歷史與趨勢(shì)解讀：美國(guó)房產(chǎn)發(fā)展史
美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史的三階段
階段一：殖民地時(shí)期到19世紀(jì)末，這是美國(guó)房地產(chǎn)的起始階段;
階段二：19世紀(jì)后期到第二次世界大戰(zhàn)，這是美國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展階段;
階段三：二戰(zhàn)結(jié)束至今，此階段是美國(guó)房地產(chǎn)的成熟階段。
二戰(zhàn)后美國(guó)房地產(chǎn)的三次泡沫
20世紀(jì)20年代-第一次房產(chǎn)泡沫
在房?jī)r(jià)經(jīng)歷3年內(nèi)5倍上漲后，美國(guó)房地產(chǎn)泡沫于1926年破裂，隨后出現(xiàn)了以1929年美股崩盤(pán)為首要標(biāo)志的“大蕭條”。
20世紀(jì)80年代-房地產(chǎn)泡沫與儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)危機(jī)
80年代初，美國(guó)住房需求增大。美國(guó)政府開(kāi)始使用金融手段鼓勵(lì)居民購(gòu)房，房產(chǎn)泡沫出現(xiàn)。20世紀(jì)80年代末，美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂，引發(fā)儲(chǔ)蓄貸款(S&L)協(xié)會(huì)危機(jī)。
21世紀(jì)初-房地產(chǎn)泡沫與次貸危機(jī)
2001年起，美聯(lián)儲(chǔ)不斷下調(diào)聯(lián)邦基金利率，聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從1%上調(diào)至2006年的5.25%，浮動(dòng)的房貸利率隨之走高，還貸壓力提升。2006年后，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)開(kāi)始大幅下跌，基準(zhǔn)利率的上升刺破了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。
美國(guó)房市現(xiàn)狀分析
2020年
2020年，疫情的爆發(fā)使美國(guó)許多公司員工不得不居家辦公，帶動(dòng)美國(guó)居民住房需求上升。
特別是一些人流密集度低的區(qū)域住房的需求不斷上升，帶動(dòng)美國(guó)房市熱潮。Wind數(shù)據(jù)顯示，全美住宅建筑商協(xié)會(huì)(NAHB)/富國(guó)銀行住房市場(chǎng)指數(shù)自2020年5月美國(guó)經(jīng)濟(jì)重啟以來(lái)不斷攀升，2020年12月份美國(guó)住房市場(chǎng)指數(shù)為86，超過(guò)經(jīng)濟(jì)危機(jī)前2005年的歷史高點(diǎn)。待售庫(kù)存接近歷史低點(diǎn)，但這并不意味著銷(xiāo)量不足——低庫(kù)存恰好是買(mǎi)家需求旺盛的證明。
2021年
2021年1月，成屋庫(kù)存創(chuàng)下有記錄以來(lái)的歷史最低值，僅有103萬(wàn)套，此后隨著供給緩慢提升，庫(kù)存有所增加，但庫(kù)存仍處歷史低位。整體上，供應(yīng)問(wèn)題雖有緩解，成屋庫(kù)存仍然緊張。
美國(guó)房屋價(jià)格正在以15年來(lái)最快的速度上漲，這反映出買(mǎi)家都在爭(zhēng)奪全美有限的房屋供應(yīng)。6月份美國(guó)的新屋銷(xiāo)售中位價(jià)為36.18萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)6，成屋銷(xiāo)售中位價(jià)為36.33萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)23.4%。
Evercore ISI房地產(chǎn)分析師預(yù)測(cè)，美國(guó)房市在未來(lái)10年都將持續(xù)火爆。
2022年美國(guó)房產(chǎn)趨勢(shì)預(yù)測(cè)
房?jī)r(jià)將穩(wěn)步增長(zhǎng)
由于稀缺性、實(shí)用性和需求上升，住房市場(chǎng)將在 2021年末以高于平均水平的速度升值，并在2022年保持這種積極態(tài)勢(shì)。
稀缺性，即短缺680萬(wàn)套住房。實(shí)用性，即疫情催生的遠(yuǎn)程居家辦公的流行。需求上升，即千禧一代是美國(guó)人口最大的一代，處于購(gòu)房黃金期，加之房屋庫(kù)存的短缺將長(zhǎng)期延續(xù)，房屋需求將持續(xù)旺盛。
租賃市場(chǎng)將持續(xù)增長(zhǎng)
美國(guó)正在轉(zhuǎn)向租房為主的市場(chǎng)，這種趨勢(shì)將持續(xù)到2022年。房?jī)r(jià)快速上漲，以至于能夠負(fù)擔(dān)得起購(gòu)房的人的比例已經(jīng)下降，并可能繼續(xù)下降，因此出租物業(yè)將成為滿足住房需求的主要方式。目前，美國(guó)還沒(méi)有建設(shè)足夠的房屋市場(chǎng)供給來(lái)跟上租住需求。
購(gòu)房偏好轉(zhuǎn)向西南沿海新興城市
隨著美國(guó)入境限制的逐步放寬，紐約、加州的房產(chǎn)市場(chǎng)吸引力減弱，轉(zhuǎn)向佛羅里達(dá)、德克薩斯、新澤西等州的投資者和買(mǎi)家迅速增長(zhǎng)。
尤其在今年11月，佛羅里達(dá)房市空前火熱，成為海外房產(chǎn)投資熱點(diǎn)地區(qū)。高盛、華爾街、埃利奧特紛紛進(jìn)駐佛羅里達(dá)。購(gòu)房偏好開(kāi)始從大都市向新興城市轉(zhuǎn)移。
