休斯頓房產(chǎn)投資你要注意什么坑？
休斯頓是美國第四大城市，第三大港口，最大的石油工業(yè)中心。這里房產(chǎn)便宜，居住成本低，生活節(jié)奏緩和，生活壓力小，每年都吸引成千上萬的人口從世界各國各地來就業(yè)及居住。2010年至2020年間，休斯頓統(tǒng)計(jì)人數(shù)驟增約18.2％，新增居民逾100萬人，在全美所有都會(huì)人口增長數(shù)量中排名第二。在同樣的8年里，加州外遷人口高達(dá)71萬。
除自住房以外，休斯頓的投資房也越來越多的受到本地，美國東／西海岸，中國的投資人喜愛。誠實(shí)的說，和加州相比，休斯頓房產(chǎn)的升值空間不算高，但價(jià)格卻是加州同類別／條件的房產(chǎn)價(jià)格的二分之一，甚至是四分之一。這對于投資資金沒有特別多的投資人來說，無疑是更好的選擇。更重要的，休斯頓投資房的租售比和現(xiàn)金回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于加州，適合更期待現(xiàn)金流的投資人們。
對投資房來說，房子的升值空間及投資回報(bào)率Cap， 是首當(dāng)其沖。今天，就來跟大家普及幾個(gè)在休斯頓投資房產(chǎn)不能踩的坑。
一、黃金租金價(jià)格區(qū)間
投資人們通常認(rèn)為，價(jià)格越便宜的投資房回報(bào)率就越高，因?yàn)橥度胭Y金少。比如一個(gè)15萬的聯(lián)排別墅或小別墅（Townhome or Single Family），租金$1200/月，看起來投資回報(bào)率很高。然而他們忽視了：花費(fèi)一個(gè)月$1200房租的租客們是一個(gè)怎樣的群體？他們教育水平如何？大學(xué)文憑還是大學(xué)肆業(yè)？他們收入穩(wěn)定嗎？他們的信用良好嗎？他們會(huì)不會(huì)拖欠房租并花費(fèi)房東大量時(shí)間和精力每月定時(shí)收取房租，甚至交不起房租需要房東使用法律手段驅(qū)逐？他們會(huì)不會(huì)在被驅(qū)逐后破壞房屋或采取報(bào)復(fù)行為？以上的任何一個(gè)不確定因素都能輕而易舉讓房東一年租金收入付諸東流。
同樣，有些投資人在期待現(xiàn)金流的同時(shí)也期待較高的升值空間，買到一個(gè)價(jià)值50萬，位置較好的投資房，租金在$3000/月。當(dāng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)，租房需求量降低，租金預(yù)算降低，空房率增大。相較于租金在$1800-2000/月的投資房，投資人的租金收入損失較大；對每月還在繳付貸款的投資人來說，更是壓力山大。因此，租金較高的投資房，風(fēng)險(xiǎn)也更大。當(dāng)然，也不排除投資房位于常年租房市場求大于供的好位置，事無絕對。
在休斯頓，投資房的黃金租金價(jià)格區(qū)間為$1800-$2500/月。數(shù)字根據(jù)投資區(qū)域浮動(dòng)。
二、一定要了解租房市場
經(jīng)?？吹椒慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的廣告中都有高回報(bào)投資房的宣傳字眼，也同時(shí)給出了準(zhǔn)確的房價(jià)和租金，按數(shù)字算下來的確回報(bào)率非?？捎^。然而，投資者們一定要做Due Diligence （功課），去核實(shí)是否能租到這么多錢，更重要的是，上市多久能租出去？Cissy 經(jīng)常收到投資人發(fā)來感興趣的投資房，并尋求意見。的確，很多都如同廣告說的那樣，對的價(jià)格和沒有差的很多的租金，然而在研究租房市場時(shí)，大片的紫色（正在市場上出租的房產(chǎn)），而紅色和黃色卻寥寥無幾（已出租或已簽合約的出租房）。試問，在一個(gè)供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，競爭激烈的市場，您期待何時(shí)租出您的投資房？投資回報(bào)率從何而談？
因此，了解投資房所在區(qū)域的租房市場尤為重要，衡量它的一個(gè)重要指標(biāo)就是 - DOM (Days on Market) 。所在區(qū)域的出租房多少天內(nèi)能出租？一個(gè)星期內(nèi)是非常搶手，1個(gè)月內(nèi)也還不錯(cuò)，3個(gè)月以上就要好好考慮了。當(dāng)然，偶爾會(huì)有特殊情況，比如說新冠疫情。
