2020年的夏天，房地產(chǎn)市場發(fā)生了一些違反直覺的事情，盡管當(dāng)時的失業(yè)率仍保持在兩位數(shù)，但市場發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)向繁榮。這種激增是遠程工作趨勢的直接結(jié)果，導(dǎo)致人們增加了對住房空間的需求。
根據(jù)《財富》雜志報導(dǎo)，2020年夏季至2022年期間，家庭組建數(shù)量超出預(yù)期220萬，達到390萬個。因為人們試圖擺脫擁擠的室友環(huán)境，而受到經(jīng)濟刺激的千禧一代開始獨立生活。
疫情期間住房需求激增如此之大，以至于美聯(lián)儲研究人員估計，住房供應(yīng)量需要增加300%，才能滿足日益增長的住房需求。
顯然，住房供應(yīng)始終無法跟上需求的激增，導(dǎo)致美國房價過熱。從2020年3月到2022年6月，Case -Shiller全國房價指數(shù)記錄了美國房價驚人的上漲43.3%。舊金山聯(lián)邦儲備銀行的研究人員表示，其中超過60% 的收益，可直接歸因于在家工作政策引發(fā)的需求增加。
快進到2023年，抵押貸款利率沖擊顯然已經(jīng)阻止了市場過熱——Case -Shiller追蹤的4月份全國房價仍比2022年6月峰值低2.4%——然而，我們還沒有看到巨大的放棄。絕大多數(shù)疫情期間的房價漲幅仍然存在，即使在受到去年房地產(chǎn)調(diào)整嚴重打擊的西部市場也是如此。
最近的房價穩(wěn)定是否表明，房價已經(jīng)恢復(fù)到正常的增長水平？為了了解接下來的發(fā)展方向，《財富》研究了高盛近期發(fā)布的最新經(jīng)濟預(yù)測。
展望未來，高盛的預(yù)測模型預(yù)測，按照Case-Shiller衡量，美國房價將出現(xiàn)非常微弱的增長：2023年增長1.3%，其次是2024年增長1.7%，2025年增長 2.4%，2026年增長3.8%。以此來看，自1976年以來，美國房價年均增長率為5.5%，其中2021年史無前例地飆升了19%。
雖然高盛的預(yù)測從技術(shù)上講是緩慢上升的，但人們可能會說這也是一個“橫盤”（sideways）房地產(chǎn)市場——至少相對于我們過去十年看到的增長率來說是“橫盤”（波動弧度很小）。
畢竟，如果這一預(yù)測成為現(xiàn)實，到2026年年底，美國房價將僅比2022年6月的疫情高峰高出4.5%，比2023年1月的谷底僅上漲10.1%。
盡管轉(zhuǎn)售庫存緊張繼續(xù)對房價構(gòu)成上行壓力，但高盛表示，疫情期間的房價上漲，和抵押貸款利率從3%飆升至6%以上，導(dǎo)致的負擔(dān)能力緊張，正在給房價帶來下行壓力。
然而，當(dāng)綜合考慮這些對立力量時，高盛預(yù)測，房地產(chǎn)市場將陷入僵局，到2026年時，房價增長水平非常低。
此外，該預(yù)測預(yù)計抵押貸款利率將出現(xiàn)最小程度的緩解，預(yù)計2024年至2026年間，10年期國債收益率平均為3.75%。如果這種情況發(fā)生，抵押貸款利率可能會保持在6%左右。
值得注意的是，截至4月份，美國房價今年已上漲2.3%。因此，要實現(xiàn)高盛關(guān)于2023年全國房價上漲1.3%的預(yù)測，房價需要從現(xiàn)在到年底略有下降。
聽起來，高盛確實預(yù)計今年秋天，市場會出現(xiàn)一些軟化。
高盛研究人員在最新的住房報告中寫道：“目前抵押貸款利率比春季高約75個基點，我們預(yù)計一些與負擔(dān)能力相關(guān)的壓力，將在未來幾個月推動房價增長疲軟?！?/span>
展望未來，高盛的預(yù)測模型還預(yù)測通脹不會再次爆發(fā)，2023年消費者價格指數(shù)上漲3.0%，2024年上漲2.8%，2025年上漲2.4%，2026年上漲2.4%。高盛預(yù)計就業(yè)市場將持續(xù)緊張，失業(yè)率到2026年將保持在4%以下。
簡而言之，高盛預(yù)計經(jīng)濟將軟著陸，房地產(chǎn)市場將因負擔(dān)能力和供應(yīng)問題而收縮，從而導(dǎo)致全國房價在一段時期內(nèi)相對停滯。
