購買美國房產(chǎn)，如何選擇房子？
眾所周知，美國產(chǎn)權(quán)是永久性的，所以，許多剛到美國的中國買家都會(huì)有“在美國買房就要住一輩子，甚至要代代相傳“的觀念。其實(shí)這與美國的實(shí)際情況不太相符。根據(jù)歷年平均統(tǒng)計(jì)，美國人大約7年左右就會(huì)換一次房屋。
換房的換房的原因多種多樣，比如工作地點(diǎn)改變。子女外出讀書，家庭人口變化，或者退休后吧城區(qū)市中心換到偏遠(yuǎn)安靜的郊區(qū)等。此外，美國換房頻繁的原因還在于沒有戶口的限制，同時(shí)城市鄉(xiāng)村差距小，住在哪里都很方便。
那么投資房產(chǎn)的主要收益體現(xiàn)在哪里呢？事實(shí)上，在美國投資房產(chǎn)的收益體現(xiàn)在較高的租金回報(bào)率和房產(chǎn)的升值空間。因此，投資房產(chǎn)有兩個(gè)方面需要考慮：一個(gè)是租金回報(bào)率；一個(gè)是升值的潛力空間。
1、美國的房子出租不難
在美國房子出租并不難。以西雅圖為例，這里經(jīng)濟(jì)繁華，外來人口很多又是旅游城市，需要大量出租房。很多買家擔(dān)心房屋無法出租的問題，其實(shí)是過慮了，沒有房子是租不出去的。房子能否出租取決于業(yè)主希望的租金是否符合租賃市場(chǎng)的價(jià)格，關(guān)鍵在于賣價(jià)是否符合市場(chǎng)。
通常，房屋越貴的地方其租金回報(bào)率是比較低的。比如東南兩岸的紐約，舊金山，洛杉磯等都是房價(jià)比較高的區(qū)域，由于這些地區(qū)房價(jià)常常攀升，而對(duì)應(yīng)的租金上漲水平跟不上房價(jià)上漲的幅度，因而其租金回報(bào)率相對(duì)比較低。
但從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報(bào)率高的地方要大,因?yàn)橄胍徺I此類房屋的人數(shù)較多，而買入的數(shù)量越多其房價(jià)就越高，這就是供需平衡。所以在投資時(shí)，并不是購買低價(jià)格高回報(bào)的房屋就是最好，而是要綜合多方面考量。
2、經(jīng)紀(jì)人很關(guān)鍵
美國是一個(gè)資訊透明的地方，在看好一處房產(chǎn)后，經(jīng)紀(jì)人大多都會(huì)幫助客人做房屋的價(jià)格評(píng)估，估算這個(gè)房子在最近的市場(chǎng)交易中的價(jià)值。如果賣主的要價(jià)高了，經(jīng)紀(jì)人就要幫助買家殺價(jià)。如果要價(jià)低于市價(jià)，經(jīng)紀(jì)人就要幫買主趕快搶下。
有的時(shí)候有多位買主都看上同一個(gè)住宅，為了得到住宅，可能要出比要價(jià)高的價(jià)格才能行。因此，并不是每一個(gè)房屋都要?dú)r(jià), 而是要看要價(jià)的高低。重點(diǎn)是，買家要能正確評(píng)估房屋的價(jià)值，這需要一位好的經(jīng)紀(jì)人協(xié)助。
一個(gè)好的經(jīng)紀(jì)人可以幫助您實(shí)現(xiàn)投資的高收益，往往是事半功倍的效果。比方說，經(jīng)紀(jì)人可以從MLS得到各種準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。買家要買房的時(shí)候,要求經(jīng)紀(jì)人做房屋估價(jià)外，不妨也要求做一個(gè)租價(jià)評(píng)估；這對(duì)于專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人來說沒有問題。
3、外國人辦理房貸有差異
貸款投資，以房養(yǎng)房，是比較劃算的房產(chǎn)投資方法，海外買家可以在美國貸款購房，目前很尋常也很容易。但是，不是每一家銀行可貸款給海外買家。
