盡管美國房地產(chǎn)市場近期增加了不少房源，但房價仍然堅挺。根據(jù)美國人口普查局和全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）的數(shù)據(jù)，目前新房庫存已達到自2008年次貸危機以來的最高點，同時現(xiàn)房供應(yīng)量也達到近四年的最高水平。
根據(jù)美國住房與城市發(fā)展部（HUD）的統(tǒng)計，新房和現(xiàn)房的供應(yīng)量都在上升。6月份的庫存量為4.7個月，創(chuàng)下2016年6月以來的新高。這意味著，以當(dāng)前的銷售速度，市場上所有待售房源需要4.7個月才能售出。然而，房價卻沒有隨著供應(yīng)的增加而下降。
供應(yīng)增加但房價仍堅挺的原因
疫情期間，美國房地產(chǎn)市場的房屋供應(yīng)量降至歷史低點，僅能維持2個月的銷售。如今，盡管房價和利率高企，供應(yīng)量開始回升。HUD數(shù)據(jù)顯示，新房供應(yīng)量需要9.3個月才能售出，而現(xiàn)房供應(yīng)量則為4.1個月。
這一變化主要體現(xiàn)在新房市場，而現(xiàn)房市場的供應(yīng)量則變化不大。全美住宅建筑商協(xié)會（NAHB）數(shù)據(jù)顯示，新房占總庫存的30%，是歷史份額的兩倍。過去幾年的抵押貸款利率劇烈波動導(dǎo)致了這一現(xiàn)象。根據(jù)房地美（Freddie Mac）的數(shù)據(jù)，2021年30年期固定利率抵押貸款的最低點為2.65%，而到2023年11月達到了7.76%的歷史高點，目前的利率為6.78%。
長榮地產(chǎn)（Evergreen Properties）的副總經(jīng)理陳宏明指出，高利率使得許多潛在買家因為需承擔(dān)較高的月供而推遲購房決定。盡管新房市場的供應(yīng)有所增加，但價格漲幅仍然有限。
房價與供應(yīng)量的差異
根據(jù)NAR的數(shù)據(jù)，新房價格已橫盤一年，而現(xiàn)房價格同比上漲了4.1%。在現(xiàn)房市場上，價格在10萬到50萬美元區(qū)間的房源最受歡迎，但供應(yīng)量不足以滿足需求。盡管低價房源的供應(yīng)增加了19%，其供應(yīng)量仍然僅為2.7個月；而100萬美元以上的房源供應(yīng)量增長僅為5%，但供應(yīng)量達4.2個月。低價房屋的競爭依然激烈，這使得買家之間的競爭加劇，推動了房價的上漲。
陳宏明表示，雖然市場上房源增加，但銷售也在增加，平均房屋的市場停留時間減少了7%。這表明目前市場的供需關(guān)系仍偏向賣方。
下半年的市場趨勢
盡管創(chuàng)紀錄的高房價和購房利率使得美國新房和現(xiàn)房銷售量未達預(yù)期，市場出現(xiàn)了一些變化。6月份新房銷售下降了0.6%，現(xiàn)房銷售則下降了5.4%，這是現(xiàn)房銷售連續(xù)第四個月下滑。
NAR首席經(jīng)濟學(xué)家勞倫斯·尹（Lawrence Yun）表示：“雖然庫存增加，但銷售量并未顯著上升。我們可能正在從賣方市場轉(zhuǎn)向平衡市場，甚至是買方市場?！?/span>
展望下半年，陳宏明認為，買家和賣家重新進入市場。如果美聯(lián)儲采取降息措施，將對市場產(chǎn)生積極影響。豪登預(yù)計，隨著美聯(lián)儲可能降息，抵押貸款利率將進一步下降，這將支持銷售并可能導(dǎo)致房價回軟。
然而，房價是否會大幅下跌仍不確定。盡管利率下降可能改善購房負擔(dān)能力，但房價仍保持在較高水平。新房供應(yīng)量是否能維持目前的增速也是一個待解的問題。桑坦德資本市場公司（Santander Capital Markets）的首席美國經(jīng)濟學(xué)家斯坦利（Stephen Stanley）指出，雖然建筑商希望需求強勁，但房價上漲和抵押貸款利率反彈可能影響了買家的購買力，導(dǎo)致購房需求惡化。獨棟住宅的新開工量已經(jīng)連續(xù)四個月下降，這是自2018年以來最長的一次。
