加州州長(zhǎng)紐森(Gavin Newsom)在2023年底批準(zhǔn)一系列新法律，完成一部分的加州房產(chǎn)改革，使今年房東與房客間的關(guān)系變得越發(fā)復(fù)雜。自今年1月起，各項(xiàng)新法律陸續(xù)生效，從租金上漲到驅(qū)逐房客等各方面都進(jìn)行更嚴(yán)格的限制。
以下是房東及房客都應(yīng)了解的七項(xiàng)最近生效或即將生效的州法律：
01 押金上限(Assembly Bill 12)：限制押金金額在一個(gè)月租金以內(nèi)。
根據(jù)12號(hào)眾議院法案，從7月1日起簽訂的租約，加州租戶不再需要支付超過(guò)一個(gè)月租金數(shù)額的押金（已存在的租約則不受此法令影響）。
在中半島地區(qū)，租金中位數(shù)是全國(guó)最高之一，各城市動(dòng)輒三、四千元。加州的租金中位數(shù)為2830元，全美則為2150元。法案起草者、眾議員哈尼(Matt Haney)表示，53%的加州租戶表示他們能夠負(fù)擔(dān)租金，但因?yàn)闊o(wú)法支付相當(dāng)于兩個(gè)月租金的押金，因此無(wú)法租到住房。
只擁有兩處房產(chǎn)、總共不超過(guò)四個(gè)單元的小房東，可豁免不適用這項(xiàng)法案，另外，房東仍可向造成超過(guò)押金金額財(cái)產(chǎn)損害的房客索賠。
02 驅(qū)逐保護(hù)(Senate Bill 567)︰強(qiáng)化2019年「租戶保護(hù)法案」(Tenant Protection Act)，將租金上漲上限設(shè)定為10%，并阻止房東無(wú)正當(dāng)理由驅(qū)逐房客。
被稱為「無(wú)家可歸預(yù)防法」的567號(hào)參議院法案于４月1日生效，旨在阻止房東為了進(jìn)行翻新或讓自己或家人搬進(jìn)單元而驅(qū)逐房客，之后另以更高的價(jià)格將房屋重新上市。若系為進(jìn)行翻新而終止租約，房東必須提供工程的詳細(xì)說(shuō)明、時(shí)程表及許可證的副本。如果單元以新的市場(chǎng)租金重新招租，原房客有優(yōu)先承租的權(quán)利。若房東或其家人欲搬入房產(chǎn)而終止租約，則必須在90天內(nèi)搬入，并居住至少12個(gè)月。
03 租戶申請(qǐng)(Assembly Bill 1764)：簡(jiǎn)化申請(qǐng)流程及限制篩選費(fèi)用。
根據(jù)1月1日生效的1764號(hào)眾議院法案，若經(jīng)房東和申請(qǐng)人事先同意，房東可透過(guò)電子郵件提供房客申請(qǐng)/篩選費(fèi)的收據(jù)。申請(qǐng)/篩選費(fèi)，即收集有關(guān)申請(qǐng)人的信息的實(shí)際費(fèi)用；該費(fèi)用不得超過(guò)59.67元。
04 電動(dòng)自行車(chē)、電動(dòng)滑板車(chē)的存放(Senate Bill 712)：1月1日生效的712號(hào)參議院法案，規(guī)范電動(dòng)自行車(chē)、電動(dòng)滑板車(chē)和其他電池驅(qū)動(dòng)的小型移動(dòng)裝置的存放方式。
該法案允許房客在室內(nèi)存放該等裝置，但跟電池類型、房客是否有責(zé)任保險(xiǎn)、以及房東是否能提供戶外儲(chǔ)存空間而有例外情況。另外，該法案禁止房客在自己的單元內(nèi)維修或保養(yǎng)該等裝置。
05 信用審查限制(Senate Bill 267)：禁止對(duì)接受政府租金補(bǔ)貼的房客進(jìn)行信用審查。
當(dāng)涉及政府租金補(bǔ)貼時(shí)，267號(hào)參議院法案禁止在申請(qǐng)過(guò)程中直接使用潛在房客的信用紀(jì)錄，除非已給予申請(qǐng)人提供工資單、銀行對(duì)賬單或政府福利等申請(qǐng)人可作為能夠支付租金的替代證明的選擇。
06 犯罪背景調(diào)查(Assembly Bill 1418)：禁止基于房客的犯罪紀(jì)錄而進(jìn)行的強(qiáng)制驅(qū)逐。
1月1日生效的1418號(hào)眾議院法案，禁止城市和縣政府要求或鼓勵(lì)房東對(duì)有犯罪定讞或涉嫌犯罪活動(dòng)的房客（及其全家人）進(jìn)行驅(qū)逐，或?qū)撛诜靠瓦M(jìn)行犯罪背景調(diào)查。該法案并不限制房東基于其他原因（例如：滋擾投訴或未支付租金）驅(qū)逐房客的權(quán)利，另外房東仍可自行事先篩選房客的犯罪紀(jì)錄。
07 現(xiàn)場(chǎng)停車(chē)(Onsite parking)合約(Assembly Bill 1317)：將現(xiàn)場(chǎng)停車(chē)費(fèi)與租金進(jìn)行切割。
從2025年1月1日開(kāi)始，部分類型的房產(chǎn)屋主必須「分離」或?qū)F(xiàn)場(chǎng)停車(chē)位的成本與住宅租賃合約分開(kāi)。該法案未規(guī)定房東可以收取的停車(chē)位價(jià)格，但要求其以單獨(dú)的租賃協(xié)議、或現(xiàn)有住宅租約的附件進(jìn)行約定。
房東可以拒絕房客使用停車(chē)位，但不能因房客不支付停車(chē)位租金而驅(qū)逐租戶。
