美國稅法規(guī)定，當納稅人出售"主要住宅房屋"時，如果房主在5年之內，自住超過2年，賣房后，房產(chǎn)升值部分(CapitalGain)可享受稅收減免（夫妻二人可免50萬美金，個人可免25萬美金）。
所以如果你花50萬美金買了一套住宅，后來80萬美金賣出，賺了30萬美金，那你只有5萬美金需要交稅；如果你是和配偶共同擁有房屋并出售，則30萬利潤則完全不用交稅。
以上是自住用房的稅收優(yōu)惠政策，但很多人在美買房是為了投資，買了房壓根就沒考慮過去住，就享受不到這項稅收優(yōu)惠政策。
但是作為投資用房，聯(lián)邦稅務法案IRC為投資房產(chǎn)所有者提供了另一種納稅機制---1031延稅法。
1031延稅法是從美國國家稅務法第1031條款項中的規(guī)定而得名。
在法律條文的定義下，此類交換意味著“如果交換的房產(chǎn)是用于商業(yè)性使用或，并且用于交換類似的資產(chǎn)，那么交換過程中的資產(chǎn)利益得失不予承認，不用繳納其過程中產(chǎn)生的資產(chǎn)利得稅?！?/span>
換言之，只要賣家在出售原有房產(chǎn)后購買價值更高或等值的房產(chǎn)，并且用于，就可以使用這一法條。
下面這個例子可以直接說明1031條款的優(yōu)勢
林女士在2013年7月1日以30萬美元的價格購入一套精品公寓并且出租給他人（作商業(yè)用途），也付清了所有貸款，該公寓現(xiàn)市場價值為50萬美元。
若林女士于2016年7月底打算購買另一套價值同樣為50萬美元的公寓，忽略房屋需要進行折舊的情況，此時她有兩個選擇：
若林女士將自己原有的公寓放到市場上出售，但不在180天內購入新房產(chǎn)，就需要繳納一定比例的資產(chǎn)利得稅。
因林女士持有房產(chǎn)已超過一年，純收入所應繳納的資產(chǎn)利得稅約為4萬美金。此時林女士所剩資金為46萬美金，無法立即購買新的房產(chǎn)。
若林女士選擇利用1031條款，在45天內確認新房產(chǎn)，并在180天購入，用作投資或商業(yè)使用，就可以幫助她延后所需繳納的稅收，順利購置新房。
提示Tips
需要注意的是1031雖然是緩稅，不是免稅，但在金錢越來越貶值的情況下，同樣的稅款越晚交越合適，變相的是種資產(chǎn)增值。
如果新買的房產(chǎn)價值低于原房產(chǎn)價值，還能享受1031延稅法嗎？ 但如果新投資的房產(chǎn)低于出售的舊投資房產(chǎn)或由于其他原因，賣房者會收到現(xiàn)金或其他補償物，通常被稱之為“好處”（Boot）。
“好處”（Boot）可能是現(xiàn)金，也可能是債務減免，支付不合格的費用，超額借貸購買新房產(chǎn)和非同類財產(chǎn)交換等。
賣房者收到的“好處”（Boot）要繳資本利得稅，最高收到的全部“好處”（Boot）都要繳資本利得稅。
例如，早期買的一套投資用房600萬美金，賣了1000萬美金后，資本利得是400萬美金，用這些錢又買了一套新房，只有800萬美金，自己還剩200萬美金，這200萬美金要繳納資本利得稅，以20%稅率算要繳納40萬美金的稅。
但如果下一次再投資的話，成本基準則變?yōu)?00萬美金。
1031法成立的兩個時間節(jié)點 要想運用1031延稅法案，有兩個時間必須滿足。
45天，投資人必須在房產(chǎn)賣掉的45天內，確定替代的房產(chǎn)，也就是找到想買的房，進行書面確認，必須要有買賣雙方的簽名；180天，必須在180天內完成房產(chǎn)的過戶手續(xù)，不能延期。
首先要研究或咨詢稅務師關于1031延稅法的相關細則，看看自己的情況是否符合1031法的標準，其次是將房地產(chǎn)出售時要讓購買者知道你的1031交換意圖，并同意配合你，資金各方面能及時到位。
然后找到一家合格的第三方托管機構，簽訂合同，設立托管賬戶，由這家托管結構收取你出售上個房產(chǎn)的資金，在45天之內找到替代的房產(chǎn)，并在180天內完成交割，由托管機構支付購房款和收取相應的服務費用。
1031法適用的投資類型
這點很重要，不是所有投資都適用1031延稅法。該法案僅適用于在美國境內的投資和商業(yè)用途的房地產(chǎn)或不動產(chǎn)（Real Property）和動產(chǎn)（Personal Property）。
商業(yè)用途指持有房地產(chǎn)用于交易、生意或投資，包括出租住宅、辦公大樓、農(nóng)田和商業(yè)房地產(chǎn)等。
財產(chǎn)交換必須是同樣性質，但可以質量高低或級別不同。如公寓大樓可以與辦公大樓交換，出租房可以與土地，土地可以與辦公大樓等等。
不能用于自住房屋的買賣，也不能用于股票、債卷等財產(chǎn)的交換。只能在美國境內的房地產(chǎn)買賣交換才可以用1031法，如賣掉中國的房地產(chǎn)，買美國的房地產(chǎn)，不能免繳資本利得稅。
從上面可以看出，要想順利的運用1031延稅法，必須要同時滿足不少要求。首先需要都是美國境內的房產(chǎn)，在賣房45天內要找出想買的房，180天內要過戶，錢要交給“合格中介”保管，納稅人和買賣中介不能碰錢，也不能利用增加貸款來套現(xiàn)?！ ?/span>
