如何理解再融資貸款？巧用Refinance才能省錢！
在美購房不管你是不是美國人，都可以申請(qǐng)貸款，但是在美國貸款后，如果貸款利率大幅降低，或者是信用分?jǐn)?shù)顯著提升的時(shí)候，為了減輕貸款壓力，還可以重新貸款(Refinance)。隨著美國住房抵押貸款利率創(chuàng)下新低，很多人都在考慮重新貸款享受一波利率下調(diào)的福利。那么是否有必要重新貸款？怎么樣才比較劃算？
什么是重新貸款（Refinance）？
重新貸款(Refinance)簡單說來就是再融資，意思就是拿新的貸款去償還現(xiàn)有的貸款，繼續(xù)償還債務(wù)。債務(wù)總數(shù)不會(huì)改變，抵押貸款的本質(zhì)也不會(huì)變，改變的是還款方式。重新貸款可以說是一劑后悔藥，當(dāng)有更好的貸款選擇時(shí)重新申請(qǐng)貸款，可以修改貸款年限、使用新的貸款利率繼續(xù)還貸，不但可以幫你改善自己的財(cái)務(wù)狀況，也有可能改善自己的貸款能力。
如何理解再融資貸款？
Refinance是允許借款人來用更優(yōu)惠的貸款條款代替當(dāng)前的“債務(wù)”，并且之前舊的貸款條款會(huì)被新的貸款條款取代。這樣也就使借款人可以重新申請(qǐng)自己的貸款來獲得更低的月還款額，不同的貸款限額和更方便的付款結(jié)構(gòu)。大多數(shù)提供傳統(tǒng)貸款的機(jī)構(gòu)都會(huì)提供Refinance的業(yè)務(wù)。不過對(duì)于有些抵押貸款或者汽車貸款產(chǎn)品，Refinance的利率往往比已經(jīng)購買的貸款略高一些。
為什么要重新貸款（Refinance）？
最重要有兩點(diǎn)因素：一個(gè)是未來打算使用/居住這間貸款房的時(shí)間，另一個(gè)是總體貸款金額和利率。
如果短期之內(nèi)不打算脫手，多付一兩點(diǎn)房貸利率點(diǎn)數(shù) (point) 也是很合理的（房貸利率點(diǎn)數(shù)當(dāng)中，一點(diǎn)等于房貸金額的1%；通常多付點(diǎn)數(shù)能夠降低貸款利率）；長遠(yuǎn)來看，多付的點(diǎn)數(shù)金額和降低的每月房貸金額可能可以打平；但如果短期就要脫手，那重貸衍生的花費(fèi)金額可能就不劃算。
在美國，通常有貸款的屋主還貸幾年后會(huì)重新審視自己房貸的借貸利率、剩余欠款和利息，并且考量當(dāng)前市場(chǎng)狀況和利息政策，來看看自己是否能透過Refinance 得利；其中也有許多家庭會(huì)因?yàn)槭稚嫌鞋F(xiàn)金需求（想買另一棟房、醫(yī)療開支、孩子上學(xué)等等）而選擇將房子重貸套現(xiàn)，這個(gè)方法叫做房子抵押貸款 (cash-out equity)。
對(duì)于借款人來說，申請(qǐng)Refinance的首要原因是獲得一個(gè)可以更容易承擔(dān)的貸款。
很多時(shí)候，Refinance之后的貸款可以獲得更低的利率。
借款人同樣的可以利用Refinance自己的貸款，盡早付清債務(wù)。雖然Refinance讓他們因此增加了還款時(shí)長或者貸款總額，但是減少了每月的還款額度。不過要注意，對(duì)于某些車貸來說，提前付清貸款會(huì)有一定的罰款，因此，如果你的貸款需要交納一定數(shù)額的罰款，那么Refinance的價(jià)值對(duì)于你來說就會(huì)大大降低，在申請(qǐng)前要盡量衡量利弊。
什么時(shí)候考慮重新貸款？
必須在合適的時(shí)間、合適的條件下，Refinance才能發(fā)揮省錢的作用。
遇到這些情況，就可以考慮Refinance了：
No.1、信用分?jǐn)?shù)提高了
如果你在信用低的時(shí)候申請(qǐng)貸款，相對(duì)的你的利率可能會(huì)比一般民眾還要高，但經(jīng)過一段時(shí)間，也許你的信用評(píng)分變高了，你可以考慮 Refinance 以較低的利率償還你的債務(wù)。
如果你的信用分?jǐn)?shù)不好的話，馬上提出 Refinance 未必是好事。能貸到多少利率利率是跟著個(gè)人信用分?jǐn)?shù)走的，就算利率很低，信用分?jǐn)?shù)不好的話也不一定能拿到。
