了解房產(chǎn)特點(diǎn)與投資優(yōu)劣勢(shì)，讓你從此買房不吃虧！
了解美國(guó)房地產(chǎn)不僅需要細(xì)看其類型還有位置，我們也需要從總體上把握房地產(chǎn)。接下來(lái)我們將一起來(lái)了解房地產(chǎn)的特點(diǎn)與投資房產(chǎn)的優(yōu)劣勢(shì)。
投資美國(guó)房地產(chǎn)最大的有利特征是什么？
房地產(chǎn)的一個(gè)有利特征是，它能產(chǎn)生相對(duì)穩(wěn)定的回報(bào)，即收入與房產(chǎn)增值。從這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)有一種類似債券的債券式的成分，它會(huì)帶給我們定期的穩(wěn)定的收入，但同時(shí)還它有類似于股票的成分，價(jià)值可能會(huì)受到相關(guān)事件帶來(lái)的波動(dòng)。例如亞馬遜總部入駐西雅圖，極大地推高了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。而且，就像你長(zhǎng)期持有的所有證券一樣，買房者更希望價(jià)值上漲的次數(shù)比下降的次數(shù)多，所以在投資初期就需要對(duì)所投資的房產(chǎn)有一個(gè)總體的認(rèn)知。
收入
房地產(chǎn)的收益與從租戶那收取的租金直接掛鉤，其中還需要減去經(jīng)營(yíng)物業(yè)的成本和抵押貸款或融資需要支付的利息。所以，你可以看到保持你的房產(chǎn)完整，保持租戶入住率是多么重要。如果你失去了太多的租戶，或者入住率始終偏低，那么有可能就難以支付物業(yè)營(yíng)運(yùn)成本。在很大程度上，房產(chǎn)的租用率完全取決于租賃市場(chǎng)的需求——也就是說(shuō)，租賃市場(chǎng)對(duì)于房產(chǎn)的需求決定了你房屋的租用情況。在供應(yīng)過(guò)?；蛐枨蟛蛔愕氖袌?chǎng)中，你將不得不收取較低的租金，來(lái)提高你的房產(chǎn)在整個(gè)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。同樣的，如果你降低了你的租金，你的租金收入也會(huì)隨之減少。
房產(chǎn)增值
美國(guó)房地產(chǎn)的資本增值是經(jīng)過(guò)財(cái)產(chǎn)評(píng)估而決定的。如果評(píng)估師認(rèn)為你的房產(chǎn)可以賣出比你買進(jìn)時(shí)更多的價(jià)格，那么你便取得了積極可觀的資本回報(bào)。評(píng)估師在估計(jì)你的房產(chǎn)時(shí)往往會(huì)將從前的交易作為參照，因此資本回報(bào)與投資銷售市場(chǎng)的表現(xiàn)直接相關(guān)。投資市場(chǎng)主要受投資產(chǎn)品供給和需求的影響。
總之，房地產(chǎn)收益的波動(dòng)大部分來(lái)自于回報(bào)的房產(chǎn)資本增值部分。當(dāng)收入回報(bào)趨于穩(wěn)定，資本回報(bào)波動(dòng)就會(huì)變得更大。因此總回報(bào)的波動(dòng)性便介于兩者之間。
美國(guó)房地產(chǎn)投資有哪些獨(dú)特之處？
與其他投資類型相比，美國(guó)房地產(chǎn)投資還有許多特征使得它變得獨(dú)一無(wú)二：
沒(méi)有固定的時(shí)限
與具有固定期限的債券不同，美國(guó)的房地產(chǎn)投資通常沒(méi)有到期的時(shí)間。在美國(guó)，投資者持有房產(chǎn)超過(guò)100年的情況也并不罕見(jiàn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)沒(méi)有時(shí)間限制，所以也可以允許業(yè)主隨時(shí)購(gòu)買房產(chǎn)，執(zhí)行業(yè)務(wù)計(jì)劃，然后在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候處置房產(chǎn)。但這一特征也有例外，如果你貸款買了房，你還是需要按時(shí)還貸款。
有形的
房地產(chǎn)投資是真實(shí)存在的，你可以看到它、觸摸它。但也因?yàn)榉康禺a(chǎn)是有形的，所以買房者對(duì)你的房產(chǎn)投資也要有相應(yīng)的管理/如果房子有什么問(wèn)題，你要負(fù)責(zé)修復(fù)它。假如你投資股票或者債券就不會(huì)有這種問(wèn)題。
需要管理
