和纖維壓制成的人造板，它不是天然的木料，它的性能也是非常優(yōu)越的，比如防酸堿腐蝕、防爆曬、白蟻不吃等，研究的時候考慮了很多因素進去了，而且也有50年的保證，但是每隔3-5年就要進行一次外部的噴涂，根據(jù)房子大小不等噴涂一次要幾千元；還有一個問題，就是固定到墻板上的時候，是用釘子，同時釘子再加膠水防水，像魚鱗或者蓑衣一樣，一個蓋一個，這樣才能夠防水；因為釘?shù)臅r候有釘眼，這個釘眼會隨著地基的沉降等因素，釘眼可能會擴大，這樣就成為滲水的入口；這個釘眼必須用膠來填上來防止?jié)B水，這種施工必須選擇天氣干燥的時候進行，否則就會把水氣留在里面；上千個釘眼都要定期檢驗，是個非常巨大的工程。
過去的老房子也有純木頭的，這種木頭的維護起來更加麻煩，比如下雨之后，木頭吸水之后就膨脹；因為美國人喜歡自然風格，新的木頭的房子，剛剛做好其木紋非常的漂亮，但是經(jīng)過一年的風吹日曬，馬上就變成灰色的，看上去給人一種非常頹敗的感覺，這樣的房子就必須涂漆，但是簡單的涂漆還是很難抵擋大自然的腐蝕。 因此，新的建筑商就不再采用外面是木料裝飾的。 都是用磚和水泥板來裝飾。
4.屋內(nèi)地面狀況監(jiān)測
首先的一個問題就是地板面的起鼓現(xiàn)象。 看起來就像丘陵地帶一樣。 如果出現(xiàn)這樣的狀況，就是房屋本身的防潮或者防滲漏沒有做好，使地板吸收了水分或者潮氣，造成了膨脹變形，互相擠壓；有一些被銀行收回的房子，有人故意放水泡地板破壞。
地毯分為“波波”和“直毛”兩種，家里有寵物的不建議用“波波”類型的地毯，因為寵物的爪子會鉤住地毯，寵物跑過之后，抓得亂七八糟；直毛的就不存在這個問題了。 直毛的地毯如果出現(xiàn)松動的起隆，就會很難看，有的連門都關(guān)不上，走上去也是不舒服。 最主要的問題是地毯下面的地墊問題。
地墊質(zhì)量好壞，影響地毯的壽命。 通常我們建議地毯不一定很好，但是地墊一定要好。 一般7磅的好一些。 裝地毯的時候，通常使用的是專業(yè)的工具，把地毯繃緊，然后掛在四周墻上的倒刺上，地毯的接縫也要好，好的接縫是看不出來縫隙的，看起來是完整的一塊。 因此地毯出現(xiàn)問題，就要看是上面泡的還是下面返上來的。 如果是房子的防水出現(xiàn)問題，可以用防水涂料進行噴涂，然后上面再裝地板或者地毯。
如果是房子的沉降出現(xiàn)問題，這個工程就比較大了。 其表現(xiàn)就是，在地面上放一個球，它會滾。 這樣的房子就不建議購買。 但是也是有辦法進行解決。 通?？梢哉埖鼗蘩砉具M行地基修正。 地基公司會挖地洞到地基的下面，用千斤頂把房子頂起來，有人在遠處檢測是否平衡，然后再加灌混凝土來固化。
5.保暖與熱效率問題
買房的時候，通常有一個細節(jié)，這個也不是用肉眼可以看出來的，一般要求提供一年或者幾個月的冷暖氣賬單。 一年比較好，因為有春夏秋冬的問題，主要是電與煤氣賬單，電與煤氣的賬單直接反映出其消耗情況。這是一個參考。
目前大部分的建商用的保暖材料就是玻璃纖維，它的保溫系數(shù)有個數(shù)值，我們通常叫做R- VALUE，就是這種材料可以阻擋冷熱交換的比例是多少？ 夏天的時候，是不希望外面的熱氣進來，冬天的時候，不希望外面的冷空氣進來，不希望里面的熱氣流失。 現(xiàn)在我們這種材料的保溫性只有12-14,這是符合國家標準的，這是及格的水準，最優(yōu)的水準是28，現(xiàn)在也有這種材料面市，各個工廠目前正在努力降低成本。
6.地下室的干燥與防水
很多看房有經(jīng)驗的人，有的時候會發(fā)現(xiàn)有的房子推開門之后，會有一種霉味撲鼻而來，這種味道很難聞；第二種方式，就是我們用肉眼觀察，同時用手去觸摸，看地面是否有水汽，是否感覺潮，比較濕；第三種方式，看是否有水進來過的痕跡，就是水漬。 如果這個房子曾經(jīng)漏水，這種水漬會永遠在那里。 在地下室施工的時候，需要有一整套的技術(shù)處理方式，一個是外墻的防水，另外，還有一套帶孔的管道；一般水都是向地下滲透的，對地基的侵蝕非常嚴重，一定要保護地基，地基周圍的水一定要疏通排泄出去，只有有效地把水排走，又有防水的措施，這個地下室才是干燥的，地下室的干燥非常重要，因為不僅僅是發(fā)霉的問題，最主要是關(guān)系到房子的壽命，因為這會影響到上面的木結(jié)構(gòu)。
7.怎樣的戶型才是最理想的
明亮是非常重要的一個標準，大廳要明亮，廚房要明亮，不是說開燈以后的明亮，而是在自然光線下，房屋的窗戶要大。 一樓與二樓的廁所，最好也要有窗；根據(jù)我們對成交記錄的跟蹤，通常一樓比較開闊的房子，這樣的戶型比較容易銷售。 這樣的房子你將來想出手的時候也是比較容易的；二樓的過道給人的印像也是很關(guān)鍵的，上了二樓以后，光線也要好；客戶普遍不愿購買那種上了二樓像鉆山洞一樣的房子，一直需要開燈，一是不利于節(jié)能，同時心情上也是比較容易受不好的影響，人們普遍還是有趨光性。
8.明亮采光好的房屋受歡迎
主人房的朝向盡量安排在南面。 一般獨立房不可避免都有兩個車庫，面積達到400多平尺，我們盡量避免主人房正好在車庫的正上面。 原因是，車庫是非采暖面積，下面沒有冷熱空調(diào)，就是冬冷夏熱，尤其是冬天，車庫上面的房間會比開同樣空調(diào)的地方低兩到三度，很多客人都做過這種實驗。
尤其暖氣是打到上面去的，而冷源卻來自腳下，而且車庫的頂是沒有做隔熱保暖的，讓人感覺非常的明顯；另外，車庫門的開關(guān)會有比較大的噪音，影響到主人房的休息；現(xiàn)在的建筑商，通常在車庫上面放置次要房間，比如說衛(wèi)生間和衣帽間，也有的時候放“贈送房間”,通常是個娛樂的房間，或是個斜屋頂什么的。 按照現(xiàn)在設(shè)計，車庫上面沒有東西，就完全把車庫移出去；因為好的地段，地價比較貴，通常和鄰居之間的空地很小，所以車庫只能放在正前面。