有些個(gè)案可以在三個(gè)月內(nèi)提升信用分?jǐn)?shù)，方法有：定時(shí)繳清信用卡債，查看你信用分?jǐn)?shù)有沒有出錯(cuò)，還有花費(fèi)在信用額度范圍內(nèi)。貸款利率在三個(gè)月內(nèi)不會(huì)大幅調(diào)整，但是在三個(gè)月內(nèi)調(diào)整你的信用額度一定可以讓你在未來拿到好利率，進(jìn)而影響你之后30年的貸款金額。比如，買一套100萬的房子，以5%的利率分30年還清?，F(xiàn)在信用分提高后，可以通過Refinancing將利率降到4%，每年省一大筆錢。
No.2、更改貸款類型
很多人使用浮動(dòng)利率(ARM, Adjustable-rate Mortgages)貸款，是因?yàn)檫@種貸款方式開始幾年可以交比較少的固定利息。但是當(dāng)時(shí)間期限一過，ARM需要調(diào)整，這時(shí)候剛好市場(chǎng)利率變高，對(duì)貸款不利，就可以考慮重新貸款，更改為固定貸款利率（FRM,Fixed Rate Mortgage），省下一筆錢。
No.3需要大額開支
利用房屋增值空間重新貸款（Refinance），拿錢出來活用，一般來說，大多數(shù)房子價(jià)值都會(huì)上漲，增值空間就可以做很好的運(yùn)用；這改變了很多人認(rèn)為一買房、一背上貸款就沒有什么現(xiàn)金可以靈活運(yùn)用的想法。
房子裝修或者改造需要大筆支出。如果此時(shí)你信用良好，還可以使用一種Cash-out-Refinance，直接拿到現(xiàn)金。比如，幾年前買了一棟25萬美金的房子，貸款15萬。現(xiàn)在房子市場(chǎng)價(jià)值30萬。而你正好需要修一個(gè)泳池花費(fèi)2.5萬美金，通過Cash-out
Refinance，可以將貸款提升到17.5萬，拿到額外的2.5萬現(xiàn)金。
房屋貸款再融資
對(duì)于房屋貸款來說，Refinance的兩個(gè)主要的原因是降低貸款還款費(fèi)用，或者縮短還款的年數(shù)，比如說從30年縮短到15年。如果一個(gè)屋主申請(qǐng)了FHA 房屋貸款（政府支持的低首付貸款），相對(duì)于傳統(tǒng)的房屋貸款，F(xiàn)HA 房屋貸款要求屋主購買額外的房屋貸款保險(xiǎn)（Mortgage Insurance），因此這樣屋主不得不每年花費(fèi)更多的錢在保險(xiǎn)上，但是當(dāng)你的還貸款比例超過了20%的時(shí)候，屋主可以通過Refinance來將這份貸款轉(zhuǎn)換成傳統(tǒng)形式的貸款，這樣就不需要再繼續(xù)購買Mortgage Insurance.
相同的，更多的借款人把他們的貸款長度縮短到15年，這樣讓他們可以更快的還清貸款。如果借款人的現(xiàn)金流有能力支付更高的月供，那么越短的還款期限可以為他們?cè)谙嗤实那闆r下節(jié)省更多的資金。
但是值得注意的是，雖然很多人會(huì)考慮為自己申請(qǐng)Refinance, 但很多時(shí)候Refinance會(huì)花費(fèi)大量的時(shí)間成本和資金，對(duì)于有些人來說，Refinance通過之后每月所節(jié)省的$100~$200和自己投入的精力和成本并不成正比。
另外對(duì)于一些借款人來說，如果你每月有一些多出來的現(xiàn)金可以支付你的月供，你的貸款人或者貸款機(jī)構(gòu)可能允許你調(diào)整每個(gè)月的月供金額。
如何做貸款再融資？
如果你打算做Refinance，那么首先應(yīng)該檢查現(xiàn)在的每月具體的還款金額，并且你也應(yīng)該檢查當(dāng)前的貸款是否有提前支付的罰款（Prepayment penalty）。如果你做完Refinance之后所節(jié)省下來的成本并不足以抵消提前還款帶來的罰款，那你所做的事情并不給你節(jié)省任何的資金。當(dāng)你明確知道自己的貸款價(jià)值后，你就可以到市面上查找有多少個(gè)貸款機(jī)構(gòu)可以為你提供更好的貸款了。
不管你是打算通過Refinance來改變你的貸款長度，或者降低你的利率，當(dāng)今的市場(chǎng)上已經(jīng)有了很多不同種類的貸款，隨著越來越多的新型貸款機(jī)構(gòu)的不斷崛起，已經(jīng)對(duì)傳統(tǒng)銀行產(chǎn)生了很大的挑戰(zhàn)，現(xiàn)在基本上可以在市場(chǎng)上找到滿足任何形式貸款的服務(wù)。對(duì)于借款人來說，這種競(jìng)爭其實(shí)可以幫助我們獲得更優(yōu)惠的貸款，并且每月節(jié)省更多的資金。