外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的：美國人貸款條件：信用、收入、工作是否穩(wěn)定；外國人貸款條件：需有較多自備款，通常要求40%-50%左右。一般大約能貸到5-6成。
由于每一個(gè)銀行的貸款利率不同，對(duì)申請(qǐng)人的條件要求也不同。通常如果銀行利率較高，則手續(xù)簡單要求低；有的銀行利率低，但是要求條件多，并不是每個(gè)人都能符合。建議申請(qǐng)貸款之前多家咨詢，多比較，選擇適合自己，對(duì)自己最有利的一家。
4、了解美國文化很重要
在美國買房，不要為了砍價(jià)而挑毛病，許多買家為了砍價(jià)而故意雞蛋里挑骨頭。這個(gè)做法是有別于美國文化。在美國習(xí)慣中，因?yàn)橄矚g這個(gè)房屋而出價(jià)。選擇出價(jià)的原因，必定是已與其他房屋比較后，覺得它是其中最符合條件或者是性價(jià)比最高的。
每個(gè)房屋都不是完美的。挑毛病只會(huì)讓賣家反感，適得其反。賣家有可能會(huì)直接不考慮買家的出價(jià)而選擇別人。在另一方面，通常稱贊賣家的房子是博得賣主青睞的方法。
在美國，房子買賣與家具買賣是分開的，這是當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣。通常買賣房屋的時(shí)候，房價(jià)包含了不可移動(dòng)的裝飾。比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的柜子等等不可移動(dòng)的配件。而可以移動(dòng)的配件都是屬于個(gè)人的物品, 比如沙發(fā)、桌椅等家具，不包含在屋價(jià)內(nèi)。
另外，院子里的盆栽可以移動(dòng)，便不含在房價(jià)內(nèi)，院子里的樹是種在地上不可以移動(dòng)的就包含在房價(jià)內(nèi)。賣家賣了房子，不一定愿意賣他的家具。如果說屋內(nèi)有自己喜歡的家具或裝飾，買家可以提出購買建議。
外國買家最熱門的市場(chǎng)是什么？
也許令人驚訝的是，國際大都市紐約市的主場(chǎng)狀態(tài)甚至沒有打破國際買家的前五名。相反，佛羅里達(dá)州名列榜首，約有22％的銷售額。其次是加利福尼亞州，為12％; 德克薩斯州，12％; 新澤西州，4％; 和亞利桑那州，在4％。紐約州排在第九位。
“休假買家通常會(huì)以合理的價(jià)格尋找溫暖的地點(diǎn)，”海爾說?！胺鹆_里達(dá)州和亞利桑那州都是他們發(fā)現(xiàn)的州?！?加拿大人喜歡佛羅里達(dá)州的令人羨慕的天氣，而中國買家選擇加利福尼亞州，這更容易從亞洲到達(dá)。得克薩斯州的邊界位置是墨西哥人的首選。
與此同時(shí)，新澤西很熱，因?yàn)樗x紐約市很近 - 而且成本相對(duì)較低，她說。根據(jù)NAR的調(diào)查，外國買家中最大的份額 - 約49％ - 尋找住在大部分時(shí)間的家庭。此外，18％正在尋求投資物業(yè)，約12％需要度假屋。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國買家連續(xù)四年，蟬聯(lián)外國買家在美購置房產(chǎn)交易額第一名，從之前一年的273億美元躍升至317億美元。為什么華人這么偏愛美國房產(chǎn)呢？并不是因?yàn)槲覀儻偪竦馁徺I欲和跟風(fēng)心態(tài)趨勢(shì)，而是因?yàn)槊绹禺a(chǎn)真的有良好的投資前景。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國獨(dú)立屋是價(jià)格增長最快的，而且預(yù)計(jì)還將持續(xù)上漲，不僅如此，投資美國房產(chǎn)更有安全感。
