在美國(guó)買(mǎi)第二套房的政策有什么不一樣
現(xiàn)在美國(guó)房產(chǎn)的投資價(jià)值比較高，很多人在美國(guó)買(mǎi)了第一套房子后還會(huì)再買(mǎi)第二套，大家都知道在國(guó)內(nèi)，第一套房和第二套房政府在政策上是區(qū)別對(duì)待的，那么在美國(guó)會(huì)不會(huì)也是這樣呢？答案是yes，下面就給大家詳細(xì)講解在美國(guó)買(mǎi)房，第一套和第二套政府究竟有啥政策差別？如果你也想要二次置業(yè)，那么就一定要有所了解哦。
在美國(guó)，如果納稅人擁有超過(guò)一套以上的住宅，則有一個(gè)首要住宅概念(Principal Residence，或Primary Residence），即每個(gè)已婚家庭或單身個(gè)人的基本住宅，它是區(qū)別于其他住宅（如投資出租房，度假公寓等）的。
和中國(guó)一樣，美國(guó)政府對(duì)于居民購(gòu)買(mǎi)的第一套房子、第二套房子也有不同的對(duì)待政策。接下來(lái)介紹幾個(gè)概念：
在美國(guó)買(mǎi)房 第一套和第二套政府有啥政策差別？
買(mǎi)房政策：
1、政府允許購(gòu)房者在納稅時(shí)將用于首要住宅貸款的利息從收入中減除。2、如果納稅人要出售其住宅，則要被征收聯(lián)邦資本增值稅（Capital gain tax），但如果被出售的是首要住宅，且戶主在近五年內(nèi)于該住宅居住至少兩年以上，賣(mài)房利潤(rùn)個(gè)人低于25萬(wàn)美元，夫妻低于50萬(wàn)美元部分無(wú)需交納資本增值稅。
注：僅有首要住宅可以享受這一優(yōu)惠，其他住宅如投資出租房等則需申報(bào)資本增值稅。
當(dāng)納稅人申報(bào)其首要住宅之后，美國(guó)稅務(wù)局將會(huì)定時(shí)檢查納稅人的電話記錄、賬單支付、納稅人是否有在住宅區(qū)行使其公民投票權(quán)等一系列可以顯示納稅人是否在該住宅常住的情況。因此，納稅人很難謊報(bào)其首要住宅狀況。
美國(guó)住房保障制度
自上個(gè)世紀(jì)三十年代以來(lái)，針對(duì)中低收入階層的住房問(wèn)題，美國(guó)政府一直在逐步調(diào)整和完善其住房政策。
1、對(duì)低收入階層的住房補(bǔ)助
聯(lián)邦政府將專(zhuān)項(xiàng)資金撥給公共住房管理部門(mén)，以兩種方式對(duì)低收入基層進(jìn)行住房補(bǔ)助。一是為低收入家庭建造并提供廉價(jià)的政府公寓，二是租金補(bǔ)貼。
1949年聯(lián)邦政府修訂了《國(guó)民住宅法》（National Housing Act），成立了城市改建局（Urban Redevelopment Agency），授權(quán)其對(duì)老城區(qū)和破舊住宅進(jìn)行拆除并出售給私人機(jī)構(gòu)重新開(kāi)發(fā)，并計(jì)劃建造大量公共住宅，但實(shí)施情況并不理想。
1965年美國(guó)通過(guò)《城市與住房發(fā)展法》（Housing and Urban Development Act of 1965）成立與內(nèi)閣同級(jí)的住房與城市發(fā)展部（HUD，Housing and Urban DevelopmentDepartment），該部門(mén)負(fù)責(zé)美國(guó)多數(shù)住房計(jì)劃至今。同年通過(guò)的“租金增補(bǔ)”計(jì)劃，規(guī)定將低收入家庭住房支出占其收入的比例限于20%，其余租金由政府補(bǔ)助。
1974年出臺(tái)的美國(guó)住宅法第8條款，替代了原先的《1937年美國(guó)住宅法》第235條和236條，明確為低收入階層的租金提供信用擔(dān)保，并在八十年代對(duì)第8條款進(jìn)行修訂，將低收入階層承擔(dān)租金占收入的比例逐步提到25%、30%。
