出租房裝修 費(fèi)用可折舊？
美國(guó)公民住在加州，想要搬去新居，打算把現(xiàn)有的房屋出租。出租之前想要大翻修來(lái)吸引租客。那么：
所有工程費(fèi)用能夠以出租房的初始費(fèi)用（start-up costs）抵稅嗎？
是否明年將10萬(wàn)元全數(shù)報(bào)稅？還是分為15年來(lái)報(bào)？
若要分為15年報(bào)稅，假入我們不到15年又把房子收回自住，那剩余的費(fèi)用如何抵稅？
房屋出租的費(fèi)用扣減通常包括日常費(fèi)用（operating expenses）和資本支出（capital expenditures，也稱置產(chǎn)費(fèi)用）。
判斷這兩類的標(biāo)準(zhǔn)是看該支出是為近期帶來(lái)利益還是為今后若干年帶來(lái)利益。前者包括水電燃?xì)赓M(fèi)、管理費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、貸款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、廣告費(fèi)等。后者則包括房屋購(gòu)買成本、購(gòu)買時(shí)產(chǎn)生的經(jīng)紀(jì)費(fèi)用、會(huì)計(jì)費(fèi)用、法律費(fèi)用、添置家具或設(shè)備的費(fèi)用、以及你所要申報(bào)的裝修費(fèi)用、地板、門(mén)窗、墻漆等分類折舊費(fèi)等。很多人分不清維修（repairs）和改造（improvements）的區(qū)別，就這個(gè)例子來(lái)說(shuō)，修理一扇破碎的窗玻璃屬于維修，但像這樣更換全屋的窗戶則是改造。
資本支出是為未來(lái)若干年帶來(lái)利益，在計(jì)算年度費(fèi)用時(shí)是將其攤銷（capitalized）到各年進(jìn)行所謂的折舊（depreciation，使用4562 表），一旦收回成本或者停止出租活動(dòng)，折舊也將終止。稅法把類似的固定資產(chǎn)歸類，然后按照其類別確定折舊年分和折舊率，折舊率是在未折完的剩余價(jià)值(residual value)的基礎(chǔ)上計(jì)算。你可以根據(jù)實(shí)際情況，采取不同折舊方法。
第一種是直線折舊（straight-line depreciation），民用住宅的建筑物折舊費(fèi)用等于房屋本身價(jià)值除以27.5年（商用為39年），租賃改造等于改造費(fèi)用除以15年。
第二種是加速折舊，有余額遞減法（declining balance method）和雙倍余額遞減法（double declining balance method），對(duì)于3、5、7或10年的固定資產(chǎn)（比如大件建材），適用雙倍余額遞減法，對(duì)于15年或20年的固定資產(chǎn)，適用150%余額遞減法。
也可以采用獎(jiǎng)勵(lì)折舊（bonus depreciation）。2017年川普新稅法允許對(duì)2017年9月27日至2023年1月1日期間取得并投入使用的特定資產(chǎn)支出，當(dāng)年允許100%費(fèi)用化（fully expensed）扣除；2023年1月1日至2027年底期間允許繼續(xù)費(fèi)用化，但是比例每年以20%遞減。
需要注意的是，在賣房時(shí)，以前出租抵扣過(guò)的折舊將被追回（recapture）到調(diào)整成本基數(shù)（adjusted cost basis）上，或者可用于計(jì)算的置產(chǎn)成本減少。你若計(jì)劃在未來(lái)賣房，是否提取折舊要綜合權(quán)衡。
比如你是否要重新收回作為主要居所，是否可以滿足售房前五年住滿兩年的要求，是否可以拿到個(gè)人25萬(wàn)元（夫妻50萬(wàn)元）的資本利得豁免。如果不考慮這些因素，可以只看折舊對(duì)售房的影響。
舉例說(shuō)明，出租物業(yè)購(gòu)入價(jià)80萬(wàn)元，過(guò)去房屋折舊12萬(wàn)元，賣出100萬(wàn)元；已折舊的12萬(wàn)元被追回，降低其調(diào)整成本，資本利得32萬(wàn)元，即100萬(wàn)元減去調(diào)整成本68萬(wàn)元（80萬(wàn)-12萬(wàn)）。再比如，同樣的買賣價(jià)，出租期間并未做房屋買價(jià)的折舊，但做了10萬(wàn)元改造折舊，扣去5萬(wàn)元，原本資本利得為10萬(wàn)元，即100萬(wàn)元減去調(diào)整成本90萬(wàn)元（80萬(wàn)元＋10萬(wàn)元），現(xiàn)因用去折舊5萬(wàn)元，調(diào)整成本降低，資本利得提高至15萬(wàn)元，即100萬(wàn)元減去調(diào)整成本85萬(wàn)元（80萬(wàn)元＋未折舊的裝修費(fèi)用5萬(wàn)元）。
因?yàn)槎惙磕甓加兴兓?，政府更迭也有不同的稅改政策推出。因此，我們建議應(yīng)巧用當(dāng)前稅法提供的優(yōu)惠，降低稅費(fèi)，雖然可能在未來(lái)賣出房產(chǎn)時(shí)需要變相追回，但目前節(jié)省下來(lái)的錢(qián)可用于其它投資，進(jìn)而取得投資回報(bào)
