美國(guó)購(gòu)房貸款，切記16個(gè)重要事項(xiàng)
在美國(guó)買(mǎi)房的整個(gè)交易過(guò)程中是不可能自己全部操作的。按照美國(guó)現(xiàn)在的房產(chǎn)制度，在買(mǎi)房交易中，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是不可或缺的，而且經(jīng)紀(jì)人在買(mǎi)房的整個(gè)過(guò)程中，擔(dān)任多種重要的角色。
01、美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有著嚴(yán)格的管理體系：
首先，所有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都必須持有美國(guó)政府頒發(fā)的經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)，持證上崗，否則他們無(wú)法從開(kāi)發(fā)商獲得房屋代理權(quán)。其次，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人除了能為買(mǎi)家提供更多的房產(chǎn)信息、幫助買(mǎi)家找到理想的房屋、完成買(mǎi)房交易這些基本要求外，還需掌握良好的談判技巧，參與第三方談判，并為買(mǎi)家提出合適的買(mǎi)房意見(jiàn)。
02、海外人士在美國(guó)買(mǎi)房后的法律權(quán)利能否得到保護(hù)？
海外投資者在美國(guó)的財(cái)產(chǎn)完全受到同當(dāng)?shù)厝耸恳粯拥姆杀Ｗo(hù)。在美國(guó)買(mǎi)房時(shí)，整個(gè)交易過(guò)程中，有許多的第三方機(jī)構(gòu)來(lái)協(xié)助買(mǎi)賣(mài)房屋的進(jìn)程，有估價(jià)公司、房屋檢查公司、公證公司、銀行、以及經(jīng)紀(jì)人，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司等等。每一個(gè)機(jī)構(gòu)都在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中發(fā)揮自己的功能，保證房屋買(mǎi)賣(mài)的公平和合理，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠公平、透明、健康、蓬勃的發(fā)展。
03、海外人士投資及購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房地產(chǎn)是否有數(shù)量限制？
美國(guó)對(duì)全球購(gòu)房者無(wú)任何限制，是全世界最開(kāi)放、最自由的投資市場(chǎng)之一。根據(jù)美國(guó)相關(guān)的規(guī)定，海外人士投資及購(gòu)買(mǎi)本地房產(chǎn)的數(shù)量也沒(méi)有限制。
04、在美國(guó)買(mǎi)房如何確保交易安全？
在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，買(mǎi)家最關(guān)注 2 大問(wèn)題：產(chǎn)權(quán)和資金的安全。如果出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)是偽造的、產(chǎn)權(quán)登記時(shí)發(fā)生錯(cuò)誤、房屋被他人侵占等情況，那么買(mǎi)房將卷入無(wú)止境的糾紛當(dāng)中；而若遇上不法經(jīng)紀(jì)人帶著交易資金逃跑，買(mǎi)方更是要白白遭受巨大的損失。
美國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)和交易過(guò)程都是透明化的，為應(yīng)對(duì)這兩個(gè)重大問(wèn)題，由辦理房產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師發(fā)展而成產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司（Title Company）應(yīng)運(yùn)而生。他們?yōu)橘?gòu)房者提供產(chǎn)權(quán)調(diào)查、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、資金監(jiān)管、過(guò)戶(hù)登記等服務(wù)，貼身保障購(gòu)房者的權(quán)益。如果真的遇到麻煩，最差的結(jié)果也能把交易資金拿回來(lái)，最大程度保護(hù)了用戶(hù)權(quán)益。
05、辦理美國(guó)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)需要本人到場(chǎng)嗎？
在美國(guó)，甚至大部分海外國(guó)家，都沒(méi)有類(lèi)似房產(chǎn)交易中心的機(jī)構(gòu)，其買(mǎi)房交易更多是由雙方通過(guò)經(jīng)紀(jì)人協(xié)商完成，且不需買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)在場(chǎng)。
在美國(guó)西部，一般來(lái)說(shuō)都是由第三方 —— 產(chǎn)權(quán)公司（Title Company）來(lái)持有資金，簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)，全權(quán)安排產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。所以買(mǎi)賣(mài)雙方都不用同時(shí)在場(chǎng)，由產(chǎn)權(quán)公司全權(quán)操作。而在美國(guó)東部，一般來(lái)說(shuō)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過(guò)程是在一個(gè)稱(chēng)作「結(jié)算公司」（Settlement Company）的地方進(jìn)行的，買(mǎi)賣(mài)雙方（大多數(shù)時(shí)候也包括其經(jīng)紀(jì)人）都集聚一堂，由律師或是結(jié)算代理主持， 支付款項(xiàng)簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)，最后前去政府進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。當(dāng)然，若買(mǎi)方確實(shí)無(wú)法出席，也可以委托其經(jīng)紀(jì)人或律師代理，代表他們簽字，完成過(guò)戶(hù)的流程以及審核。
06、什么是過(guò)戶(hù)日（CLOSING DATE）？
過(guò)戶(hù)日（Closing Date）是在買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)，在合同中便事先約定好的過(guò)戶(hù)日期。當(dāng)然，如果雙方都同意，也可以在這個(gè)日期之前過(guò)戶(hù)。一般來(lái)說(shuō)在過(guò)戶(hù)日需要完成以下 4 點(diǎn)：
1. 在過(guò)戶(hù)日之前或當(dāng)日，買(mǎi)方將會(huì)支付款項(xiàng)（通常是支票或者電匯）
2. 賣(mài)方與買(mǎi)方簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)合同，將房屋鑰匙轉(zhuǎn)交給買(mǎi)方
3. 產(chǎn)權(quán)公司或者律師、公證人員前往當(dāng)?shù)卣k公室登記注冊(cè)
4. 賣(mài)方收到扣除過(guò)戶(hù)費(fèi)用及貸款余額后的款項(xiàng)
07、美國(guó)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)年期是如何規(guī)定的？
美國(guó)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是永久產(chǎn)權(quán)，不僅可以作為投資也可以世代的傳承延續(xù)下去。在美國(guó)《物權(quán)法》第149條中規(guī)定,住宅性建設(shè)用地在使用權(quán)限期間屆滿(mǎn)時(shí)，自動(dòng)續(xù)期。憲法明文規(guī)定個(gè)人財(cái)產(chǎn)至高無(wú)上。作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的土地和房產(chǎn)就沒(méi)有什么年限問(wèn)題， 只需要每年繳納一定的財(cái)產(chǎn)稅費(fèi)就可以。
