在房?jī)r(jià)上漲和房貸利率居高不下的雙重打擊下，很多美國(guó)民眾買(mǎi)房變得越來(lái)越困難。而今年以來(lái)的通脹數(shù)據(jù)，讓美聯(lián)儲(chǔ)何時(shí)降息變得越來(lái)越不明朗。盡管這一局勢(shì)進(jìn)一步打擊了民眾的購(gòu)房信心，但仍有一些辦法或能幫助你減輕購(gòu)房成本。
2021年底，美國(guó)的30年期固定抵押貸款利率（以下簡(jiǎn)稱(chēng)30年房貸利率）徘徊在3%左右。但持續(xù)的通脹迫使美聯(lián)儲(chǔ)在2022年和2023年采取加息行動(dòng)，房貸利率也隨之攀升。盡管美聯(lián)儲(chǔ)近幾個(gè)月暫停加息，但如今30年房貸利率的平均值已高達(dá)7.36%，是2021年底的兩倍多。
較高的借貸成本迅速增加了購(gòu)屋成本。例如，當(dāng)以20%的首付購(gòu)買(mǎi)價(jià)值40萬(wàn)美元的房產(chǎn)時(shí)，每月房貸付款（僅本金和利息）從利率3%的約1,350美元增至利率7%的2,100多美元。僅由于利率上漲，成本就增加了50%以上。
這就是為什么許多有意買(mǎi)房的人都在尋找明智的方法，希望能夠減少購(gòu)房成本。以下是“CBS MoneyWatch”總結(jié)出的應(yīng)對(duì)當(dāng)今高利率的5個(gè)策略：
一、研究首次購(gòu)房者激勵(lì)計(jì)劃
如果你是首次購(gòu)房者，那就值得研究下你所在地區(qū)專(zhuān)門(mén)針對(duì)首次購(gòu)房者的援助計(jì)劃。許多州和地方政府提供特殊房貸計(jì)劃，幫助首次購(gòu)房者和低收入購(gòu)房者克服首付和負(fù)擔(dān)能力障礙。這些可能包括較低的利率、打折的房貸保險(xiǎn)費(fèi)，甚至是首付補(bǔ)助金或成交成本援助。盡管這些援助計(jì)劃通常存在收入限制，但可以使很多人在當(dāng)今高利率環(huán)境下更能承擔(dān)得起買(mǎi)房。
二、支付更多首付 避免支付PMI
你支付的首付金額越多，你的房貸總額就越低，你支付的總利息就越少。此外，貸款人也傾向于向貸款風(fēng)險(xiǎn)最小的買(mǎi)家提供最佳的房貸利率。你可以通過(guò)支付更高的首付來(lái)獲得較低的房貸利率（前提是你的借款資料的其余部分能為獲得較低利率提供支持）。
如果你支付至少20%的首付，就可以避免購(gòu)買(mǎi)昂貴的私人房貸保險(xiǎn)（PMI）。額外的PMI費(fèi)用每月可能會(huì)增加數(shù)百美元的貸款成本。
因此，讓自己努力支付更多的首付是值得的，它可避免PMI費(fèi)用，而且你還有可能獲得較低的房貸利率。
三、探索浮動(dòng)利率（ARM，可調(diào)利率）貸款
“CBS MoneyWatch”說(shuō)，選擇ARM貸款也可能是目前值得考慮的另一種策略。ARM貸款的前幾年是具有固定利息的鎖定期，之后為可變利率，這意味著房貸利率可能會(huì)隨著時(shí)間的推移而變化，具體取決于整體利率環(huán)境。
如果未來(lái)利率攀升，這些貸款的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)更大，但考慮到當(dāng)今的高利率環(huán)境，利率很有可能在未來(lái)某個(gè)時(shí)候會(huì)向下調(diào)整。如果在鎖定期過(guò)后利率下降，你最終可能會(huì)節(jié)省未來(lái)的利息費(fèi)用。
四、考慮“附加貸款”（piggyback loan）
另一個(gè)可以考慮的策略是“附加貸款”。通過(guò)這種方法，你有可能獲得較低的整體房貸利率并避免支付PMI，因?yàn)槟阍谫?gòu)買(mǎi)房屋時(shí)同時(shí)申請(qǐng)兩筆貸款，而不是一筆。反過(guò)來(lái)，這可能會(huì)讓你的房貸付款減少。
在美國(guó)買(mǎi)房，當(dāng)買(mǎi)家支付的首付低于20%，貸款公司會(huì)要求買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)PMI。如果你只能支付10%的首付，需要90%的貸款，你將不得不購(gòu)買(mǎi)PMI。但如果你選擇80/10/10的貸款計(jì)劃，即第一筆貸款為房屋價(jià)格的80%，第二筆“附加貸款”占房屋價(jià)格的10%，你自己支付10%的首付。你就可避免購(gòu)買(mǎi)PMI。
在將“90%的貸款+PMI的總費(fèi)用”和“80%的貸款+10%的附加貸款的總費(fèi)用”比較后，后一個(gè)方案有可能會(huì)更省錢(qián)。因?yàn)槊抗P貸款額較低，所獲得的利率也可能會(huì)較低。
五、購(gòu)買(mǎi)房貸利率點(diǎn)數(shù)（mortgage points）
購(gòu)買(mǎi)房貸點(diǎn)數(shù)也可能會(huì)降低你的有效房貸利率。點(diǎn)數(shù)是為了降低房貸利息而支付的費(fèi)用，每一個(gè)點(diǎn)數(shù)的費(fèi)用通常為貸款總額的1%，并允許你降低高達(dá)約0.25%的利率。
例如，如果你以7%的利率申請(qǐng)40萬(wàn)美元的抵押貸款，購(gòu)買(mǎi)1個(gè)點(diǎn)將需要預(yù)付4,000美元，但可能會(huì)把你的房貸利率降低至6.75%左右。在整個(gè)貸款期限內(nèi)，這可以為你節(jié)省數(shù)千美元的利息。
你購(gòu)買(mǎi)的點(diǎn)數(shù)越多，你的房貸利率就越低。點(diǎn)數(shù)是一項(xiàng)前期投資，適合于貸款時(shí)間較長(zhǎng)的情景。隨著時(shí)間的推移，你所節(jié)省的利息如果超過(guò)前期成本，那么購(gòu)買(mǎi)點(diǎn)數(shù)就是有意義的。然而，如果你在幾年內(nèi)會(huì)賣(mài)房或進(jìn)行再融資，就不值得購(gòu)買(mǎi)點(diǎn)數(shù)。
