在美國，如果你擁有兩套房產，一般就會認為一套是自住房，一套是投資房。自住房和投資方在稅收政策上是有不同的。
怎么定義自住房的概念呢？
對于每一個已婚家庭或單身個人而言，都存在一套基本住宅，也就是所謂的自住房（Principal Residence，也叫 Primary Residence） ，它與其他類型的住宅，像是用于投資出租的房子、度假用的公寓等，是有所區(qū)別的。從稅務法規(guī)的角度來看，當納稅人同時持有兩套住宅時，通常會將其居住時長相對更久的那套住宅，判定為首要住宅，也就是我們所說的自住房。而另一套房產，一般就會被視作投資型房產或者度假屋。
在美國買房第一套和第二套有啥政策差別？
1. 如果是自住房，而且這套自住房還是用貸款買的。那么你在報稅時，和自住房相關的一些費用都可以抵免稅，比如貸款利息、貸款點數(shù)、地稅等等。這相當于給了購房者一個很大稅務優(yōu)惠。
2. 如果納稅人要出售自住房，原本要繳交資本增值稅（Capital Gain Tax ），但如果被出售的是自住房，且業(yè)主在近五年內于該住宅居住至少兩年以上，賣房利潤個人低于25 萬美元，夫妻低于50 萬美元部分無需交納資本增值稅。
當納稅人申報其自住房之后，美國稅務局將會定時檢查納稅人的電話記錄、賬單支付、納稅人是否有在住宅區(qū)行使其公民投票權等一系列可以顯示納稅人是否在該住宅常住的情況。因此，納稅人很難謊報其自住房的狀況。
投資房：
如果你除了自住房，還買了另一套房用于出租，那么租金收入在報稅時有哪些政策可以省稅呢？A：租房屋的支出首先，屋主維修出租房屋所花費的支出，一定要保留收據，因為這些收據在報稅時，都可以算作支出，以抵租房收入。如果請工人，也建議屋主從國稅局（IRS ）網站上下載1099 表格，這樣支付給工人的費用，可以用來報稅。許多華人在聘請工人時，都愿意以現(xiàn)金方式交易以取得較低的收費，但這樣做，不僅報稅時沒有憑據，而且無法獲得沖抵租金收入的出租成本支出。
B：折舊衝回
在出租房的稅務籌劃中，折舊沖回是一種重要策略。需要注意的是，只有房屋價值能夠進行折舊計算，土地價值部分不在折舊范圍內。出租房屋通常按 27.5 年的期限來計算折舊。舉個例子，如果購買一套價值 20 萬的房子，其中土地價值 4 萬，房屋本身價值 16 萬。那么每年可折舊的金額為 16 萬 ÷27.5≈$5818 ，這部分金額可以從租金收益中扣除。歷經 27.5 年后，16 萬的房屋價值折舊完畢。倘若此時將房子以 30 萬出售，增值的 10 萬需繳納長期資本利得稅，該稅率相對較低。然而，之前用于省稅的 16 萬折舊部分，要重新進行交稅，這部分稅款就被稱作折舊沖回（deprecation recapture）。
專家提醒，許多屋主選擇放棄折舊的做法并不明智。由于房屋出租時間可能長達幾十年，國稅局難以核查是否使用折舊來抵稅。按照稅法規(guī)定，無論實際上是否進行了折舊，只要是可折舊的部分，在房屋出售時都要進行折舊沖回計算。所以，放棄折舊無疑是一種損失，畢竟白白放棄折舊優(yōu)惠并不劃算。再者，貨幣存在貶值情況，比如三十年前價值二十萬的房子，如今可能價值百萬。當年通過折舊節(jié)省下來的稅款，按照現(xiàn)今物價換算，其價值可能增長了五到十倍。基于這些原因，建議盡早進行折舊計算。
用誰的名義投資也有竅門
要是你以個人身份投資房產，有多種途徑可以抵稅。像房子需繳納的地稅、購買的保險費，房子本身的折舊費，用于裝修和維修的費用，房地產公司收取的管理費，還有支付給房地產經紀的中介費等，都能用來抵減應納稅額。對于高收入人群，通過這些抵稅方式，節(jié)省下來的稅款能達到聯(lián)邦稅率的 40% ，這就好比政府幫你承擔了一半的相關開支。
倘若你是以公司名義投資房地產，除了上述個人投資房產時可用于抵稅的項目外，公司運營過程中的諸多費用同樣可以抵稅。比如公司所支付的所有租金，辦公用的電話費用，維持公司日常運作、管理所產生的一切開銷；給員工發(fā)放的全部工資以及提供的各類福利；以公司名義購置的電腦、家具、電器等 “辦公用品” 的費用等，都能算入抵稅范疇。專家特別提醒，一定要妥善保存原始發(fā)票、收據或者信件等，這些都將作為報稅時的重要憑據。
