容易導(dǎo)致房貸申請(qǐng)被拒的幾個(gè)問題是什么？
有時(shí)因?yàn)槠渌?夫妻雙方A和B只有一個(gè)人申請(qǐng)貸款買房(假設(shè)是A),但是銀行存款單上只有B的名字,在這種情況下,投資房(InvestmentProperty)是不可以直接使用該銀行帳戶用來付頭款和closingcost的,因?yàn)橥顿Y房(InvestmentProperty)貸款不允許使用非貸款人的資金。如果是購買自住屋,那么需要把只有B的銀行的帳戶里的資金轉(zhuǎn)到有A名字的帳戶里,且做好轉(zhuǎn)賬記錄,才可以使用。
有時(shí)買投資房,申請(qǐng)人想通過把B的銀行帳戶臨時(shí)加上A的名字的方法來規(guī)避上文提到的要求,但是銀行往往會(huì)認(rèn)為這是特意而為之而通不過審核。所以,尤其是購買投資房時(shí),最好1-2個(gè)月把資金(主要是頭款)準(zhǔn)備充分且存入貸款人的帳戶里。?
二.無貸款(free&clear)房產(chǎn)在填寫申請(qǐng)資料的時(shí)候,有些申請(qǐng)人認(rèn)為無貸款的房產(chǎn)不需要告訴銀行,但是實(shí)際上只要是在名下的房產(chǎn),無論有沒有貸款,都需要填寫進(jìn)去,因?yàn)闊o貸款房產(chǎn)的地稅(tax)和保險(xiǎn)(homeinsurance)也要算在支出收入比(Debt-to-IncomeRatio)里。
銀行都有很強(qiáng)大的偵測(cè)系統(tǒng)可以查出申請(qǐng)人沒有提交的房產(chǎn)資料。有的申請(qǐng)人直到貸款快close的時(shí)候才被銀行查出未,往往導(dǎo)致未能按時(shí)close而lock過期或者買房合同(contract)過期而弄的措手不及。所以一開始提交申請(qǐng)的時(shí)候務(wù)必要準(zhǔn)確提供房產(chǎn)資訊。
?三.房產(chǎn)代理傭金返還(agentrebate)有時(shí),為了更具有競(jìng)爭(zhēng)力,房產(chǎn)代理(agent)會(huì)返還一定比例的傭金(commission)來幫助客戶coverclosingcost。但是傭金(commission)返還的數(shù)額不能大于closingcost
(包括escrowaccountreserve)的總和。比如說某貸款的closingcost是$5,000,那么銀行不會(huì)允許傭金返還多于$5,000,因?yàn)槎喑鰜淼牟糠謺?huì)cover一部分本金,假設(shè)貸款額是$400K,成交價(jià)是$500K,多出來的$1,000銀行會(huì)認(rèn)為有人幫申請(qǐng)人多付了$1,000的頭款(downpayment),換句話說,銀行會(huì)認(rèn)為實(shí)際的貸款房價(jià)比(Loan-to-Value)高于原來的80%(400K/500K)而變成了(400K/499K),甚至認(rèn)為代理(agent)和貸款申請(qǐng)人(borrower)聯(lián)合企圖利用傭金返還來拿到低Loan-to-Value的貸款。所以,銀行要么會(huì)要求兩者降低傭金返還的數(shù)額,要么會(huì)提高這個(gè)貸款的Loan-to-Value。
另外,傭金返還必須經(jīng)過貸款審核(underwriting)。有時(shí)貸款申請(qǐng)人在貸款檔(LoanDocs)要簽了的時(shí)候才急急忙忙的把傭金返還的事提出來,這樣會(huì)使得貸款檔(LoanDocs)需要重新出,或者說銀行的underwriter還要花時(shí)間重新審核傭金返還的數(shù)額和相關(guān)的disclosure,有可能導(dǎo)致購房協(xié)議(contract)或者利率lock過期。所以,如果有傭金返還,最好早一些或者一開始就告訴代理(broker)或者銀行。?四.居住證明(Occupancy)無論是買房貸款(purchaseloan)還是重新貸款(refinance),有的借款人是按照自住屋(primaryresidence)提交申請(qǐng),而有的申請(qǐng)人是按照投資房(investment/rentalproperty)來提交申請(qǐng)。