不少投資者在購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)后，不太了解如何把房子出租出去，其實(shí)除了常規(guī)的招攬租客等事情，還有一些必須要注意的點(diǎn)，比如要了解租金收入和購(gòu)房成本的比例、租房法律等等…
1. 了解身為房東的風(fēng)險(xiǎn)
投資于房地產(chǎn)通常有三種方式可回收?qǐng)?bào)酬，即房產(chǎn)增值后出售、出租收取租金，與申報(bào)房貸利息減稅優(yōu)惠。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，若以長(zhǎng)期投資的目的購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，目標(biāo)應(yīng)為房產(chǎn)出租的收益需足夠支應(yīng)每月房貸還款與管理費(fèi)。
若是購(gòu)買(mǎi)法拍屋，則需將翻修成本納入考量。
資深金融顧問(wèn)普林西斯說(shuō)，“若能找到按時(shí)繳租的好房客，房產(chǎn)絕對(duì)是一項(xiàng)很棒的投資，但房客若經(jīng)常拖欠租金，這項(xiàng)投資就會(huì)變成一場(chǎng)惡夢(mèng)”。
2. 買(mǎi)在租屋需求強(qiáng)勁的地點(diǎn)
鄰近大學(xué)的社區(qū)通常是置產(chǎn)的好地點(diǎn)，靠近學(xué)校的住宅區(qū)也比較容易吸引家庭入住。
另外，個(gè)人若是有意購(gòu)買(mǎi)法拍房屋，務(wù)必做好心理準(zhǔn)備需與其他投資人競(jìng)爭(zhēng)，因當(dāng)前有不少買(mǎi)家有能力以全現(xiàn)金購(gòu)屋。購(gòu)得法拍屋之后往往也需要花錢(qián)整修屋況，這代表投資人需花更久時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收租的目標(biāo)。
亞利桑納州鳳凰城的湯瑪斯退休后成為全職房東，在拉斯維加斯擁有10套房產(chǎn)。她建議，投資人的購(gòu)房目的若是長(zhǎng)期出租賺取租金收益，最好買(mǎi)在價(jià)位較低的地區(qū)，“我寧愿買(mǎi)一套普普通通、很容易出租的房子，也不要被一套高端房產(chǎn)套牢”。
3. 考慮聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)管理公司
管理出租房產(chǎn)可能是件繁瑣的工作，投資人應(yīng)慎重考慮自己是否有精力管理，亦或是交由專(zhuān)業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。若選擇自己管理，便需負(fù)起維修房屋的全部責(zé)任。
第一服務(wù)房地產(chǎn)管理公司首席行銷(xiāo)長(zhǎng)華倫說(shuō)，“投資人可試問(wèn)，自己是否能忍受在上班、晚上或周末接到電話，并應(yīng)付包括水管破裂等各種突發(fā)事件？”
投資人也需權(quán)衡付費(fèi)管理公司是否值得，一般房產(chǎn)管理公司收取月租的特定比例作為報(bào)酬，有時(shí)可能高達(dá)10%以上。不過(guò)，投資人所擁有的房產(chǎn)若與居住地點(diǎn)距離甚遠(yuǎn)，聘請(qǐng)管理公司應(yīng)能省心與省事。
4. 租金收入應(yīng)高于房產(chǎn)開(kāi)銷(xiāo)
投資人若想在購(gòu)屋后轉(zhuǎn)做出租，首先應(yīng)估算租金收入能否支應(yīng)所有的房屋開(kāi)銷(xiāo)。
普林西斯指出，他通常建議屋主在每月房貸還款與管理費(fèi)總額之外多收15%，譬如這兩項(xiàng)費(fèi)用加總?cè)魹?000元，則應(yīng)向房客收取1150元的租金。當(dāng)然，屋主若連續(xù)多月找不到房客，也可以彈性調(diào)整租金水平。
專(zhuān)家建議，屋主可先透過(guò)當(dāng)?shù)貓?bào)紙與網(wǎng)站等，觀察當(dāng)?shù)氐淖饨鹦星椤?/span>
5. 嚴(yán)格篩選房客人選
專(zhuān)家建議，屋主在選擇房客人選時(shí)，可要求他們提供前任房東的推薦信，同時(shí)也應(yīng)調(diào)查他們的信用與犯罪記錄。
簽約時(shí)應(yīng)多收相當(dāng)于一個(gè)月租金的保證金，對(duì)于有養(yǎng)寵物的房客可再多收，以在屋內(nèi)設(shè)施遭破壞時(shí)作為修繕資金，亦可在房客拖欠租金時(shí)自保。
另外，屋主也可與房客一起檢查房屋，并于合約中對(duì)屋況達(dá)成共識(shí)，以避免日后雙方對(duì)保證金余額有異議。
6. 了解出租房屋的相關(guān)法令
為避免惹上官司，房東新手也應(yīng)了解自身應(yīng)盡的法律責(zé)任，包括美國(guó)住宅與都市發(fā)展部網(wǎng)站（www.hud.gov）與房東保護(hù)局網(wǎng)站（www.thelpa.com）都提供相關(guān)資訊。
房東保護(hù)局網(wǎng)站并提供租約樣本與篩選房客指南。
