在美國買房現(xiàn)金和貸款的優(yōu)劣對比
財務(wù)杠桿是一把雙刃劍，在市場向上的時候，它對你有利，當(dāng)市場向下的時候會給你帶來更大的風(fēng)險。所以，你必須是在判斷市場是向上的情況下，才考慮買房的。如果判斷市場還要大幅度下行，是考慮要不要買的問題，而不是用現(xiàn)金買還是貸款買的問題。
用現(xiàn)金買房的好處：
（ 1 ）可以快速成交過戶，有利于談判時壓低房價；
（ 2 ）如果所購房產(chǎn)用于出租可以容易獲得正現(xiàn)金流（并不代表有盈利）。
用現(xiàn)金買房的壞處是：
（ 1 ）沒有利用杠桿作用，是一種低效率的操作；
（ 2 ）機(jī)會成本太 高，把大量現(xiàn)金捆綁進(jìn)不動產(chǎn)，失去投入另外高回報的項目的機(jī)會；
（ 3 ）所有風(fēng)險自擔(dān)，沒有拍屁股走人的可能；
（ 4 ）沒有享受利息免稅的好處；
（ 5 ）捆綁進(jìn)不動產(chǎn)的現(xiàn)金要與通脹賽跑，通脹是你的敵人。如果通脹率為 3% ，你進(jìn)不動產(chǎn)的現(xiàn)金損失是每年 3% ，需要房價每年增長 3% 來讓你的進(jìn)不動產(chǎn)的現(xiàn)金與通脹持平。
貸款買房的好處：
（ 1 ）利用了杠桿作用，是一種高效率的操作；
（ 2 ）機(jī)會成本低，可把剩余現(xiàn)金投入另外高回報的項目；
（ 3 ）銀行和個人共同承擔(dān)風(fēng)險，只損失頭款；
（ 4 ）享受利息免稅的好處；
（ 5 ）通脹是你的朋友。
你的實際貸款利率 = 賬面貸款利率 * （ 1 - 免稅率） - 通脹率。假如貸款利率 6% ，通脹率為 3% ，利息免稅回報為 30% ，你的實際貸款利率只有 1.2% 。這是一條千金難買的秘密公式，切記。注意，要減去通脹率而不是加上通脹率。如果貸款利率=通脹率的話，你就等于白借錢了，這個道理很多人不明白。
貸款買房的壞處：
（ 1 ）不利于談判時壓低房價；
（ 2 ）如果所購房產(chǎn)用于出租有時不容易獲得正現(xiàn)金流（并不代表沒有盈利，這個不在這里討論）；
（3）高杠桿帶來的高風(fēng)險。
現(xiàn)在量化一下：假設(shè)平均年通脹率為 3% ，平均貸款利率為 6% ，平均年房價增長率為 6% ，利息免稅回報率為 30% 。現(xiàn)比較如果用 20 萬現(xiàn)金購買一房產(chǎn)，和付 2 萬頭款，貸款 18 萬買同一房產(chǎn)在投資回報在做通脹校正后的差別。計算表明： 15 年后，現(xiàn)金購買的實際總回報率只有 54% ，而用貸款購買的總回報率為 747% 。 請?zhí)貏e注意，表中的年份表明貸款的年限，5年表示還款期為5年，15年表示還款期為15年，表中的負(fù)債成本是考慮到30%利息免稅，和3%通脹調(diào)整后的數(shù)字，真實利率為1.2%。不是mortgage賬面負(fù)債支出。按3%通脹計算，你現(xiàn)在的1000元只等于15年前的640元。既表中現(xiàn)金購房成本的20萬，相當(dāng)于在15年后付了31萬，而貸款成本中的18萬，雖然按6%(免稅后4.2%)不做通脹校正來算在15年后為33萬3（180,000*1.042^15）但考慮通脹后所付款只相當(dāng)于15年前的21萬5(180,000*1.012^15，即表中數(shù)據(jù))，貸款者得了通脹的好處，因為真實貸款利率只有1.2%, 既以較小的代價獲得了1：10的杠桿。
有些壇友對我把通脹率進(jìn)行校正的做法感到迷惑，另外，對非常規(guī)的數(shù)據(jù)表達(dá)方式不適應(yīng)，所以，我下面假設(shè)沒有通脹作用，由于房屋保險，房產(chǎn)稅兩邊相同所以不計，貸款方面換成20%（4萬）頭款省去貸款保險麻煩，而且是用常規(guī)的Mortgage表達(dá)方式來簡化一下：現(xiàn)金購買成本20萬，15年盈利為（47.9萬-20萬）/20萬=140%；貸款16萬15年固定6%（免稅后4.2%），本金加利息每月付1199.60，15年共付21.6萬，盈利為（47.9萬-21.6萬-4萬）/4萬=557.5%。 如果購買的是出租房，那么盈利就要加上房租收入。如果每年房租收入1萬，那么現(xiàn)金購房15年贏利為（47.9萬-20萬+15萬)/20萬=210%；而貸款買房贏利為 (47.9萬-21.6萬-4萬+15萬)/4萬=932%。請注意：這個利率是15年的總回報，每年大概在16%。
如果用同樣的20萬為頭款，購買5座同樣的出租房，那么收益就要再乘以5倍了。而現(xiàn)金買則只能買一座。雖然實際操作不這么簡單，但理論上就是這個道理。由于有租金收入，信用度提高，你借貸越多，導(dǎo)致房子越多，反而越容易貸到款。
貸款買房之所以優(yōu)于全現(xiàn)金購房（在房屋市場向上的條件下），主要是兩個原因，一是貸款購房的高杠桿（這是主要的），二是，在貸款利率固定的情況下（加了這個前提就容易理解了），隨后發(fā)生的通脹是貸款購房者的朋友，卻是現(xiàn)金購房者的敵人（這一點弄不明白就算了）。
當(dāng)然，特別需要指出的是，高杠桿是雙刃劍，以上的盈利模式只在房產(chǎn)價格上升的趨勢中才有效。另外，房產(chǎn)增值率不能低于貸款利率等等。
