對(duì)改造房屋有高度興趣。根據(jù)ATOM數(shù)據(jù)解決方案的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房屋被改造的速度達(dá)到了14年來(lái)的最高點(diǎn)。投資者也從他們的固定資產(chǎn)中獲得了更高的回報(bào)率。因此，市場(chǎng)繁榮也就不足為奇了。雖然這種投資策略可能是有利可圖的，但它并不是沒(méi)有一些重大的稅務(wù)影響（即舊房改造稅）。
一、舊房改造FIX & FLIP的稅務(wù)處理
你的FIX&FLIP投資的稅收待遇取決于你是否被視為投資者或出于稅收目的的交易商。雖然沒(méi)有嚴(yán)格的規(guī)定來(lái)區(qū)分交易者和投資者，但在一系列案件中，稅務(wù)法庭一直在研究確定誰(shuí)是投資者和交易者的相關(guān)因素。
不難注意到，這是一個(gè)嚴(yán)重的訴訟問(wèn)題，所以在購(gòu)買房產(chǎn)前咨詢顧問(wèn)是明智的，顧問(wèn)可以和你一起研究案例法，以確定你是房地產(chǎn)投資者還是房地產(chǎn)交易商。?
二、房地產(chǎn)商
一般而言，為了得出個(gè)人是房地產(chǎn)交易商的結(jié)論，法院一直在考慮以下因素:
●財(cái)產(chǎn)所有人的意圖：該財(cái)產(chǎn)是否在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中獲得。
●銷售的頻率和持續(xù)性。
●招攬、廣告和銷售活動(dòng)的程度。
●轉(zhuǎn)型的可持續(xù)性。
●所有權(quán)的期限：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的性質(zhì)和目的。
雖然上述清單不全，但法院一般會(huì)考慮上述因素。法院可能還會(huì)考慮其他因素，比如業(yè)主是否對(duì)財(cái)產(chǎn)有控制權(quán)，以及商業(yè)辦公室的位置。
三、稅收待遇
如果法院認(rèn)定你是一個(gè)經(jīng)銷商，你稅收待遇不會(huì)很優(yōu)惠。在聯(lián)邦層面，經(jīng)銷商按普通所得稅稅率征稅。除了按普通所得稅稅率納稅外，房地產(chǎn)商還面臨自營(yíng)職業(yè)稅，自雇稅適用于你的凈收入。目前，自雇稅率為15.3%。在州層面，經(jīng)銷商也將面臨州所得稅
房地產(chǎn)交易商也被禁止完成第1031條規(guī)定的交易(房產(chǎn)必須用于投資目的)，他們也被禁止完成第453條規(guī)定的分期出售。經(jīng)銷商也不能要求折舊扣除，也可能被要求將其費(fèi)用資本化，而不是在當(dāng)前納稅年度扣除。
正如你所看到的，被歸類為房地產(chǎn)經(jīng)銷商是稅收優(yōu)惠最低的狀態(tài)。因此，在購(gòu)買房產(chǎn)之前與顧問(wèn)合作是必不可少的。?
四、房地產(chǎn)投資者
與房地產(chǎn)商不同，房地產(chǎn)投資者可以享受更優(yōu)惠的資本利得稅待遇。資本利得分為短期資本利得和長(zhǎng)期資本利得。
1）短期資本利得稅
資產(chǎn)被歸類為短期資產(chǎn)，因此當(dāng)投資者持有該資產(chǎn)少于一年時(shí)，就按短期資本利得率征稅。在處置資產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)收益按普通所得稅稅率征稅。這并不是最優(yōu)惠的稅收待遇，因?yàn)槠胀ㄋ枚惗惵首罡呖蛇_(dá)37%。當(dāng)你的主要目標(biāo)是最大化你的收益時(shí)，這是一筆可觀的稅收。
2）長(zhǎng)期資本利得稅
另一方面，長(zhǎng)期資本利得稅率更具吸引力。要想享受長(zhǎng)期資本利得稅待遇，投資房產(chǎn)必須持有一年以上。
如果你持有你的資本資產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資，你所欠的稅款將取決于你的收入類別和你的申報(bào)狀態(tài)。此外，你還可能面臨國(guó)家資本利得稅和凈投資所得稅。由于你將面臨各種各樣的稅收，為了使你的利潤(rùn)最大化，跟蹤你的可扣除費(fèi)用，這樣你就可以抵消你的收益，這將是你的最大利益。?
五、第121條是否適用?
一般來(lái)說(shuō)，第121條的資本稅豁免只適用于投資者的主要居住地和滿足所有其他條件的情況。如果你符合規(guī)定的條件，你可能有資格從資本收益中扣除250,000美元。除了潛在的豁免資格外，您還可以扣除您所發(fā)生的費(fèi)用。
六、可扣除的費(fèi)用
一般來(lái)說(shuō)，大多數(shù)與改造房產(chǎn)相關(guān)的成本將被添加到基礎(chǔ)成本中，并且在房產(chǎn)出售之前不會(huì)立即扣除。但如果房產(chǎn)像企業(yè)一樣運(yùn)營(yíng)(也就是說(shuō)，你是一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人)，一些成本可能會(huì)在當(dāng)前納稅年度中支出。
總而言之，將改造房屋添加到您的投資組合中是一個(gè)很好的策略，可以在短時(shí)間內(nèi)最大化利潤(rùn)。盡管如此，稅收影響卻可能會(huì)大于盈利回報(bào)。記住，重要的不是你賺多少，而是你擁有多少。因此，在初始規(guī)劃階段與您的稅務(wù)顧問(wèn)合作是關(guān)鍵，不僅可以在稅季最大限度地提高您的扣除額，還可以保留您的資本收益。?