三、學(xué)區(qū)房一定是好投資？
很多投資人都認(rèn)為，學(xué)區(qū)房將是最好的投資目標(biāo)。Cissy認(rèn)為，不一定。為了讓孩子們從小就讀高分學(xué)校，學(xué)區(qū)房是每一位家長削減腦袋也要買到的，這主要是為了自住。當(dāng)然，不否認(rèn)的，也有一部分家長因?yàn)楦恫黄鸶甙旱馁J款而選擇壓力較低的租房。但是，當(dāng)學(xué)區(qū)內(nèi)的房子供應(yīng)量/庫存水平很大，隔壁還在不斷建新房的情況下，您的投資房如何在租房市場中脫引而出？
舉個(gè)例子，Katy以盛產(chǎn)高分學(xué)校著名。在2019年，市場上有幾百間價(jià)格不等的出租房待租。一眼望去，綠壓壓的一片（待租），而真正租出去的是寥寥無幾。很多房東不得不斷降價(jià)，甚至將$2000的租金降低到$1700或更低以贏得競爭，還有大量的房產(chǎn)在市場上超過180天。遭此厄運(yùn)的還有Katy的賣房市場，新房的不斷建設(shè)讓競爭變的更火熱，升值空間長年無法實(shí)現(xiàn)。
Katy絕對是一個(gè)性價(jià)比較高的自住房選擇，卻不是一個(gè)非常好的投資選擇；投資房更注重市場和需求，而好學(xué)區(qū)并不代表市場和需求。
四、物業(yè)管理費(fèi)（HOA)
投資人經(jīng)常來咨詢，你覺得這個(gè)Condo怎么樣？你覺得這個(gè)Townhome如何？在美國，很多Condo，Apartment, Towhome 由于共享大片的公共區(qū)域和設(shè)施，需要物業(yè)管理公司來打理，因此物業(yè)管理費(fèi)高達(dá)$300-500/月，當(dāng)然也有更低或者更高。投資人在投資房產(chǎn)時(shí)一定要考慮這項(xiàng)支出。一個(gè)Condo，Apartment可以很便宜，只要15萬，租金每月$1400，HOA就扣掉了$350，還有地稅，保險(xiǎn)等等，回報(bào)率大打折扣。
在休斯頓投資房產(chǎn)，物業(yè)管理費(fèi)用務(wù)必控制在$300/月以內(nèi)，以獲取高回報(bào)率。
五、了解HOA關(guān)于出租的條款
大部分物業(yè)管理公司（HOA) 對業(yè)主出租自己的房產(chǎn)是沒有限制的。但是，休斯頓卻存在一些HOA只允許業(yè)主自住，并禁止業(yè)主出租房產(chǎn)，目的是為了保證小區(qū)居民質(zhì)量，提高居民居住率。在美國，物業(yè)管理公司權(quán)限說大不大，說小也不小。違反HOA條例將需要繳納不同數(shù)額的罰金，拒絕繳納罰金還會(huì)遭到HOA的起訴。和HOA打官司是一件及其吃力不討好的事情，不僅大概率輸?shù)艄偎?，而且HOA是花著你交的物業(yè)管理費(fèi)跟你打官司，毫無畏懼。
買投資房前一定要確定，HOA對業(yè)主出租自己的房產(chǎn)是沒有限制的。這個(gè)坑千萬不要踩，不然投資房就只能用來自住了。
六、不要過分在裝修上省錢
因?yàn)橥顿Y房需要稍微的整修，投資人以非常好的價(jià)格購入房產(chǎn)。但卻為了省錢，而潦草裝修 － 反正租客也不會(huì)愛惜，畢竟是投資房。明明是需求很大的區(qū)域，卻遲遲收不到租房申請。這種情況很常見，因?yàn)樾^(qū)里有跟你價(jià)格相同，卻油漆更漂亮，大理石桌面，復(fù)合地板的出租房。如果你不是在同價(jià)位內(nèi)最漂亮的出租房，你的投資房將也一定不是第一個(gè)租出去的。只有等到所有比你更漂亮的出租房出租之后，如果運(yùn)氣好的話，沒有其它更好的房源上市，才會(huì)輪到你。
當(dāng)然，你可以選擇降價(jià)$100去競爭，但能夠付得起$1900租金的租客，$2000租金也一定不會(huì)是個(gè)大難題。大部分租客是完全愿意為更漂亮更舒適的房產(chǎn)每個(gè)月多付$100-200。
當(dāng)你的經(jīng)紀(jì)人為你爭得到很好的投資房Deal，一定不要吝嗇做適當(dāng)?shù)难b修，刷漆，換地板，更換較新的洗碗機(jī)... 最漂亮的出租房一定是第一個(gè)出租的，降低空房率才是投資王道之一。
