美國(guó)房屋貸款的這些術(shù)語(yǔ)，你都知道嗎？
什么是First Mortgage和Second Mortgage：
所謂First Mortgage，即你買了一棟房子，把這棟房子抵押給A銀行做貸款，那么對(duì)A銀行而言，你的貸款便是First Mortgage,如果你在A銀行貸完款后，同時(shí)又把你的這棟房子抵押給B銀行，希望借出更多的錢來(lái)，那么相對(duì)B銀行而言，你的貸款便是Second Mortagage了。
第一抵押貸款和第二抵押貸款有一個(gè)共同的主要因素：都是由房屋作為抵押資金的貸款?！暗谝坏盅骸笔侵赣脕?lái)購(gòu)買房屋的原始貸款?！暗诙盅骸笔怯糜诿枋鲢y行和貸方，通常稱之為房屋凈值貸款的一般概念。
First Mortgage和Second Mortgage相互關(guān)系：
“ 之所以有Second Mortgage的情形發(fā)生，往往是因?yàn)楫?dāng)你需要借出更多的錢時(shí)，原本貸款的那家銀行(如A銀行)拒絕再貸款給你，而另一家銀行如B銀行(但通常是一些小型的財(cái)務(wù)公司)則不介意借這筆錢給你，條件是你必須把房子也同時(shí)抵押給它。當(dāng)你還不起貸款，房子被銀行拍賣時(shí)，A銀行的利益將會(huì)是先得到保證，在A銀行扣除你所欠的本息及與拍賣有關(guān)的費(fèi)用后，剩下的錢才會(huì)再去還欠B銀行的債務(wù)，B銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要高過(guò)A銀行，當(dāng)然Second Mortgage的貸款利率要高于First Mortgage?！?/p>
第一抵押目的：
獲得第一筆抵押貸款的主要目的是購(gòu)買房屋。如果沒(méi)有銀行貸款，美國(guó)人中絕大多數(shù)都沒(méi)有能力全額購(gòu)房。傳統(tǒng)的貸款計(jì)劃適用于那些可以支付20％購(gòu)買費(fèi)用的人，而像FHA（聯(lián)邦住房管理局）這樣的政府支持的計(jì)劃為那些負(fù)擔(dān)不起大筆首付款的人提供了選擇。
第一抵押優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)
優(yōu)點(diǎn)：
將成為一個(gè)房主，有一個(gè)屬于自己的地方。
有經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，擁有房產(chǎn)是一項(xiàng)投資，房屋貸款的利率低于無(wú)抵押貸款。
抵押貸款利息可以抵稅，這對(duì)于逐項(xiàng)納稅的納稅人來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的好處。
缺點(diǎn)：
所有權(quán)與償還債務(wù)的能力有關(guān)，銀行對(duì)房產(chǎn)保留留置權(quán)，如果不付款，可以對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行收回或取消抵押。
第二抵押目的：
第二抵押貸款是用來(lái)進(jìn)入其房屋凈值方面的金融策略。你不需要獲得個(gè)人貸款，而是將分期貸款與房產(chǎn)捆綁在一起，進(jìn)一步利用房屋與另一個(gè)留置權(quán)。第二筆貸款可以用于各種目的，包括資助房地產(chǎn)翻新，大學(xué)費(fèi)用，創(chuàng)業(yè)和其他大額購(gòu)買。
第二抵押優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)
優(yōu)點(diǎn)：
利率較低
第二抵押貸款的利息通常也可以抵稅。
缺點(diǎn)：
無(wú)法償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)喪失抵押品贖回權(quán)。
已支付第一筆抵押貸款的人員添加額外的每月分期付款可能會(huì)限制您的預(yù)算。
什么是過(guò)渡性貸款？
