住房負(fù)擔(dān)過重，已成為加州居民流失的一個(gè)主要原因。據(jù)加州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)最新報(bào)告，11月加州獨(dú)棟住宅房價(jià)中位數(shù)為82萬多美元，其另一份報(bào)告稱，只有15%的加州人買得起房子。問題是，加州的房價(jià)為什么這么高？
CalMatters稱，現(xiàn)在加州的房價(jià)是普通家庭收入的七倍多，而在20世紀(jì)60年代末，平均房價(jià)約為家庭收入的三倍。根據(jù)加州公共政策研究所（Public Policy Institute of California），2021年的一項(xiàng)調(diào)查，十分之九的加州人認(rèn)為，住房可負(fù)擔(dān)性是一個(gè)問題，近三分之一的加州人正考慮因此離開加州。
情況為什么會(huì)變得如此糟糕？據(jù)CalMatters分析，主要有如下五大原因：
人多地少 建筑成本高
根據(jù)加州財(cái)政部的數(shù)據(jù)，過去10年中，加州人口增長了約6.7%，而新建住房僅增長了4.8%。
根據(jù)加州大學(xué)伯克利分校特納住房創(chuàng)新中心（Terner Center for Housing Innovation），2020年的一份報(bào)告，在過去十年中，加州多戶住宅的建造成本，飆升了約25%。
2018年，全州平均每平方英尺的建造成本，比十年前高出44美元。然而，根據(jù)特納中心的數(shù)據(jù)，在灣區(qū)，每平方英尺的成本，躍升了81美元，而且，經(jīng)濟(jì)適用房的建造成本，比市場住房的建造成本更高。
建筑成本增加的原因很多，也很復(fù)雜，但其中兩個(gè)主要原因是，材料漲價(jià)和勞動(dòng)力短缺。
2009年至2018年期間，獲準(zhǔn)建造的單位激增了430%，但工人數(shù)量僅增長了32%。專家們將建筑勞動(dòng)力的缺乏，歸因于反移民言論、整體勞動(dòng)力市場趨緊，以及工資低迷。
而且，建筑成本只是房價(jià)的一小部分，獨(dú)棟房屋的大部分成本是土地費(fèi)用。購買土地，以及建筑準(zhǔn)備工作的高昂成本，不僅使房屋成本增加，還影響了住房的類型。開發(fā)商會(huì)優(yōu)先考慮高端項(xiàng)目，因?yàn)榧词故亲畋阋说念A(yù)制房，也需要支付高昂的固定成本。
尤其是舊金山灣區(qū)，舊金山是三面環(huán)水的綿延丘陵地帶，而整個(gè)灣區(qū)則處于一面傍海，三面環(huán)山，中間一個(gè)空心大海灣，再加上覆蓋圣馬刁及北圣塔克拉拉郡在內(nèi)的250平方公里的中半島綠地保護(hù)區(qū)，所以，整個(gè)灣區(qū)可以利用的土地就相對(duì)比較少了；這樣的地形，也使得建筑施工的地點(diǎn)、時(shí)間、方式和規(guī)模都受到額外的限制。
這一切都使得住房的增加速度，難以跟上人口的增長。在過去的十年中，舊金山灣區(qū)房屋供不應(yīng)求。
鄰避主義
鄰避（Not In My Back Yard，NIMBY）原指居民反對(duì)將造成污染或危害健康的設(shè)施，建于他們居住的社區(qū)，例如核電廠、焚化爐、監(jiān)獄及垃圾堆填區(qū)等。
不過，現(xiàn)在是很多居民不同意當(dāng)?shù)卣蚪ㄖ痰拈_發(fā)項(xiàng)目，認(rèn)為這些開發(fā)項(xiàng)目會(huì)降低房屋價(jià)值，或?qū)е陆煌〒矶?，或破壞社區(qū)特色，或影響社區(qū)生活環(huán)境、生活質(zhì)量等等。
今年早些時(shí)候，舊金山市監(jiān)事會(huì)叫停了一項(xiàng)用10棟聯(lián)排別墅，取代諾布山（Nob Hill）一棟單戶住宅的計(jì)劃，部分原因是當(dāng)?shù)厝藫?dān)心，該建筑會(huì)給附近的公園帶來陰影。圣荷西去年批準(zhǔn)了六個(gè)微屋開發(fā)項(xiàng)目，其中一個(gè)因附近居民強(qiáng)烈反對(duì)，而無法進(jìn)行。
2017年，馬林縣獲得了加州住房開發(fā)配額的特別豁免。一位縣議員稱，經(jīng)濟(jì)適用房不符合馬林縣的郊區(qū)特色。2022年，加州州長紐森宣稱“鄰避主義正在摧毀這個(gè)州”。
政府住房資金投入沒有保障
根據(jù)加州住房合作組織（California Housing Partnership）的數(shù)據(jù)，2013年至2018年間，州政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的投入，從年均13億美元降至不足5億美元。而且在許多城市，大部分投入的資金最終都沒有用于建造新房上，而是被用于所謂的行政事務(wù)上。
2019年，加州政府以立法形式，保障經(jīng)濟(jì)適用房的資金。SB 2法案，每年為經(jīng)濟(jì)適用房提供約2.5億美元的專項(xiàng)收入；1號(hào)和2號(hào)提案，提供了價(jià)值約50億美元的住房債券，以及5億美元的州低收入住房稅收抵免。
不過，加州住房合作組織首席執(zhí)行官施瓦茨（Matt Schwartz）說，到了2022年，這些資金枯竭，開發(fā)商失去穩(wěn)定的資金來源。
