有買賣房產(chǎn)經(jīng)驗的朋友們都應(yīng)該碰到過Probate Sale, Short Sale 和Foreclosure Sale吧，今天就講講這三種非常規(guī)買賣，好讓大家有個了解。
1、PROBATE SALE
房子的主人過世，沒有留下任何遺囑，法院將房子收回，然后法院會指定人來賣這個房子，房子會被像正常買賣一樣放在市場上賣，但是買家如果下offer的話，deposit需要放售價的10%而不是3%。
買家的offer一定要經(jīng)過法院的同意，法院同意后會定下一個買賣的日期，定下日期后，雙方還要等30-45天，在這個等待的時間內(nèi)，法院會用它所接受的offer的價格并上漲5%繼續(xù)放在市場上賣，等到買賣的日期，法院會要求所有下過offer的買家和所有對這個房子感興趣的買家都來法院參加拍賣。如果沒有人來參加拍賣，那這個房子就會賣給第一個下offer的人，如果有人競價，那么這個房子就賣給出價最高的人，而且這個買家要當場拿出10%的押金。
如果在競拍的過程中，沒有任何人參與競價，那么即使第一個下offer的人想反悔，他也拿不回他的押金。Probate sale買家是不會拿到任何的Disclosure, 甚至很多房子買家都不能進去看，所以買probate sale的房子是非常有風險的，但probate sale的房子往往低于市價，所以還是很吸引人的。
2、SHORT SALE
Short sale中文就是短售。屋主可能無力承擔房貸想賣掉他們的房子，但是目前房子的價值低于他們欠銀行貸款的錢，如果銀行答應(yīng)屋主用賣掉房子的錢來抵過他們所欠的債務(wù)，那這就是Short sale. Short sale是seller在賣，當seller接受offer之后，需要經(jīng)過銀行的審查，銀行這時候會找Appraiser或者另外的Broker來評估，來確定這個offer的價格跟實際的市價沒有差太多，意思就是銀行要確定他們能多拿回自己的錢。
因為房子會以低于市價的價格出售，所以買家如果要求房東修理，或是還價，99%銀行是會拒絕的。大部分Short sale房子會sold “as is”. 有時候short sale 會拖幾個月甚至1年，所以會出現(xiàn)short sale后，屋主不愿意搬走，或者會搞破壞。Short sale 的房子一般很難搶到，因為價格便宜，屋主一般會賣給自己的親戚，即使這是法律不允許的，如果沒人透露，銀行很難find out。還有一種是賣給listing agent 的親戚。
3、FORECLOSURE
Foreclosure的過程是很漫長的，當屋主沒有付貸款90天，會收到notice of default,銀行會給他們一些時間，只要這段時間他們還能付出一點錢，那這個foreclosure的過程就會往后拖。如果屋主真的一分錢都拿不出來，那么銀行會拿來拍賣，也就是Auction,如果經(jīng)過Auction,沒有人買這個房子，F(xiàn)oreclosure 結(jié)束之后，這個房子就會回到銀行的手上，就是real estate own property,也就是REO。
REO一般都是sold as is, 銀行是不需要給任何disclosure的，買家不能進去看房子。所以買Foreclosure的房子也是有風險的。
以上就是我們常見的三種非常規(guī)買賣形式，希望大家在遇到這種買賣的時候多注意，避免自己的權(quán)益受到損害。
