在美國買房時(shí)，我們經(jīng)常聽經(jīng)紀(jì)人說，你若是換房可以考慮使用1031延稅法，這樣就避免交稅了，可以利用滾雪球的方式讓錢生錢，今天這篇我們就來聊聊什么是1031exchange？具體要如何操作才能省下稅錢？這篇不收藏，真的會(huì)虧錢！
1、1031的定義
1031延稅法”又稱為同類財(cái)產(chǎn)交換法(Like-KindExchanges)，是從美國國家稅務(wù)法第1031條款項(xiàng)中的規(guī)定而得名。在法律條文的定義下，此類交換意味著“如果交換的房產(chǎn)是用于商業(yè)性使用或，并且用于交換類似的資產(chǎn)，那么交換過程中的資產(chǎn)利益得失不予承認(rèn)，不用繳納其過程中產(chǎn)生的資產(chǎn)利得稅。”換言之，只要賣家在出售原有房產(chǎn)后購買價(jià)值更高或等值的房產(chǎn)，并且用于，就可以使用這一法條。
2、1031法適用的投資類型
不是所有投資都適用1031延稅法。該法案僅適用于在美國境內(nèi)的投資和商業(yè)用途的房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)(RealProperty)和動(dòng)產(chǎn)(PersonalProperty)。
商業(yè)用途指持有房地產(chǎn)用于交易、生意或投資，包括出租住宅、辦公大樓、農(nóng)田和商業(yè)房地產(chǎn)等。財(cái)產(chǎn)交換必須是同樣性質(zhì)，但可以質(zhì)量高低或級別不同。如公寓大樓可以與辦公大樓交換，出租房可以與土地，土地可以與辦公大樓等等。不能用于自住房屋的買賣，也不能用于股票、債卷等財(cái)產(chǎn)的交換。只能在美國境內(nèi)的房地產(chǎn)買賣交換才可以用1031法，如賣掉中國的房地產(chǎn)，買美國的房地產(chǎn)，不能免繳資本利得稅。
要想順利的運(yùn)用1031延稅法，必須要同時(shí)滿足不少要求：首先需要都是美國境內(nèi)的房產(chǎn)，在賣房45天內(nèi)要找出想買的房，合格中介是在經(jīng)紀(jì)人和律師之外的第三方，會(huì)有一些額外的費(fèi)用，180天內(nèi)要過戶，錢要交給“合格中介”保管，納稅人和買賣中介不能碰錢，也不能利用增加貸款來套現(xiàn)。
3、使用1031延稅需注意的事項(xiàng)：
第1，使用1031延稅要及早準(zhǔn)備，找有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)助處理整個(gè)換房事宜，把握好時(shí)間點(diǎn)，各個(gè)環(huán)節(jié)都要事先規(guī)劃好。千萬不能在賣掉舊房后，才想到要用1031，那就遲了。
第2，賣掉舊房的錢放到哪里？用于1031延稅部分的資金一定要存放到1031合格中介的賬戶中。這筆資金不能放入自己的賬戶，也不能放到你聘請的律師賬戶。
第3，你購買新房的價(jià)格一定要等于或大于舊房的價(jià)錢，任何有余留的部分都要繳稅。
第4，180天概念。賣掉舊房的180天內(nèi)必須過戶，否則1031延稅失效。請一定記住，180天不是半年，不是6個(gè)月，而是整整180天。
第5，需要注意的是1031雖然是緩稅，不是免稅，這個(gè)稅最終要交，但在金錢越來越貶值的情況下，同樣的稅款越晚交越合適，變相的是種資產(chǎn)增值。
4、如果新買的房產(chǎn)價(jià)值低于原房產(chǎn)價(jià)值，還能享受1031延稅法嗎?
如果新投資的房產(chǎn)低于出售的舊投資房產(chǎn)或由于其他原因，賣房者會(huì)收到現(xiàn)金或其他補(bǔ)償物，通常被稱之為“好處”(Boot)?！昂锰帯笨赡苁乾F(xiàn)金，也可能是債務(wù)減免，支付不合格的費(fèi)用，超額借貸購買新房產(chǎn)和非同類財(cái)產(chǎn)交換等。賣房者收到的“好處”要繳資本利得稅，最高收到的全部“好處”都要繳資本利得稅。
舉個(gè)例子，早期買的一套投資用房600萬美金，賣了1000萬美金后，資本利得是400萬美金，用這些錢又買了一套新房，只有800萬美金，自己還剩200萬美金，這200萬美金要繳納資本利得稅，以20%稅率算要繳納40萬美金的稅。但如果下一次再投資的話，成本基準(zhǔn)則變?yōu)?00萬美金。
1031是房地產(chǎn)延稅的好工具，不過每個(gè)人的情況不一樣，具體需要咨詢有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人和會(huì)計(jì)師之后再做穩(wěn)妥的決定。