當(dāng)?shù)褪杖胝呋蛲诵堇先丝粗蟹险?guī)定的住房時(shí)，則可約定房主同去美國(guó)住房金融局（FHFA, Federal Housing Finance Agency)簽訂租賃合同。
2、居民住宅自有化
1986年，美國(guó)通過(guò)《稅務(wù)改革法案》，規(guī)定住房抵押貸款和消費(fèi)貸款的利息可以自稅收中抵消。這些法規(guī)使住房抵押貸款市場(chǎng)迅猛發(fā)展。1990年，布什政府出臺(tái)《國(guó)民可承擔(dān)住宅法案》，將住宅自有化作為主要戰(zhàn)略，實(shí)施“HOPE計(jì)劃”，即“人人擁有居住機(jī)會(huì)計(jì)劃”，把公屋出售，并將一些社會(huì)服務(wù)與住房問(wèn)題相融合，將居民住宅自有化定為主要戰(zhàn)略。
美國(guó)政府采取建立住宅抵押貸款制度和擔(dān)保制度鼓勵(lì)私人建房、購(gòu)房，除房貸利息抵消個(gè)人所得稅之外，還有其他優(yōu)惠的房產(chǎn)稅收政策，如房產(chǎn)稅減免、住房出售所得資本收益減免、上文提到的面向首次購(gòu)房者的低利率貸款、首要住宅資產(chǎn)增值稅減免等。
美國(guó)住房政策倡導(dǎo)“買(mǎi)得起的住房”理念（Affordable Housing），即“人人擁有居住機(jī)會(huì)”“提供人民買(mǎi)得起的房子”。根據(jù)聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)的按揭標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)民按揭貸款應(yīng)遵循28/36原則，即用于供房的貸款不應(yīng)超過(guò)家庭月收入28%，而包括供車(chē)、學(xué)生貸款、信用卡等在內(nèi)的全部貸款額不宜超過(guò)家庭月收入的36%。如果超過(guò)此限，則可被認(rèn)為是住房負(fù)擔(dān)過(guò)重。根據(jù)美國(guó)人口統(tǒng)計(jì)局2007年的調(diào)查，雖有38%的住戶負(fù)擔(dān)超出每月總收入30%以上的按揭房貸，但中等收入的美國(guó)家庭都是買(mǎi)得起房的。而且，由于美國(guó)的社會(huì)保障健全，使得民眾有多余資金進(jìn)行其他消費(fèi)。
3、哪些人購(gòu)買(mǎi)第二套以上房屋比較多
據(jù)調(diào)查，大多數(shù)買(mǎi)主是上次嬰兒潮出生的那一代人，他們?cè)?946年至1964年間出生，已逐漸走進(jìn)退休期，成為購(gòu)買(mǎi)度假屋的主力，為將來(lái)退休作準(zhǔn)備。把自己現(xiàn)有的房產(chǎn)重新貸款，取得更低利率的條件，可減少每月付款或者再多貸一些凈值出來(lái)購(gòu)買(mǎi)另一套房產(chǎn)。什么樣的第二套房產(chǎn)最具投資價(jià)值呢？
第一、房租收入比每月付貸款高；
第二、房屋的地點(diǎn)環(huán)境良好，這樣風(fēng)險(xiǎn)最小。
總結(jié)
美國(guó)對(duì)住房問(wèn)題及市場(chǎng)的管理，最基本的特點(diǎn)是依法管理，通過(guò)持續(xù)不斷的立法，以越來(lái)越嚴(yán)密的法律體系與制度進(jìn)行管理。
其中最重要的，是立法宗旨與管理理念，真正以民眾安居的實(shí)現(xiàn)為本，而非把住房當(dāng)成拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的機(jī)會(huì)主義工具，更非把住房變成從民眾手里進(jìn)行財(cái)富轉(zhuǎn)移與盤(pán)剝的工具。