當(dāng)人們已經(jīng)擁有欠銀行貸款的房子，而希望換房時(shí)，往往是希望先賣掉現(xiàn)有的房子，然后才買新房。但在現(xiàn)實(shí)生活中，你可能一下子就看到了想買的新房，但不幸的是，舊房子賣掉才能買新房。在這種情形下，當(dāng)然是可以簽約買房——條件是必須賣掉舊房，新房賣買合約才生效。
但是這樣的條約，賣方不太喜歡接受，而且講價(jià)的空間也不會(huì)大，賣方往往會(huì)同時(shí)也加簽一個(gè)條件——即當(dāng)有比你條件更好的買家時(shí)，他可以把這棟房子賣給他人。種種情形對(duì)你而言都是不太有利的。為了避免這種情形發(fā)生，確保可以以較好的條件買到新房，不妨從銀行按排一個(gè)過(guò)渡時(shí)期貸款。
即把兩棟房子同時(shí)抵押給銀行，實(shí)行百分之百貸款。通過(guò)貸款先把新的房子買下來(lái)，再慢慢出售舊房子。等有一天賣出舊房后，再還掉所欠銀行相應(yīng)的貸款。在這種情形下，你則不需要非要等到舊房子賣出去，才買新房了。
有哪些過(guò)渡性貸款？
1、封閉的過(guò)渡性貸款：
這是基于房產(chǎn)將被出售的預(yù)先約定日期的貸款，這意味著可以支付過(guò)渡性貸款的剩余原則。適用于已經(jīng)就其財(cái)產(chǎn)的銷售條款達(dá)成一致的消費(fèi)者。由于銷售已被鎖定，這些貸款通常會(huì)降低貸款人的風(fēng)險(xiǎn)。
2、開(kāi)放過(guò)渡性貸款：
這是一項(xiàng)該房產(chǎn)的出售尚未最終確定的貸款。它通常被購(gòu)房者使用，他們找到了理想的房產(chǎn)并希望提出有有利的購(gòu)房條件，但還沒(méi)有出售現(xiàn)有的房產(chǎn)。這些貸款給貸方帶來(lái)了更大的風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者可能會(huì)被問(wèn)到更多問(wèn)題，包括證明他們的房子還在市場(chǎng)上。
過(guò)渡性貸款如何運(yùn)作？
當(dāng)購(gòu)買過(guò)渡性貸款時(shí)，貸款人通常會(huì)為購(gòu)買新房產(chǎn)提供資金，并接管現(xiàn)有房產(chǎn)的抵押貸款。
借入的融資總額被稱為“峰值債務(wù)”，通常通過(guò)將新房屋的價(jià)值與現(xiàn)有房屋的未償還抵押貸款相加來(lái)計(jì)算。然后減去現(xiàn)有房屋的可能銷售價(jià)格，您將獲得“持續(xù)余額”，這將是新貸款的總體余額。
在過(guò)渡期間，每月將以標(biāo)準(zhǔn)浮動(dòng)利率對(duì)您的持續(xù)余額進(jìn)行復(fù)利。
過(guò)渡性貸款的利弊
優(yōu)點(diǎn)：
方便：過(guò)渡貸款確?？梢粤⒓促?gòu)買房產(chǎn)，不必等待當(dāng)前的房屋出售。
還款：在過(guò)渡期間，只需償還當(dāng)前的抵押貸款。
避免租房：您可以避免在出售現(xiàn)有房屋和新房屋結(jié)算之間租房的費(fèi)用和麻煩。
缺點(diǎn)：
估值成本：過(guò)渡融資可能需要兩項(xiàng)房產(chǎn)估值（現(xiàn)有的房產(chǎn)及新房產(chǎn)），即兩項(xiàng)估值費(fèi)用
利息：利息通常按月收取，因此出售房產(chǎn)所需的時(shí)間越長(zhǎng)，新貸款的利息就越多。
利率：如果您在過(guò)渡期內(nèi)沒(méi)有出售現(xiàn)有房屋，通常會(huì)收取更高的利率。
什么是“Interest Only"貸款
我們傳統(tǒng)上的貸款一般而言是本金與利息一起還的，但 Interest Only便是只還利息，不還本金的貸款，稱為僅利息貸款。銀行允許這樣做的期限一般是1至5年。
“ 比方說(shuō)，你有一個(gè)10萬(wàn)元的貸款，你選擇三年的Interest Only，假設(shè)這三年的貸款利率都是8.1%,那么你只需要每年向銀行繳付8100的利息便是了(但利息仍是按每星期、每?jī)尚瞧诨蚴敲吭吕U) ,當(dāng)然三年之后，你仍然是欠銀行10萬(wàn)本金。”
僅利息貸款適用條件
第一，當(dāng)希望把還款壓力減至最少，尤其是當(dāng)頭一年或頭幾年經(jīng)濟(jì)比較緊張時(shí)，選擇Interest Only只還利息，不失為一個(gè)上策。
