美國(guó)房?jī)r(jià)大幅攀升 負(fù)面影響漸次顯現(xiàn)
近期美國(guó)房?jī)r(jià)大幅攀升，一些地區(qū)房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。分析人士認(rèn)為，美國(guó)本輪房?jī)r(jià)上漲的主要原因是供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)飆升帶來(lái)的住房可負(fù)擔(dān)性下降、貧富分化加劇等負(fù)面影響正漸次顯現(xiàn)。
據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)最新統(tǒng)計(jì)，4月美國(guó)成屋銷(xiāo)售中間價(jià)同比大漲19.1%。其監(jiān)測(cè)的美國(guó)183個(gè)大都市中，99%的地區(qū)房?jī)r(jià)在今年一季度出現(xiàn)上漲，其中89%的地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)兩位數(shù)躍升。
此外，衡量美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的重要指標(biāo)標(biāo)普/凱斯席勒房?jī)r(jià)指數(shù)3月同比上漲13.2%，較2月的12%進(jìn)一步加速，創(chuàng)下2005年12月以來(lái)最大漲幅。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)超低利率與政府高額新冠疫情補(bǔ)貼、保持社交距離等疫情防控措施以及購(gòu)房適齡人群增加等因素抬升購(gòu)房需求，而同時(shí)房屋庫(kù)存下滑、新房開(kāi)工營(yíng)建不足，由此導(dǎo)致的供應(yīng)缺口是近期美國(guó)房?jī)r(jià)飆升的主要推手。
去年以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)超寬松貨幣政策帶來(lái)大量流動(dòng)性，美國(guó)抵押貸款利率一直保持在較低水平。美國(guó)南卡羅來(lái)納大學(xué)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)系副教授楊曉京認(rèn)為，低利率使得可以承擔(dān)購(gòu)房貸款成本的消費(fèi)者人數(shù)增多，與此同時(shí)，消費(fèi)者可以負(fù)擔(dān)總價(jià)更高的房屋，從而助推房?jī)r(jià)上漲。
美國(guó)政府高額補(bǔ)貼進(jìn)一步“點(diǎn)燃”民眾購(gòu)房熱情。新冠疫情暴發(fā)后，美國(guó)政府出臺(tái)一系列大規(guī)模經(jīng)濟(jì)紓困措施，其中失業(yè)救濟(jì)金、家庭紓困金等的發(fā)放顯著提高美國(guó)居民個(gè)人收入，提振了包括購(gòu)房在內(nèi)的家庭支出。
此外，疫情暴發(fā)以來(lái)，保持社交距離等防疫措施導(dǎo)致人口密度較低地區(qū)的房產(chǎn)需求上升。同時(shí)，居家遠(yuǎn)程辦公大范圍普及，人們對(duì)改善住房條件的需求增加，帶動(dòng)購(gòu)房需求上升。
從供給端來(lái)看，美國(guó)房屋庫(kù)存下滑、住房供應(yīng)緊張支撐房?jī)r(jià)走高。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，美國(guó)房屋庫(kù)存量同比下降超20%，難以滿(mǎn)足日益高漲的購(gòu)房需求。同時(shí)，部分購(gòu)房者出現(xiàn)“囤積居奇”等投機(jī)行為，富裕購(gòu)房者搶購(gòu)多處房產(chǎn)。
在新房開(kāi)工、營(yíng)建方面，由于勞務(wù)稀缺且昂貴、復(fù)工進(jìn)程緩慢以及全球木材等建筑材料普遍漲價(jià)，美國(guó)新房建筑成本飆升，迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商縮小工程規(guī)模，減少新房建設(shè)。
美國(guó)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的負(fù)面影響正逐步顯現(xiàn)。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)表示，隨著住房成本不斷上漲，許多家庭購(gòu)房壓力加劇，特別是首次置業(yè)者受到較大影響。有數(shù)據(jù)顯示，全美約60%的家庭已無(wú)法支付一套位于當(dāng)前房?jī)r(jià)中位數(shù)的新房?jī)r(jià)格。
楊曉京認(rèn)為，美國(guó)房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致貧富分化進(jìn)一步加劇。低收入人群越來(lái)越負(fù)擔(dān)不起日益昂貴的房?jī)r(jià)，同時(shí)房屋租金也“水漲船高”，增加其日常開(kāi)銷(xiāo)，短期內(nèi)將有更多人依賴(lài)政府補(bǔ)助。而另一方面，高收入人群能享受更多房產(chǎn)增值帶來(lái)的紅利。
諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主羅伯特?席勒表示，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能正在形成泡沫。
對(duì)于美國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)，美國(guó)銀行在一份研究報(bào)告中表示，美國(guó)住房市場(chǎng)供需嚴(yán)重失衡，逐漸正常化將是漫長(zhǎng)過(guò)程，預(yù)計(jì)高房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，未來(lái)美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策如何演進(jìn)將成為影響美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的一個(gè)重要變量。
美國(guó)勞工部日前公布的數(shù)據(jù)顯示，5月美國(guó)消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)同比上漲5%，創(chuàng)2008年8月以來(lái)最大同比增幅，顯示美國(guó)通脹壓力繼續(xù)上升。
楊曉京指出，隨著通脹加劇，美聯(lián)儲(chǔ)超寬松貨幣政策或?qū)o(wú)法長(zhǎng)期延續(xù)，一旦貨幣政策收緊、利率升高，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒀杆俳禍亍?/p>
