什么是房地產中的“履行合同的先決條件”（contingency）
即是指在擬定的正式房產買賣協(xié)議中添加的一條條款，其中明確列出了買賣雙方需達到的特定條件方得繼續(xù)履行后續(xù)合約義務。幾乎所有的房地產協(xié)議中都會包含此類“有事項”（Contingency）條款，其作用在于為買賣雙方提供保障措施。倘若任一方未能達標或者出現其他事項導致履約困難，則極有可能引發(fā)違約行為，從而使交易陷入困境。
在眾多的“有事項”條款中，具體可分為以下幾類：
01.抵押貸款所引發(fā)的各種風險情況
例如，在美國購房過程中，通常會設立若干項與抵押貸款相關的“偶然性或特殊事件Contingencies”細則以備不時之需（確保若遇上述情況買方仍具備終止合同并取回定金Deposit的權利）。
（1）若涉及到貸款事宜，銀行方面會聘請專業(yè)估價師對房屋實際價值進行全面評估Appraisal。若最終評估結果顯示房價低于買方期望從銀行獲取的貸款額度，便觸發(fā)了“偶然性事件Contingency”。
舉例來說，假設買方簽訂合同欲購買總價為80萬美元的房屋，計劃申請貸款比例為70%，即向銀行借款56萬美元。然而，估價師卻僅給予該房屋70萬美元的估值，此時銀行只能按照70萬美元X70%=49萬美元的貸款金額發(fā)放貸款，買方則需自行籌集剩余的56-49=7萬美元首付款。若買方無法承擔額外的資金壓力，是否有權選擇放棄購買并取回原有的10%定金呢？答案是肯定的，只要合同中有明確的Appraisal Contingency條款即可。
（2）經過多番努力，貸款申請仍未獲得批準，自然也就無法實現購房目的。同樣，只要合同中有Financing Contingency條款，便無需擔憂此類問題。
（3）在簽訂了協(xié)議書/合同之后，買方委托工程師對房屋進行檢查，卻發(fā)現存在諸如管道系統(tǒng)老化、電路負荷過大以及屋頂漏水等諸多問題。
此時，買方可根據自身情況做出如下三種選擇：
1. 立即與業(yè)主協(xié)商修復方案或商討降低房價作為賠償；
2. 選擇終止合同；
3. 無視問題，繼續(xù)執(zhí)行合同（不過這種情況較為罕見，畢竟大多數人在購買房屋前都會對房屋狀況有所了解）。
若因白蟻侵蝕或電路故障等原因導致房屋檢查未能順利通過，買方有權選擇退出合同，并取回先前繳納的任何押金或保證金。
若問題得以妥善解決，買方亦可提出維修請求。若賣方拒絕配合，且不可抗力因素無法消除，則合同自動失效。
02.允許買方在購買新房前處理現有住房的銷售事宜?
這樣一來，買方便能在購買新房前預留充足的時間來尋找合適的買家并完成現有住房的銷售流程。若在規(guī)定期限內未能成功售出現有住房，則無需擔心違約責任，合同亦不會因此而被強制解除。此舉旨在避免買方在同時背負兩筆抵押貸款的情況下陷入財務困境，同時也為賣方提供了更為靈活的選擇空間。
03.24小時律師審查制度
一旦買賣雙方簽署合同，買方的律師將享有24小時的審查期以確保合同內容符合法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范。律師的職責在于確保合同的合法性，為買方提供法律保障。
值得注意的是，“有事項”條款應遵循合理性原則。買賣雙方均不應因不合理的突發(fā)事件而被迫放棄交易機會。在此過程中，務必與經紀人保持緊密聯(lián)系，確保信息暢通無阻。?