在申請(qǐng)過程中,在很多情況下,銀行往往會(huì)拒絕申請(qǐng)人把房子按照自住屋(primaryresidence)來申請(qǐng)而會(huì)強(qiáng)制申請(qǐng)人按照投資房(investment/rentalproperty)來申請(qǐng),那么有的申請(qǐng)人就會(huì)問:我明明住在那里,銀行為什么還是會(huì)拒絕(deny)我自住屋的申請(qǐng)呢?根據(jù)經(jīng)驗(yàn),往往有以下比較大的問題會(huì)被銀行“揪住不放”而導(dǎo)致被拒絕貸款:1、無法提供任何證明居住在此處,或者住址在各個(gè)文件上相互矛盾有的申請(qǐng)人無論是駕照,W2,TaxReturn還是銀行存單(bankstatement)上都無法顯示申請(qǐng)人在此時(shí)此刻住在該房屋里,甚至連水電費(fèi)單據(jù)(utilitybill)上的位址都顯示的是過去的住址或者是親友的住址。唯一可能可以“證明”該申請(qǐng)人住在該房子里的證據(jù)可能就是做房屋估值(appraisal)的時(shí)候,appraiser去的時(shí)候該申請(qǐng)人在房子里等著。在這種情況下,即使申請(qǐng)人確實(shí)是住在該房子里,銀行也無法按照自住屋來批準(zhǔn)貸款。
2、工作單位離住房較遠(yuǎn)有的申請(qǐng)人工作單位距離自住屋很遠(yuǎn)(例如超過100mile),這個(gè)時(shí)候銀行(lender)會(huì)認(rèn)為這種距離不符合常理,一般來講,在這種情況下,申請(qǐng)人會(huì)被要求提供雇主(employer)的證明信說明申請(qǐng)人可以在家里工作(workfromhome),或者說是需要雇主(employer)說明此員工確實(shí)是每天要通勤(commute)100miles來上班。致命的地方在于,有的申請(qǐng)人的雇主嫌麻煩或者說在此事上十分不配合從而無法提供相關(guān)證明,從而導(dǎo)致即使工作單位遠(yuǎn)已是既成事實(shí),貸款也會(huì)被拒(deny)的遺憾。
3、非居住合貸款人(non-occupyingco-borrower)有的房子在最初買的時(shí)候是兩個(gè)人在申請(qǐng)貸款,但是之后因?yàn)榉N種原因其中一個(gè)人換了工作而搬出去在其他地方租房子或者說住到了自己擁有的其他房子里,然后,利率低的時(shí)候兩個(gè)人想做重新貸款(refinance),一個(gè)人的收入不夠需要用到兩個(gè)人的收入提交申請(qǐng),但是銀行查到另一個(gè)人實(shí)際上不住在該房子里,那么這個(gè)人在銀行(lender)看來屬于“非居住合貸款人(non-occupyingco-borrower)”,有的銀行是不允許使用該種申請(qǐng)人的收入(income)的,會(huì)直接deny該貸款申請(qǐng);而有的銀行雖然會(huì)允許使用non-occupyingco-borrower的收入,但是會(huì)把該申請(qǐng)人名下的其他相關(guān)費(fèi)用例如租金算到房貸總費(fèi)用之中而導(dǎo)致收入不夠。?五.無法解釋清楚來源的大額存款(Largedeposit)提交貸款申請(qǐng)的時(shí)候,銀行(lender)一般會(huì)要求提供1-2個(gè)月的完整的銀行存款單(bankstatement),上面有30-60天的交易記錄(transactionhistory)。一般來說,銀行(lender)不會(huì)問上面的大額取款,但是對(duì)于大于$1,000的大額存款(largedeposit)是極其敏感的。通常來說,只要對(duì)這種大額存款提供合理的解釋和單據(jù)就不會(huì)有問題,但是以下幾種情況通常會(huì)讓銀行(lender)無休止的詢問和糾纏下去,使得ratelock過期或者導(dǎo)致申請(qǐng)無法被批準(zhǔn):1、勿提供多于一般要求的銀行存單(bankstatement)銀行(lender)只要求提供1-2個(gè)月的銀行存單,但是申請(qǐng)人一不小心直接給貸款銀行(lender)提供了很多個(gè)月甚至一年的交易記錄(transactionhistory)。許多銀行只要看到某些材料(甚至是不需要的材料)就會(huì)去問,去審核,那么銀行(lender)一下子會(huì)要求提供所有的大額存款(largedeposit)的來源和解釋,非常的麻煩。申請(qǐng)人往往被弄的措手不及,無法提供如此之多的材料而放棄,十分遺憾。
