買房的執(zhí)著在中國人的觀念中根深蒂固。很多剛登陸美國的新移民，第一件考慮的事情就是買一套屬于自己的房子，同時配上房屋保險，認(rèn)為一切就結(jié)束了。殊不知買房后的一些風(fēng)險更應(yīng)該需要被關(guān)注，比如房產(chǎn)的繼承，貸款或訴訟等，這些問題該如何解決?
下面我們就來一一盤點(diǎn)。
遺產(chǎn)稅的風(fēng)險
遺產(chǎn)稅，其實(shí)是海外投資者在美國買房所可能涉及到的最大的風(fēng)險。美國稅務(wù)居民需要就全球資產(chǎn)繳納遺產(chǎn)贈與稅，但可享有終身1158萬美元，夫妻雙方總共2316萬的免稅額。而對于非美國稅務(wù)居民，如果離世后房產(chǎn)將由子女繼承，則只享有6萬美元的免稅額，其余超出部分根據(jù)離世時的房產(chǎn)價值繳納遺產(chǎn)稅，稅率可高達(dá)40%。而且遺產(chǎn)稅不同于所得稅，不論該房產(chǎn)有無增值，房產(chǎn)總價值的40%都有可能被征收。
此時人壽保險的存在能夠起到非常重要的作用。房屋持有人一旦身故，繼承的子女即將面臨大額稅稅負(fù)，人壽保險恰好能夠?yàn)槔^承人（保單受益人）提供這樣一筆大額的身故賠償，從而對沖了遺產(chǎn)稅可能帶來的風(fēng)險。對于非美稅務(wù)居民來說，另一個額外的好處是人壽保險的身故理賠并不屬于遺產(chǎn)，這筆資金不存在遺產(chǎn)稅的問題。因此，無論繼承人是不是美國稅務(wù)居民，繳完遺產(chǎn)稅后剩余的賠償都不會計入當(dāng)年的收入，不需要繳收入稅。
房屋貸款的風(fēng)險?
在美國購房時，若需要貸款，銀行通常要求購買房屋保險，并建議購買房貸保險（MortgageInsurance）。實(shí)際上，房貸保險本質(zhì)上就是一種人壽保險，以房屋貸款金額為保額。一旦貸款人遭遇意外，家庭收入中斷，未償還的貸款將由保險公司承擔(dān)。對個人而言，這種風(fēng)險確實(shí)存在。除了考慮貸款外，還需考慮撫養(yǎng)未成年子女、生活費(fèi)用、水電網(wǎng)煤費(fèi)、電費(fèi)等其他生活開支。在風(fēng)險發(fā)生時，這些支出加在一起才是需要的保險總額。
新冠疫情在前幾年帶來的風(fēng)險正是一個明證。許多房主面臨失業(yè)、無法獲得租金等問題，房貸壓力可想而知。盡管聯(lián)邦政府實(shí)施了大規(guī)模的救助計劃，但對于房貸和生活成本而言，仍然是杯水車薪。疫情明顯激發(fā)了人們對保險的強(qiáng)烈意識，自2017年之后，人壽保險的申請量暴增了50%。
訴訟的風(fēng)險
很多華人樂于將資金投資于房地產(chǎn)，通過物業(yè)租金獲取收益。然而，由于這種投資模式，他們常常成為某些別有用心者的法律目標(biāo)，容易陷入官司糾紛。持有大量的房產(chǎn)作為資產(chǎn)，一旦卷入訴訟失敗，可能導(dǎo)致房產(chǎn)被全部或部分收回。因此，將資產(chǎn)的一部分轉(zhuǎn)為人壽保險，以應(yīng)對潛在的法律風(fēng)險，變得尤為重要。
人壽保險中的現(xiàn)金價值享有司法豁免的保障，而房產(chǎn)則無法獲得這種保護(hù)?；仡櫠昵稗Z動一時的辛普森案，辛普森成功應(yīng)對了刑事官司，免除了監(jiān)禁之災(zāi)，然而在民事官司中失利，需要支付數(shù)千萬美元的賠償金。幾乎所有辛普森的財產(chǎn)，包括房產(chǎn)土地、銀行存款、股票和公司股權(quán)等，都被用于彌補(bǔ)賠償金。與此形成鮮明對比的是，人壽保險中的資金卻得以安然無恙，依然可供提領(lǐng)，用于自身生活所需，無需支付賠償金。
因此，人壽保險不僅可以作為資產(chǎn)的安全保障，尤其是在面臨巨大法律風(fēng)險時，還能夠提供一種可供支配的安全墊。這是我們往往容易忽視的人壽保險最大的優(yōu)勢之一。