因?yàn)榉康禺a(chǎn)是有形的，所以需要親自動(dòng)手管理。如果房客投訴問(wèn)題你必須解決；園林綠化出現(xiàn)問(wèn)題也必須處理；而且，當(dāng)建筑物開(kāi)始老化時(shí)，還需要進(jìn)行維修。
市場(chǎng)效率低下
在美國(guó)房地產(chǎn)中，有一個(gè)效率低下的市場(chǎng)并不一定是壞事。效率低下僅僅意味著市場(chǎng)參與者之間存在信息不對(duì)稱，這樣會(huì)使那些掌握特殊信息、專業(yè)知識(shí)或資源的人獲得更多的利潤(rùn)。相比之下，公共股票市場(chǎng)效率更高 - 信息在市場(chǎng)參與者之間高效傳播，而那些重大的非公開(kāi)的信息也不被允許出現(xiàn)在市場(chǎng)上。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，信息卻是王道，可以讓投資者看到本來(lái)可能沒(méi)有的盈利機(jī)會(huì)。
高交易成本
在美國(guó)私人市場(chǎng)，房地產(chǎn)有很高的購(gòu)買成本和銷售成本。在購(gòu)買時(shí)，需要支付與房地產(chǎn)代理有關(guān)的傭金，律師費(fèi)，工程師費(fèi)用和許多其他成本，這些成本都會(huì)提高實(shí)際購(gòu)買的價(jià)格。在銷售方面，我們想要讓自己的房產(chǎn)掛在市場(chǎng)上出售，我們通常需要一筆很大的經(jīng)紀(jì)費(fèi)。由于“交易”房地產(chǎn)的成本很高，持有期較長(zhǎng)，投機(jī)交易比股票更為罕見(jiàn)。
較低的流動(dòng)性
除房地產(chǎn)證券外，房地產(chǎn)交易不存在公開(kāi)交易。這使得房地產(chǎn)更難以出售，因?yàn)榻灰妆仨毸较陆灰?。在你決定出售房產(chǎn)的時(shí)間和實(shí)際出售時(shí)間之間可能存在相當(dāng)大的差距 - 通常至少是幾個(gè)月。
潛在的租戶質(zhì)量
在評(píng)估收入型房產(chǎn)時(shí)，我們考慮的首要因素是相關(guān)的租賃信息。這很重要，因?yàn)楫?dāng)你購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，你還會(huì)買兩件東西：實(shí)物房地產(chǎn)和租戶的收入信息。如果租戶有可能每個(gè)月都會(huì)違約，那么投資的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。
地區(qū)之間的差異
地段、地段、地段的重要性就不必再多說(shuō)了，投資者都心里門清。同一個(gè)房地產(chǎn)在國(guó)家，地區(qū)，城市乃至同一個(gè)城市內(nèi)的表現(xiàn)都會(huì)有很大不同。在進(jìn)行投資時(shí)需要考慮這些區(qū)域差異，因?yàn)槟氵x擇在哪個(gè)市場(chǎng)投資哪套房產(chǎn)對(duì)你最終的總回報(bào)都有很大的影響。
由于房地產(chǎn)固有的特點(diǎn)，因此勢(shì)必會(huì)給我們帶來(lái)一些好處與壞處。假如可以合理利用，可以給我們帶來(lái)更多收益的同時(shí)還會(huì)降低我們的投資風(fēng)險(xiǎn)。
投資美國(guó)房地產(chǎn)能獲得哪些好處？
多元化價(jià)值
在資源配置方面，使你的投資組合變得多元化。在收益方面，美國(guó)房地產(chǎn)與其他投資項(xiàng)目相比（股票和債券等傳統(tǒng)投資項(xiàng)目）還是較低的，但在風(fēng)險(xiǎn)性上，房地產(chǎn)還是更勝一籌，投資房地產(chǎn)就會(huì)增加你投資組合的多樣化。
提高收益率
房地產(chǎn)作為投資組合的一部分，將使得你的投資組合在一定風(fēng)險(xiǎn)性下創(chuàng)造更大的收益。同樣，通過(guò)將房地產(chǎn)納入你的投資組合中，你可以保證投資組合的回報(bào)，同時(shí)還能降低投資風(fēng)險(xiǎn)。
在通貨膨脹中保值
美國(guó)房地產(chǎn)回報(bào)與從租戶收取的租金直接相關(guān)。有些租約會(huì)有增加租金的條款。在其他情況下，只要租期到期，租客續(xù)租，租金就會(huì)上漲。無(wú)論哪種方式，房地產(chǎn)收入往往都會(huì)通貨膨脹的環(huán)境中會(huì)增長(zhǎng)得更快，因此即使發(fā)生了通貨膨脹，房主也能獲得原來(lái)或甚至更高的收益。
影響價(jià)值
