住房負(fù)擔(dān)過重，已成為加州居民流失的一個主要原因。據(jù)加州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會最新報告，11月加州獨棟住宅房價中位數(shù)為82萬多美元，其另一份報告稱，只有15%的加州人買得起房子。問題是，加州的房價為什么這么高？
CalMatters稱，現(xiàn)在加州的房價是普通家庭收入的七倍多，而在20世紀(jì)60年代末，平均房價約為家庭收入的三倍。根據(jù)加州公共政策研究所（Public Policy Institute of California），2021年的一項調(diào)查，十分之九的加州人認(rèn)為，住房可負(fù)擔(dān)性是一個問題，近三分之一的加州人正考慮因此離開加州。
情況為什么會變得如此糟糕？據(jù)CalMatters分析，主要有如下五大原因：
人多地少 建筑成本高
根據(jù)加州財政部的數(shù)據(jù)，過去10年中，加州人口增長了約6.7%，而新建住房僅增長了4.8%。
根據(jù)加州大學(xué)伯克利分校特納住房創(chuàng)新中心（Terner Center for Housing Innovation），2020年的一份報告，在過去十年中，加州多戶住宅的建造成本，飆升了約25%。
2018年，全州平均每平方英尺的建造成本，比十年前高出44美元。然而，根據(jù)特納中心的數(shù)據(jù)，在灣區(qū)，每平方英尺的成本，躍升了81美元，而且，經(jīng)濟(jì)適用房的建造成本，比市場住房的建造成本更高。
建筑成本增加的原因很多，也很復(fù)雜，但其中兩個主要原因是，材料漲價和勞動力短缺。
2009年至2018年期間，獲準(zhǔn)建造的單位激增了430%，但工人數(shù)量僅增長了32%。專家們將建筑勞動力的缺乏，歸因于反移民言論、整體勞動力市場趨緊，以及工資低迷。
而且，建筑成本只是房價的一小部分，獨棟房屋的大部分成本是土地費用。購買土地，以及建筑準(zhǔn)備工作的高昂成本，不僅使房屋成本增加，還影響了住房的類型。開發(fā)商會優(yōu)先考慮高端項目，因為即使是最便宜的預(yù)制房，也需要支付高昂的固定成本。
尤其是舊金山灣區(qū)，舊金山是三面環(huán)水的綿延丘陵地帶，而整個灣區(qū)則處于一面傍海，三面環(huán)山，中間一個空心大海灣，再加上覆蓋圣馬刁及北圣塔克拉拉郡在內(nèi)的250平方公里的中半島綠地保護(hù)區(qū)，所以，整個灣區(qū)可以利用的土地就相對比較少了；這樣的地形，也使得建筑施工的地點、時間、方式和規(guī)模都受到額外的限制。
這一切都使得住房的增加速度，難以跟上人口的增長。在過去的十年中，舊金山灣區(qū)房屋供不應(yīng)求。
鄰避主義
鄰避（Not In My Back Yard，NIMBY）原指居民反對將造成污染或危害健康的設(shè)施，建于他們居住的社區(qū)，例如核電廠、焚化爐、監(jiān)獄及垃圾堆填區(qū)等。
不過，現(xiàn)在是很多居民不同意當(dāng)?shù)卣?，或建筑商的開發(fā)項目，認(rèn)為這些開發(fā)項目會降低房屋價值，或?qū)е陆煌〒矶?，或破壞社區(qū)特色，或影響社區(qū)生活環(huán)境、生活質(zhì)量等等。
今年早些時候，舊金山市監(jiān)事會叫停了一項用10棟聯(lián)排別墅，取代諾布山（Nob Hill）一棟單戶住宅的計劃，部分原因是當(dāng)?shù)厝藫?dān)心，該建筑會給附近的公園帶來陰影。圣荷西去年批準(zhǔn)了六個微屋開發(fā)項目，其中一個因附近居民強(qiáng)烈反對，而無法進(jìn)行。
2017年，馬林縣獲得了加州住房開發(fā)配額的特別豁免。一位縣議員稱，經(jīng)濟(jì)適用房不符合馬林縣的郊區(qū)特色。2022年，加州州長紐森宣稱“鄰避主義正在摧毀這個州”。
政府住房資金投入沒有保障
根據(jù)加州住房合作組織（California Housing Partnership）的數(shù)據(jù)，2013年至2018年間，州政府對經(jīng)濟(jì)適用房的投入，從年均13億美元降至不足5億美元。而且在許多城市，大部分投入的資金最終都沒有用于建造新房上，而是被用于所謂的行政事務(wù)上。
2019年，加州政府以立法形式，保障經(jīng)濟(jì)適用房的資金。SB 2法案，每年為經(jīng)濟(jì)適用房提供約2.5億美元的專項收入；1號和2號提案，提供了價值約50億美元的住房債券，以及5億美元的州低收入住房稅收抵免。