第二，短期的投資行為。比如你買地建房，等房子建好后就打算賣掉，在這種情形下，加上如果本身手上的資金也比較緊張的話，則不妨考慮Interest Only。等房子賣出去后，最后把本金還給銀行。
第三，充分達(dá)到退稅的目的。因?yàn)轭^幾年只還息不還本，所以利息不會(huì)因?yàn)楸窘鸬倪f減而減少，相應(yīng)而言，投資房的成本一直維持在較高的水平上，從而達(dá)到少繳稅或最大限度退稅的目的。
僅利息貸款的優(yōu)點(diǎn)
每月付款較低。
借款人可以通過(guò)獲得更大的貸款額度來(lái)購(gòu)買更大的房屋。
將額外資金投入投資以建立凈值。
在僅利息期間，每月付款的總額（抵押貸款高達(dá)750,000美元）符合免稅要求。
僅利息貸款的缺點(diǎn)
如果是ARM，抵押貸款利率上升會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)。
許多人會(huì)花費(fèi)額外的錢而不是投資。
許多人在時(shí)間截止時(shí)無(wú)法支付本金。
收入可能不會(huì)像計(jì)劃的那樣快速增長(zhǎng)。
與僅利息貸款相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)僅關(guān)注僅支付利息的能力時(shí)，這就是一種風(fēng)險(xiǎn)。借款人最終每個(gè)月都要支付利息和本金，當(dāng)發(fā)生這種情況時(shí)，付款可能會(huì)顯著增加，從而導(dǎo)致所謂的“付款沖擊”。
如果借款人擁有支付選項(xiàng)ARM并且他們只支付不包括應(yīng)付利息金額的最低付款額，則未付利息將計(jì)入本金。借款人最終可能擁有的比最初借來(lái)的更多。如果貸款余額增加到合同的限額，每月付款將會(huì)增加。
借款人可能能夠避免與僅利息抵押貸款相關(guān)的“支付沖擊”。但是，很難預(yù)測(cè)十年內(nèi)的利率是多少，因此如果貸款余額高于房屋價(jià)值，則可能無(wú)法進(jìn)行再融資。
一些抵押貸款，包括僅利息抵押貸款，在借款人預(yù)付時(shí)會(huì)受到處罰。如果貸款在還款處罰期間再融資，借款人可能會(huì)收取額外費(fèi)用。務(wù)必與貸方核實(shí)是否可能適用此類罰款。
房屋的價(jià)值可能不如抵押貸款的價(jià)值，或者如果房?jī)r(jià)下跌，它將迅速貶值。即使價(jià)格保持不變，如果借款人有負(fù)攤銷，他們將更多地依靠抵押貸款，而不是他們從出售房屋所得到的。他們可能會(huì)發(fā)現(xiàn)很難再融資，如果決定出售，可能欠貸方比買方收到的更多。
僅利息貸款的合適人選
雖然存在許多風(fēng)險(xiǎn)，但如果以下情況適用，則只對(duì)借款人支付利息的抵押貸款可能是有利的選擇：
目前的收入相當(dāng)溫和，并確定未來(lái)收入會(huì)增加。
房屋的權(quán)益相當(dāng)大，借款人將使用這些資金用于其他投資或本金支付。
收入是不規(guī)則的，借款人希望靈活性只在收入較低的時(shí)候支付最低利息，并在收入較高的時(shí)期支付較大的款項(xiàng)。
什么是“Loan Holiday"
Loan Holiday，即給貸款“放假”。就好像一年有十二個(gè)月，人們工作十一個(gè)月，給自己放假一個(gè)月一樣，貸款也可以有一段時(shí)間暫時(shí)停止付款，一般而言為期三個(gè)月，即三個(gè)月之內(nèi)，你不必向銀行繳付每期該付的貸款。
Loan Holiday存在理由
人們申請(qǐng)Loan Holiday往往是因?yàn)樽约旱墓ぷ?、收入或是健康情形突然發(fā)生變化或是出現(xiàn)一些困難，因而想暫緩一下還貸款的壓力。此時(shí)，給貸款“放假”未償不是一種選擇。
當(dāng)然不要忘了，雖然你三個(gè)月未繳貸款，但你的利息在這三個(gè)月內(nèi)照樣是每天積累著，并會(huì)在三個(gè)月之后加在你的本金上，所以，三個(gè)月之后，你的本金將多過(guò)三個(gè)月前的。不是在萬(wàn)不得已的情形下，還是不要給自己的貸款“放假”為好。