在前面的特點(diǎn)中也提及，房地產(chǎn)是一種有形的資產(chǎn)。因此，投資者可以改變現(xiàn)有的物業(yè)，以提高其價(jià)值或提高市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。此類行為的例子有很多，包括：更換漏水屋頂，改善外觀，篩選更高質(zhì)量的租戶與其改造房屋。相比其他類型的投資，投資者對(duì)房地產(chǎn)投資能有更大程度的控制。
投資美國(guó)房地產(chǎn)需要注意哪些不良后果？
投資美國(guó)房地產(chǎn)也有些缺點(diǎn)，投資者在投資房地產(chǎn)時(shí)也需要再三考慮。
購(gòu)買，銷售和運(yùn)營(yíng)成本高昂
與其他投資相比，美國(guó)私人房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本很高。通常情況下，購(gòu)買更大的房產(chǎn)會(huì)更加劃算，因?yàn)槟憧梢詫⒔灰壮杀痉謹(jǐn)偟礁蟮姆课菝娣e中。房產(chǎn)是你一筆有形的投資，需要你的管理，為此你需要花費(fèi)高昂的運(yùn)營(yíng)成本。
需要管理
除了一些例外，房地產(chǎn)需要在兩個(gè)層面持續(xù)管理。首先，你需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常管理以處理物業(yè)的日常事務(wù)。其次，需要考慮投資房產(chǎn)的市場(chǎng)長(zhǎng)期定位，因此物業(yè)的戰(zhàn)略管理也是必不可少的。有時(shí)兩個(gè)層面的管理可以交由同一個(gè)公司處理。管理是有代價(jià)的，即使是由業(yè)主親自出馬，也需要耗費(fèi)業(yè)主的時(shí)間和精力。
難以獲得
建立一個(gè)有意義的，多元化的房地產(chǎn)投資組合可能是一個(gè)挑戰(zhàn)，因?yàn)橘?gòu)買的房地產(chǎn)要遍布各種有潛力的位置，類型也需要多元化，而這對(duì)許多投資者來(lái)說(shuō)是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。但是，你可以購(gòu)買帶有私人泳池或公共安全設(shè)施的物業(yè)，這些物業(yè)通?？梢詽M足多樣化的投資組合。
周期性（租賃市場(chǎng)）
與其他資產(chǎn)類別不同，房地產(chǎn)投資是周期性的。美國(guó)房地產(chǎn)有兩個(gè)周期：租賃市場(chǎng)周期和投資市場(chǎng)周期。和大多數(shù)市場(chǎng)一樣，租賃市場(chǎng)的情況是由供給方?jīng)Q定的，即可用房屋（或空位）的數(shù)量，需求方（租戶需要的房屋面積）。如果租賃需求增加，空置率將會(huì)下降，因此市場(chǎng)供給的不足也會(huì)帶來(lái)租金的上漲。一旦租金達(dá)到一定水平，開(kāi)發(fā)商便會(huì)再開(kāi)發(fā)閑置地來(lái)滿足市場(chǎng)需求。
周期性（投資市場(chǎng)）
美國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)的周期不同。投資市場(chǎng)的需求方是有資金投資于房地產(chǎn)的投資者，供應(yīng)方是已有物業(yè)的業(yè)主。如果需求方擁有充分的資金可以投資房市，那么房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。隨著價(jià)格的上漲，額外的物業(yè)又將被投入市場(chǎng)以滿足需求。
盡管租賃和投資市場(chǎng)具有獨(dú)立的周期，但它們往往會(huì)互相影響。比如說(shuō)租賃市場(chǎng)呈下滑趨勢(shì)，租金增長(zhǎng)速度就會(huì)便放緩。面對(duì)租金增長(zhǎng)速度放緩，房地產(chǎn)投資者也會(huì)止步于高額的房?jī)r(jià)，因此可能會(huì)停止進(jìn)行購(gòu)買。如果投資市場(chǎng)的需求變得冷淡，則價(jià)格也會(huì)隨之下降。雖然計(jì)算市場(chǎng)周期便于困難，但是你在購(gòu)買時(shí)也可以衡量一下自己投資房產(chǎn)的未來(lái)走勢(shì)。
績(jī)效評(píng)估
在美國(guó)私人市場(chǎng)中，沒(méi)有一個(gè)確切的標(biāo)準(zhǔn)可以讓你比較你的投資組合。同樣，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也是難以衡量。在股市中，收益和風(fēng)險(xiǎn)的確定會(huì)比較容易一些，但是要衡量一個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)將更具有挑戰(zhàn)性。