不過，加州住房合作組織首席執(zhí)行官施瓦茨（Matt Schwartz）說，到了2022年，這些資金枯竭，開發(fā)商失去穩(wěn)定的資金來源。
法規(guī)繁多 地產(chǎn)開發(fā)舉步維艱
《加州環(huán)境質(zhì)量法（CEQA）》要求許可機(jī)構(gòu)（通常是地方政府）按照CEQA審查新項目，并向?qū)徟鷻C(jī)構(gòu)（通常是規(guī)劃委員會或市議會）和公眾，充分披露項目影響。
除個別小型項目外，大多數(shù)中型和大型項目，必須披露包括交通擁堵、野火疏散、消防、噪音、空氣污染、溫室氣體排放、水污染、生物和文化資源，以及對基礎(chǔ)設(shè)施的影響；并提交報告、制訂計劃以減輕存在的影響。
而且，該法還允許個人在任何時候，對住房建設(shè)項目提出異議和訴訟。建筑商如果輸?shù)艄偎?，前期付出的土地費、建筑設(shè)計費，及辦理的各種許可證、合同等就都作廢了。根據(jù)立法分析辦公室（Legislative Analyst’s Office）的數(shù)據(jù)，CEQA的上訴，平均會使項目延遲兩年半。
橙縣縣政委員會主事瓦格納（Donald Wagner）對表示，該法的實施使得建筑商要承擔(dān)的訴訟費，可能高達(dá)幾百萬美元，加上因延期產(chǎn)生的費用，包括市場原料、勞動力上漲的費用，最后都會加在房價上，由業(yè)主或租戶來承擔(dān)。這也是加州房價過高的原因之一。
除了《加州環(huán)境質(zhì)量法》，還有分區(qū)限制、冗長的項目設(shè)計審查、停車位和其它社區(qū)配套設(shè)施要求，以及多如牛毛的審批程序。
復(fù)雜繁瑣的住房審批流程，可讓政客們和審批委員會的審批耗時數(shù)年，項目常常因市議會中的一個反對聲音而擱淺；開發(fā)商花大量時間，來說服持懷疑態(tài)度的鄰居。
在加州，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商，在接受公共補(bǔ)貼時，還需要遵守一系列的要求，如更嚴(yán)格的能效標(biāo)準(zhǔn)和建筑工人的更高工資；通常還需要建造一些便利設(shè)施，如社工辦公室和自行車車庫等交通輔助設(shè)施。
其中最突出的是舊金山，加州住房和社區(qū)發(fā)展部（HCD），10月發(fā)布報告稱，舊金山有“18項政策和做法”違反了州法律，而且“舊金山的住房項目，從提交到施工的推進(jìn)時間是全州最長的。” 僅獲得批準(zhǔn)，或“獲得資格”，平均需要523天，比第二慢的司法管轄區(qū)多50%。獲得批準(zhǔn)后，又需要605天（近兩年），才能頒發(fā)其它建筑許可證。
稅收結(jié)構(gòu)
1978年，加州通過了全稱為“人民限制財產(chǎn)稅計劃”的第13號提案（Proposition 13）。該法案在地方政府征收房產(chǎn)稅方面，有兩大限制：
限制一：規(guī)定房屋的估價以房屋買賣時的價值為準(zhǔn)，只要屋主不賣出房子或不在現(xiàn)有地基上加建、改建房屋，該房產(chǎn)便不得重新估價，不過，每年的房產(chǎn)價值可以按通脹因素上調(diào)最多2%；一旦房屋賣出，新的房主則要按當(dāng)時的市場價繳稅。
這項規(guī)定與全美大多數(shù)州房產(chǎn)每年重新估價，或每幾年估一次價的做法大相徑庭，對每一位房主來說，是“一次估價定終身”，讓房主不必?fù)?dān)心，因為房屋價格的變動引起稅額的變動。
限制二：屋主所繳房產(chǎn)稅額，不得超過房屋價值的1%，也就是說，房產(chǎn)稅的稅率最多為1%。
不過，從另一方面看，第13號法案限制了地方和州政府對財產(chǎn)稅的征收，因此各地市政府更傾向于批準(zhǔn)商業(yè)開發(fā)，而非住宅開發(fā)。
商業(yè)開發(fā)項目不僅給政府帶來銷售稅收入，還有營業(yè)稅收入、所得稅收入。相反，住宅開發(fā)，通常被視為城市預(yù)算的凈損失，因為要提供公共安全、道路和公園等公共服務(wù)，而這些服務(wù)的成本，可能會超過從居民那里獲得的稅收收入。
限制房產(chǎn)稅的另一個后果是，地方政府會尋找其它資金來源，其中的一個來源就是房地產(chǎn)開發(fā)商。加州征收的房地產(chǎn)開發(fā)商費用是全國最高的，這使得建造新住房變得更加困難。
