在美國(guó)搶房是否要去掉買(mǎi)家保護(hù)條款Contingency
最近房市實(shí)在是太火了，一個(gè)好房子很多人搶?zhuān)烙?jì)買(mǎi)房的朋友腦子里只有一件事：
怎么才能讓賣(mài)家選中我的Offer？！
今天我們就來(lái)介紹一下，除了提高價(jià)格和使用Cash Offer，如何合理使用Contingency條款，來(lái)提高Offer的競(jìng)爭(zhēng)力，讓賣(mài)家選你！
什么是 Contingency？
Contingency，簡(jiǎn)單說(shuō)就是在交易合同中規(guī)定好的“交易退出條件”，交易過(guò)戶過(guò)程中，滿足某種條件，買(mǎi)家有權(quán)利安全退出交易，拿回定金。
這是對(duì)買(mǎi)家的一種保護(hù)，但同時(shí)在賣(mài)家看來(lái)，會(huì)非常影響Offer的穩(wěn)定性，畢竟Contingency是給買(mǎi)家留的“退路”。
所以對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，Contingency是搶房時(shí)的雙刃劍。
賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)，買(mǎi)家可以在保證自身利益的前提下，通過(guò)Waive Contingency（去掉某些退出條件）來(lái)提升Offer的競(jìng)爭(zhēng)力。
靠譜專(zhuān)業(yè)的中介也會(huì)根據(jù)具體情況給買(mǎi)家提出合適的建議和策略。
幾種常見(jiàn)的Contingency
現(xiàn)在房市火爆，如果幾個(gè)offer出價(jià)差不多，賣(mài)家一般會(huì)優(yōu)先選擇退出條款比較少的Offer。
買(mǎi)家如何在保護(hù)自己的同時(shí)，去掉一些退出條款提高Offer競(jìng)爭(zhēng)力呢？我們挨個(gè)講一講！
Inspection(房屋檢查)Contingency
定義：買(mǎi)家要求在房屋成交后做房屋檢查，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，可以要求賣(mài)家進(jìn)行修復(fù)或降低價(jià)格，如果賣(mài)家不同意，買(mǎi)家可以退出合同，退還定金。
可以去掉條款的情況：買(mǎi)家下offer前拿到賣(mài)房披露文件和房檢報(bào)告，認(rèn)真考慮清楚后，認(rèn)為房屋狀態(tài)可以接受，那么可以選擇下offer時(shí)去掉Inspection退出條款。
Tip：去掉條款后，成交過(guò)戶期間就不能夠再要求對(duì)方修理房屋成交時(shí)已有的問(wèn)題。我們會(huì)根據(jù)具體情況，建議買(mǎi)家是否要保留Inspection Contingency。
Finance(Loan)(資金/貸款)Contingency
定義：如果銀行因?yàn)槟承┰?，拒絕了貸款買(mǎi)家的貸款申請(qǐng)，或者實(shí)際批準(zhǔn)額度低于預(yù)期，那么買(mǎi)家可以取消合同，提交相應(yīng)證明材料，申請(qǐng)退還定金。
可以去掉條款的情況：通常情況下，在下offer之前，拿到貸款方審批的Underwritten Pre-Approval（簡(jiǎn)稱(chēng)UW）后，除非買(mǎi)家的工作、creidt score或資金狀況有重大改變，一般貸款都會(huì)成功。
Tip：相比于Pre-approval Letter，UW預(yù)估的貸款額度比較準(zhǔn)確，貸款機(jī)構(gòu)也基本確定會(huì)發(fā)貸款。我們一般會(huì)鼓勵(lì)客戶提前拿到UW，增加資金穩(wěn)定性。
Appraisal(房屋估價(jià))Contingency
定義：如果銀行對(duì)房產(chǎn)的估價(jià)低于合同價(jià)（Low Appraisal），銀行會(huì)以估價(jià)作為價(jià)格，導(dǎo)致貸款額度降低，差額需要買(mǎi)家以現(xiàn)金的方式來(lái)補(bǔ)齊。
如果買(mǎi)家的現(xiàn)金不足以補(bǔ)齊差額，且賣(mài)家也不同意降價(jià)的情況下，那么可以取消合同，拿回定金。
可以去掉條款的情況：Low Appraisal風(fēng)險(xiǎn)理論上不能完全避免，但是相對(duì)可控。買(mǎi)家應(yīng)在合理范圍內(nèi)競(jìng)價(jià)，最大限度控制風(fēng)險(xiǎn)。
靠譜的中介會(huì)分析房子的合理市場(chǎng)價(jià)格，而不是盲目讓買(mǎi)家加價(jià)。我們也會(huì)對(duì)客戶的自身資金狀況進(jìn)行評(píng)估，看可承受low appraisal的能力有多強(qiáng)。
Tip：對(duì)于Low Appraisal風(fēng)險(xiǎn)高的房子，建議有backup lender的選項(xiàng)，這樣就有第二次appraisal的機(jī)會(huì)。
在買(mǎi)房時(shí)，大家要根據(jù)自身情況謹(jǐn)慎選擇和去掉這些條款，如果拿不準(zhǔn)一定要咨詢專(zhuān)業(yè)人士！