2、直接存入大量現(xiàn)金(cash)現(xiàn)金(cash)是不能夠算作有效資產(chǎn)的。很多申請(qǐng)人在貸款申請(qǐng)的30天或60天以內(nèi)往需要使用的帳戶內(nèi)存入了大量現(xiàn)金,殊不知現(xiàn)金在銀行(lender)看來屬于“不可追溯”(unsourceable)的存款而會(huì)把這一部分存款從balance里面扣除。比如說,某申請(qǐng)人的statement區(qū)間從11月1日到11月30日,11月1日的balance是10萬,在11月19日,存入了2萬現(xiàn)金,11月30日的balance是12萬,假設(shè)沒有其他存取款活動(dòng),貸款銀行(lender)會(huì)不算這2萬現(xiàn)金存款而仍然認(rèn)為申請(qǐng)人只有10萬的存款。如果說頭款(downpayment)需要12萬,而申請(qǐng)人又沒有其他財(cái)產(chǎn)了,那么這一下子就導(dǎo)致貸款被拒。但是,如果說該申請(qǐng)人在11月1日之前就存入了該2萬現(xiàn)金就不要緊,因?yàn)殂y行只要求且只會(huì)看到11月1日到11月30日的交易記錄,在銀行看來,這部分錢已經(jīng)是“靜止”的,所以balance會(huì)按12萬算。
3、提供來源的銀行帳戶上仍有多筆大額存款舉例來說,某申請(qǐng)人在自己的BOA帳戶里顯示有一筆$2,000的大額存款,是一張從自己的Chase帳戶里面自己寫給自己的支票,光提供該支票的影本還不夠,還需要提供Chase帳戶的statement顯示有$2,000從該帳戶中被取走了,而且,如果這個(gè)Chase帳戶里面仍然有大額存款,銀行(lender)就會(huì)一直追問下去直到所有的帳戶都沒有大額存款為止。所以在很多情況下,貸款是被這些“錯(cuò)綜復(fù)雜”的解釋大額存款來源的要求“拖死”的。
綜上所述,貸款之前在準(zhǔn)備銀行存單(bankstatement)的時(shí)候,要盡量避免在一個(gè)月內(nèi)往需要使用的銀行帳戶里面存錢(特別是不好解釋的),以規(guī)避“追溯”的麻煩。?圖片六.資產(chǎn)儲(chǔ)備不足(Assetreservesshortage)有的貸款人認(rèn)為,銀行里面的錢只需要準(zhǔn)備頭款(downpayment)和closingcost這么多的錢就可以了,其實(shí),在很多情況下,銀行還需要貸款人提供額外的資金用作“儲(chǔ)備”(reserves),以規(guī)避銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)。有很多種情況,主要挑最常見的兩種來講一下:當(dāng)貸款大于$417K(ConformingHighBalance),且房子是自住屋時(shí):一般還需要2個(gè)月的PITIreserve。PITI是指本金+利息(P&I),地產(chǎn)稅(Tax)和房屋保險(xiǎn)(Insurance)一個(gè)月的總和。比如本金+利息一個(gè)月$1,500,地產(chǎn)稅一個(gè)月$300,保險(xiǎn)一個(gè)月$50,那么2個(gè)月的PITI=(1,500+300+50)X2=$4,000。如果頭款(downpayment)加closingcost一共是$120K,那么銀行帳戶里的balance總共需要$124K。
當(dāng)需要貸款的房屋是投資房(investmentproperty)時(shí):一般還需要這個(gè)投資房6個(gè)月的PITIreserve,再加上每一個(gè)有貸款的其他投資房2個(gè)月的reserves。(解釋同上)許多貸款人往往只準(zhǔn)備頭款(downpayment)和closingcost,且沒有其他任何多余的資產(chǎn)(例如退休金帳戶或股票帳戶)作為reserves,直到買房的offer被接受了才獲此要求的消息而導(dǎo)致十分被動(dòng)。因此,房貸經(jīng)紀(jì)(broker)需要事先告知申請(qǐng)人reserves數(shù)額要求是多少,提前準(zhǔn)備好。?