法規(guī)繁多 地產(chǎn)開發(fā)舉步維艱
《加州環(huán)境質(zhì)量法（CEQA）》要求許可機(jī)構(gòu)（通常是地方政府）按照CEQA審查新項(xiàng)目，并向?qū)徟鷻C(jī)構(gòu)（通常是規(guī)劃委員會(huì)或市議會(huì)）和公眾，充分披露項(xiàng)目影響。
除個(gè)別小型項(xiàng)目外，大多數(shù)中型和大型項(xiàng)目，必須披露包括交通擁堵、野火疏散、消防、噪音、空氣污染、溫室氣體排放、水污染、生物和文化資源，以及對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的影響；并提交報(bào)告、制訂計(jì)劃以減輕存在的影響。
而且，該法還允許個(gè)人在任何時(shí)候，對(duì)住房建設(shè)項(xiàng)目提出異議和訴訟。建筑商如果輸?shù)艄偎?，前期付出的土地費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)，及辦理的各種許可證、合同等就都作廢了。根據(jù)立法分析辦公室（Legislative Analyst’s Office）的數(shù)據(jù)，CEQA的上訴，平均會(huì)使項(xiàng)目延遲兩年半。
橙縣縣政委員會(huì)主事瓦格納（Donald Wagner）對(duì)表示，該法的實(shí)施使得建筑商要承擔(dān)的訴訟費(fèi)，可能高達(dá)幾百萬美元，加上因延期產(chǎn)生的費(fèi)用，包括市場原料、勞動(dòng)力上漲的費(fèi)用，最后都會(huì)加在房價(jià)上，由業(yè)主或租戶來承擔(dān)。這也是加州房價(jià)過高的原因之一。
除了《加州環(huán)境質(zhì)量法》，還有分區(qū)限制、冗長的項(xiàng)目設(shè)計(jì)審查、停車位和其它社區(qū)配套設(shè)施要求，以及多如牛毛的審批程序。
復(fù)雜繁瑣的住房審批流程，可讓政客們和審批委員會(huì)的審批耗時(shí)數(shù)年，項(xiàng)目常常因市議會(huì)中的一個(gè)反對(duì)聲音而擱淺；開發(fā)商花大量時(shí)間，來說服持懷疑態(tài)度的鄰居。
在加州，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商，在接受公共補(bǔ)貼時(shí)，還需要遵守一系列的要求，如更嚴(yán)格的能效標(biāo)準(zhǔn)和建筑工人的更高工資；通常還需要建造一些便利設(shè)施，如社工辦公室和自行車車庫等交通輔助設(shè)施。
其中最突出的是舊金山，加州住房和社區(qū)發(fā)展部（HCD），10月發(fā)布報(bào)告稱，舊金山有“18項(xiàng)政策和做法”違反了州法律，而且“舊金山的住房項(xiàng)目，從提交到施工的推進(jìn)時(shí)間是全州最長的?！?僅獲得批準(zhǔn)，或“獲得資格”，平均需要523天，比第二慢的司法管轄區(qū)多50%。獲得批準(zhǔn)后，又需要605天（近兩年），才能頒發(fā)其它建筑許可證。
稅收結(jié)構(gòu)
1978年，加州通過了全稱為“人民限制財(cái)產(chǎn)稅計(jì)劃”的第13號(hào)提案（Proposition 13）。該法案在地方政府征收房產(chǎn)稅方面，有兩大限制：
限制一：規(guī)定房屋的估價(jià)以房屋買賣時(shí)的價(jià)值為準(zhǔn)，只要屋主不賣出房子或不在現(xiàn)有地基上加建、改建房屋，該房產(chǎn)便不得重新估價(jià)，不過，每年的房產(chǎn)價(jià)值可以按通脹因素上調(diào)最多2%；一旦房屋賣出，新的房主則要按當(dāng)時(shí)的市場價(jià)繳稅。
這項(xiàng)規(guī)定與全美大多數(shù)州房產(chǎn)每年重新估價(jià)，或每幾年估一次價(jià)的做法大相徑庭，對(duì)每一位房主來說，是“一次估價(jià)定終身”，讓房主不必?fù)?dān)心，因?yàn)榉课輧r(jià)格的變動(dòng)引起稅額的變動(dòng)。
限制二：屋主所繳房產(chǎn)稅額，不得超過房屋價(jià)值的1%，也就是說，房產(chǎn)稅的稅率最多為1%。
不過，從另一方面看，第13號(hào)法案限制了地方和州政府對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的征收，因此各地市政府更傾向于批準(zhǔn)商業(yè)開發(fā)，而非住宅開發(fā)。
商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目不僅給政府帶來銷售稅收入，還有營業(yè)稅收入、所得稅收入。相反，住宅開發(fā)，通常被視為城市預(yù)算的凈損失，因?yàn)橐峁┕舶踩?、道路和公園等公共服務(wù)，而這些服務(wù)的成本，可能會(huì)超過從居民那里獲得的稅收收入。
限制房產(chǎn)稅的另一個(gè)后果是，地方政府會(huì)尋找其它資金來源，其中的一個(gè)來源就是房地產(chǎn)開發(fā)商。加州征收的房地產(chǎn)開發(fā)商費(fèi)用是全國最高的，這使得建造新住房變得更加困難。
